نحوه ی دریافت معوض زمین کسر شده از زمین اصلی چگونه است؟

با سلام
بنده ۳ هکتار زمین کشاورزی (در محدوده کنار اتوبان ) رو ده سال پیش بصورت قولنامه ای خریداری کردم ،مالک قبلی با نامه ای که از اداره راه و شهرسازی گرفته بودن ۲۰ متر از جلوی ملک رو اقدام به عقب نشینی کرده(برای حفظ فاصله ۷۰ متر از آکس اتوبان) و باقی مانده زمین را که ۲۷ هزار متر بود رو دیوارکشی کردن!!! و از بابت این ۳ هزار متر کسری هیچگونه معوضی نگرفته بودن!!!
در حال حاضر بنده با‌ توجه به قولنامه ی ۳ هکتاری !!! این ۳ هزار متر زمین عقب نشینی شده را با خاکریز جدا و تصرف کرده ام!!!
*سوال من از کارشناسان محترم این هست
۱-آیا این کار من با توجه به اینکه چون هنوز معوضی نگرفتم غیرقانونی است؟(با توجه به اینکه زمین های اطراف هنوز این عقب نشینی رو انجام ندادن و باید در نهایت آنها هم عقب نشینی کنند!)
۲- اینکه هنوز اقدام به دریافت سند نکردم اگر بخواهم سند دریافت کنم بر اساس قولنامه ی ۳ هکتاری میتونم سند دریافت کنم؟ یا براساس زمینی که ۴ دیواری شده (۲۷ هزار متر) است به من سند میدن؟
ممنون میشم که من رو راهنمایی بفرمایید با تشکر.