چگونه اجاره‌بها در فسخ قرارداد محاسبه می‌شود؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

بسمه‌تعالی
سلام و عرض ادب و احترام 🌷
سؤال بسیار مهم و دقیقی مطرح فرمودید که به موضوع **فسخ قرارداد اجاره** و **محاسبه اجاره‌بها پس از فسخ** مربوط است. در پاسخ به سؤال شما، نکات زیر را به‌صورت **حقوقی، ساده و کاربردی** بیان می‌کنم:

---

## ✅ پرسش شما:
**اگر در قرارداد اجاره، شرطی برای محاسبه روزشمار اجاره‌بها در صورت فسخ ذکر نشده باشد، آیا اجاره‌بها به‌صورت کامل برای مدت قرارداد محاسبه می‌شود یا روزشمار؟**

---

## ✅ پاسخ کوتاه:
🔹 **در صورت فسخ قرارداد اجاره، اجاره‌بها فقط تا زمان فسخ قابل مطالبه است و به‌صورت روزشمار محاسبه می‌شود، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.**

🔺 بنابراین، حتی اگر در قرارداد چیزی درباره "محاسبه روزشمار" ذکر نشده باشد، **اصل بر محاسبه اجاره‌بها تا زمان تصرف واقعی مستاجر است، نه کل مدت اجاره.**

---

## 📘 مبنای قانونی:
### قانون مدنی:
> عقد اجاره به وسیله انقضای مدت یا به واسطه فسخ یا به علتی که موجب بطلان عقد است منفسخ می‌شود.

✅ مطابق این ماده، اگر اجاره فسخ شود، تعهدات طرفین نسبت به آینده زائل می‌گردد.

یعنی:
- اگر مستاجر تا نصف مدت اجاره در ملک بوده و سپس قرارداد فسخ شده، فقط **اجاره‌بهای همان مدت تصرف (مثلا ۶ ماه)** قابل مطالبه است.
- باقی مدت، چون قرارداد فسخ شده، دیگر رابطه‌ی استیجاری وجود ندارد.

---

## ✅ آیا تفاوتی بین فسخ توسط دادگاه یا توافقی وجود دارد؟

### 🔸 خیر، از نظر نتیجه‌ی محاسبه اجاره‌بها، **تفاوتی ندارد** که فسخ:
- با حکم دادگاه باشد (مثلا به دلیل تخلف مستاجر یا موجر)، یا
- به صورت توافقی بین طرفین انجام شود.

✅ در هر دو حالت، **اجاره‌بها فقط تا زمان فسخ یا تخلیه ملک محاسبه می‌شود** مگر اینکه در قرارداد چیز دیگری شرط شده باشد.

---

## ✅ اگر مستاجر ملک را زودتر تخلیه کند، ولی قرارداد اجاره مدت‌دار باشد:

- اگر تخلیه با **رضایت موجر** همراه باشد، اجاره‌نامه **منفسخ** می‌شود و فقط اجاره‌بهای مدت تصرف محاسبه می‌شود.
- اما اگر تخلیه **بدون رضایت موجر** باشد، و موجر ضرر دیده باشد، ممکن است مستحق مطالبه خسارت باشد، اما **باز هم اجاره‌بهای مازاد قابل مطالبه نیست** مگر شرطی در قرارداد باشد.

---

## ✅ جمع‌بندی نهایی:

| حالت | نحوه محاسبه اجاره‌بها |
|-------|---------------------------|
| فسخ قرارداد قبل از پایان مدت | فقط تا زمان فسخ، اجاره‌بها محاسبه می‌شود (روزشمار یا ماهانه)، نه کل مدت |
| شرط خاصی درباره اجاره‌بها در صورت فسخ وجود داشته باشد | طبق همان شرط عمل می‌شود |
| فسخ توسط دادگاه یا توافقی | تفاوتی در محاسبه اجاره‌بها ندارد؛ فقط تا زمان فسخ محاسبه می‌شود |
| هیچ اشاره‌ای به روزشمار بودن نشده | باز هم اصل بر پرداخت اجاره‌بها فقط تا زمان فسخ است |

---

## ✅ نکته تکمیلی:
اگر موجر **مبلغ اجاره را از پیش برای کل مدت دریافت کرده باشد** (مثلا اجاره یک‌ساله را کامل گرفته باشد)، و سپس قرارداد فسخ شود، مستاجر **حق دارد مبلغ مازاد را پس بگیرد** (مربوط به ماه‌های بعد از فسخ).

---

اگر تمایل دارید، می‌توانم برای شما **نمونه شرط فسخ و نحوه محاسبه اجاره‌بها در قرارداد اجاره** تهیه کنم تا در قراردادهای آینده از آن استفاده کنید.

با آرزوی موفقیت و آرامش در امور حقوقی شما
در خدمت شما هستم 🌷