بنده ملک باغی خود را که بیش از سی سال است در تصرف دارم و جدیدا به استناد قانون تعیین تکلیف، تقاضای ثبت ملکم را نمودهام ولی الان پرونده دو و نیم ماه است در اداره ثبت بلاتکلیف مانده است.
کارشناس و معاون اداره ثبت به من میگویند تا پلاک ثبتی و نسق زراعی زمینت را به ما اعلام نکنی، ما نمیتوانیم به ملک شما سند بدهیم. در حالیکه بنده مبایعهنامه و نقشه UTM زمینم را به کارشناس تحویل دادهام ولی متاسفانه فقط میگویند باید پلاک ثبتی ارائه بدهید.
معاون و کارشناس پرونده اظهار میدارند که تا زمانی که نام مالک اولیه ملک را به ما اعلام نکنی، ما نمیتوانیم مشکل شما را حل کنیم و مجبوریم بنویسیم به علت عدم ارائه مدارک و مستندات کافی از سوی متقاضی، پلاکی شناسایی نگردید.
در حالیکه مبایعهنامه و نقشه UTM ملکم را به کارشناس دادهام و چندین سال ملک در تصرف قانونی بنده میباشد. به نظر شما عزیزان، بنده به کدام مرجع جهت تظلمخواهی مراجعه کنم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
و درود بر شما.
شرایطی که توصیف کردید، یکی از چالشهای رایج در پروندههای «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی» (ماده ۱۴۷ سابق) است. کارشناسان اداره ثبت برای رسیدگی به پرونده، نیاز به اتصال زمین شما به یک «سابقه ثبتی» دارند و بدون پلاک ثبتی و نام مالک اولیه، عملا پرونده را فاقد سابقه (مجهول) تلقی میکنند که مشمول این قانون نمیشود.
با این حال، تهدید به بستن پرونده بدون تلاش کافی برای جانمایی، میتواند تخلف محسوب شود. در ادامه راهکارهای عملی و مراجع تظلمخواهی را خدمتتان عرض میکنم.
چرا اداره ثبت پلاک و نام مالک اولیه را میخواهد؟
قانون تعیین تکلیف، مخصوص املاکی است که «سابقه ثبتی» دارند (یعنی قبلا یک پلاک اصلی مادر برای کل آن منطقه صادر شده است). اداره ثبت باید بداند زمین شما تکهای از کدام پلاک مادر (مثلا پلاک ۵۵ اصلی) است تا بتواند سند صادر کند. اگر پلاک را ندانند، فرض را بر این میگیرند که زمین ممکن است اراضی ملی یا دولتی باشد.
گامهای عملی قبل از شکایت (حل مشکل فنی)
پیش از شکایت، پیشنهاد میشود این دو اقدام را انجام دهید تا دستتان برای پیگیری پر باشد:
۱. جانمایی پلاک ثبتی (مهمترین اقدام): نقشه UTM که تهیه کردهاید ممکن است فقط مختصات باشد و روی نقشههای ثبتی «جانمایی» نشده باشد. شما باید به یک کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی (خارج از اداره ثبت) مراجعه کنید و بگویید «نقشه جانمایی پلاک ثبتی» (با مهر و امضا) میخواهم. این کارشناس با استفاده از مختصات ملک شما و نقشههای هوایی و ثبتی قدیمی، پلاک اصلی و فرعی را استخراج میکند.
۲. استعلام از همسایگان: سادهترین راه، گرفتن کپی سند یکی از همسایگان دیوار به دیوار یا نزدیک ملک است. پلاک اصلی و نام مالک اولیه معمولا در کل آن قطعه زمین مشترک است.
مراجع تظلمخواهی و شکایت
اگر با وجود ارائه نقشه جانمایی دقیق، باز هم کارشناس همکاری نمیکند یا اگر معتقدید کارشناس وظیفه دارد خودش با نقشههای کاداستر اداره ثبت این کار را انجام دهد (که معمولا وظیفه متقاضی است مدارک را کامل کند، اما کارشناس هم باید راهنمایی کند)، میتوانید به ترتیب به مراجع زیر مراجعه کنید:
۱. رئیس واحد ثبتی (رئیس اداره ثبت منطقه)
اولین قدم، مراجعه حضوری به اتاق ریاست اداره ثبت و ارائه یک درخواست کتبی مبنی بر «عدم همکاری کارشناس در بررسی سوابق با وجود ارائه نقشه UTM» است. دستور رئیس معمولا مشکل را حل میکند.
۲. سامانه «ثبت من» و بازرسی سازمان ثبت
مؤثرترین روش غیرحضوری، ثبت شکایت در سامانه یکپارچه خدمات الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ثبت من) به آدرس my.ssaa.ir است. در بخش «شکایات»، میتوانید موضوع را با ذکر شماره پرونده درج کنید. این شکایات مستقیما توسط بازرسی استان پیگیری میشود.
۳. هیئت نظارت ثبت استان
اگر کارشناس یا رئیس ثبت رسما پرونده شما را رد کردند یا دستوری دادند که خلاف قانون است، میتوانید به «هیئت نظارت» مستقر در اداره کل ثبت استان شکایت کنید. صلاحیت این هیئت رسیدگی به اشتباهات و اختلافات مربوط به عملیات ثبتی است.
۴. دیوان عدالت اداری
اگر رای هیئت حل اختلاف (موضوع قانون تعیین تکلیف) صادر شد و درخواست شما را رد کرد، شما طبق قانون ۲۰ روز مهلت دارید تا به رای صادره در دادگاه اعتراض کنید. اما اگر اعتراض به خود روند اداری و بخشنامههاست، مرجع نهایی دیوان عدالت اداری است.
با توجه به بلاتکلیفی پرونده، ابتدا میتوانید شکایت خود را به هیات نظارت ثبت اسناد و املاک استان ارائه کنید و در صورت استمرار مشکل، از طریق دیوان عدالت اداری اقدام به تظلمخواهی نمایید.
علت توقف پرونده شما این است که اداره ثبت برای صدور سند، صرف تصرف و نقشه UTM را کافی نمیداند و باید منشا ثبتی ملک یعنی پلاک اصلی/فرعی یا نسق زراعی آن مشخص شود تا تعارض و تداخل ثبتی ایجاد نشود.
اگر واقعا پلاک یا مالک اولیه در دسترس نیست، راه درست این است که تقاضای رسیدگی در هیات تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند را بهصورت رسمی پیگیری کنید و همزمان شکایت اداری از اداره ثبت را در دیوان عدالت اداری مطرح نمایید، نه مرجع قضایی عمومی.
باسلام
یک درخواست کتبی خطاب به رئیس اداره ثبت بدهید با مضمون:
تقاضای ادامه رسیدگی طبق قانون تعیین تکلیف
اعلام اینکه ارائه پلاک ثبتی خارج از تکلیف قانونی متقاضی است
درخواست ارجاع پرونده به هیات حل اختلاف قانون تعیین تکلیف
اگر باز هم معطل کردند:اداره کل ثبت اسناد و املاک استان
شکایت کتبی بدهید
اگر باز هم نتیجه نداد:شکایت به دیوان عدالت اداری مطرح گردد.
باسلام شما باستناد نقشه utmو مبایعه نامه و همچنین تنظیم استشهادیه ای که دلالت و حکایت از این دارد که تصرفات ۳۰ ساله در ملک دارید با جمیع این مستندات از طریق دیوان عدالت اداری احقاق حق کنید البته اگر بواقع عاجز از ارائه پلاک ثبتی و فروشنده ملک به خود هستید.
شما می توانید با ارتباط با کارشناس رسمی ثبتی از طریق کانون کارشناسان رسمس دادگستری نیز اطلاعاتی را کسب کنید .همچنین به مجاورین ،همسایگان نیز مراجعه تا پلاک ثبتی را دریافت کنید .کارمندان اداره ثبت در این خصوص درست عمل کردند.
ابتدا از اداره ثبت پاسخ کتبی بگیرید. اگر بدون دلیل قانونی پرونده را بلاتکلیف نگه داشتهاند، میتوانید از طریق بازرسی اداره کل ثبت استان یا دیوان عدالت اداری شکایت کنید.
در صورتی که از طریق کارشناس ثبتی به نتیجه ای نرسیدید، پیشنهاد می گردد در گام ۱ ،ارسال یک اظهارنامه رسمی به رئیس ثبت شهرستان با ذکر مواد قانونی و الزام به تعیین تکلیف پرونده.
در گام ۲ ثبت شکایت در هیات نظارت ثبت، با عنوان استنکاف اداره ثبت از اجرای تکالیف مقرر در قانون تعیین تکلیف و آییننامه اجرایی
در گام ۳ اگر نتیجه نگرفتید، طرح دادخواست در دیوان عدالت اداری علیه اداره ثبت شهرستان.
جهت کشف پلاک ثبتی خود باید به کانون کارشناسان محل اقامت مراجعه نمایید تا با تعیین کارشناس و بررسی توسط وی و ارائه نتیجه به هیات تعیین تکلیف ادامه روند پرونده طی شود. در خصوص نام مالک اولیه نیز حتما باید سلسله ایادی مالکین مشخص شود. اما همه اینها لزوما به این معنی نیست که برای شما حتما سندی صادر شود.لذا در صورت عدم توفیق با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواست الزام به تنظیم دهید.
شما ملکی را که بیش از ۳۰ سال در تصرف دارید، برای ثبت به اداره ثبت معرفی کردهاید. پرونده شما بیش از دو ماه است که بلاتکلیف مانده و کارشناس و معاون اداره ثبت میگویند بدون ارائه پلاک ثبتی و نسق زراعی نمیتوانند سند صادر کنند، در حالی که شما مبایعهنامه و نقشه UTM ملک را تحویل دادهاید و فقط تاکید میکنند که پلاک ثبتی لازم است.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
