لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
یک قطعه باغ دارم که داخل آن حدود ۱۰۰ متر بنا ساختهام و محوطهسازی کردهام که مجوز قانونی ندارد؛ تاکنون هیچ اخطار یا شکایتی از طرف جهاد کشاورزی دریافت نکردهام. اگر این ملک را بفروشم و بعداً جهاد کشاورزی بنا را تخریب کند، آیا ملزم به پرداخت خسارت به خریدار هستم؟
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
بله، در صورتی که از غیرمجاز بودن بنا آگاه بودید و این موضوع را به خریدار اطلاع ندهید، مسئول جبران خسارت ناشی از تخریب خواهید بود.
بر اساس قانون مدنی، فروشنده موظف است عیوب پنهان مبیع را به خریدار اطلاع دهد؛ فقدان مجوز قانونی برای بنا یک عیب پنهان محسوب میشود. همچنین عدم افشای این موضوع میتواند مصداق کلاهبرداری یا انتقال مال معیوب قرار گیرد.
برای پیشگیری از مسئولیت، وضعیت غیرمجاز بودن بنا را صریحاً در متن مبایعهنامه قید کنید و خریدار با آگاهی کامل معامله را بپذیرد. در این صورت خریدار نمیتواند بعداً ادعای خسارت کند.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
صرف فقدان اخطار قبلی از سوی جهاد کشاورزی، موجب مشروعیت یا مصونیت بنای احداثی و محوطهسازی غیرمجاز نخواهد بود و ضمانتاجراهای قانونی تغییر کاربری حسب مورد همچنان باقی است.
در صورت فروش ملک و سپس قلعوقمع بنا، مسئولیت فروشنده منوط به احراز تعهد قراردادی، علم یا جهل خریدار، کتمان واقعیت و وجود رابطه سببیت میان رفتار فروشنده و خسارت ادعایی خواهد بود.
چنانچه فروشنده غیرمجاز بودن بنا را عمدا کتمان یا ملک را واجد مجوز قانونی معرفی کند، خریدار میتواند حسب شرایط، ادعای تدلیس، فسخ معامله و مطالبه خسارت مطرح نماید.
در مقابل، اگر وضعیت بنا، فقدان مجوز و احتمال قلعوقمع صراحتا به اطلاع خریدار رسیده و در قرارداد نیز منعکس شود، امکان استناد خریدار به جهل و فریب به نحو محسوسی کاهش مییابد.
با این حال، توافق خصوصی طرفین نمیتواند مانع اعمال مقررات آمره و اقدامات قانونی جهاد کشاورزی گردد.
بنابراین درج عبارت کلی مبنی بر «مسئولیت با خریدار است» کافی نیست و باید وضعیت واقعی بنا و فقدان مجوز بهطور صریح و غیرقابل تردید در مبایعهنامه منعکس شود.
همچنین اخذ اقرار کتبی خریدار نسبت به علم کامل به وضعیت کاربری، مستحدثات و تبعات احتمالی قانونی، از حیث ادله اثباتی بسیار حائز اهمیت است.
پیش از انتقال، بررسی سوابق ملک در جهاد کشاورزی و تعیین دقیق وضعیت کاربری و مستحدثات، از حیث پیشگیری از اختلافات بعدی ضروری است.
در نتیجه، فروشنده صرفا به دلیل تخریب بعدی بنا، الزاما مسئول جبران خسارت نیست؛ اما کتمان وضعیت غیرمجاز بنا میتواند مسئولیت قراردادی و حتی تبعات جدیتری ایجاد کند.
بنابراین امنترین شیوه، افشای کامل وضعیت حقوقی و فنی بنا و تنظیم صریح آثار و مسئولیتهای احتمالی در متن قرارداد پیش از انجام معامله است.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل ملکی صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۳٬۰۱۷ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
چنانچه ملک را به فروش برسانید و بعدا جهاد کشاورزی یا مرجع قضایی نسبت به قلعوقمع بنای غیرمجاز اقدام کند، مسئولیت شما در قبال خریدار بستگی زیادی به مفاد قرارداد و همچنین این دارد که آیا خریدار هنگام معامله از وضعیت واقعی ملک اطلاع داشته یا خیر.
اگر وضعیت بنا و نداشتن مجوز را صریحا به خریدار اعلام کنید و این موضوع بهطور روشن در مبایعهنامه درج شود و خریدار با علم و اطلاع کامل معامله را انجام دهد، اصولا امکان اینکه بعدا بابت تخریب بنا، مسئولیت آن متوجه شما شود، بعید بنظر می رسد.
اما اگر موضوع را از خریدار پنهان کنید، یا ملک را بهگونهای معرفی کنید که خریدار تصور کند بنا دارای مجوز قانونی است، در صورت قلعوقمع بنا، خریدار میتواند حسب شرایط، علیه شما اقدام قضایی نماید.
بنابراین توصیه میکنم قبل از فروش، حتما وضعیت بنا بهصورت دقیق در مبایعهنامه درج شود؛ از جمله اینکه بنای احداثی و محوطهسازی موجود فاقد مجوز قانونی بوده و خریدار با اطلاع کامل از این موضوع و با علم به احتمال اقدام مراجع ذیصلاح نسبت به قلعوقمع بنا، اقدام به انجام معامله مینماید.
مسئولیت فروشنده مطلق نیست؛ اما اگر بنا فاقد مجوز قانونی بوده و فروشنده این وضعیت را کتمان یا ملک را برخلاف واقع دارای بنای مجاز معرفی کرده باشد، در صورت تخریب، حسب مورد مسئول جبران خسارت خریدار خواهد بود. مستندا به مواد ۲۲۰، ۲۲۱، ۳۹۰، ۳۹۱ و ۴۲۲ قانون مدنی و نیز مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، بهویژه ماده ۳.
اگر خریدار با علم و آگاهی از غیرمجاز بودن بنا و با پذیرش خطر تخریب اقدام به معامله کرده باشد، اصل بر عدم مسئولیت فروشنده نسبت به خسارت ناشی از تخریب است؛ مشروط بر اینکه تدلیس، تخلف از وصف یا تعهد قراردادی دیگری وجود نداشته باشد.
نکته تعیینکننده، مفاد مبایعهنامه، نحوه اعلام وضعیت بنا، علم خریدار به فقدان مجوز و اینکه ملک مشمول قانون حفظ کاربری است یا خیر میباشد. آیا در مبایعهنامه وضعیت «مجوز بنا» و مسئولیت تخریب صراحتا تعیین شده است؟
اگر بنا و محوطهسازی بدون مجوز قانونی احداث شده باشد، صرف اینکه تاکنون از جهاد کشاورزی اخطاری دریافت نکردهاید، به معنی قانونیشدن بنا یا منتفیشدن خطر قلعوقمع نیست. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها برای تغییر کاربری غیرمجاز ضمانت اجرا پیشبینی کرده است.
در صورت فروش، اگر خریدار از غیرمجاز بودن بنا اطلاع نداشته باشد و بعدا بنا تخریب شود، ممکن است بتواند علیه فروشنده بابت تدلیس، عیب یا خسارات قراردادی حسب مفاد قرارداد اقدام کند؛ بنابراین نمیتوان گفت فروشنده در هر حال از مسئولیت مبراست.
اگر بنا بدون مجوز قانونی احداث شده باشد، فروش ملک لزوما مسئولیت تخریب بعدی را از شما ساقط نمیکند.
اگر خریدار با اطلاع از وضعیت ملک آن را خریداری کرده باشد، مسئولیت شما متفاوت است؛ اما اگر وضعیت غیرمجاز بنا را اعلام نکنید و بعدا به علت تخلف تخریب شود، خریدار میتواند حسب شرایط، موضوع را بهعنوان تخلف از تعهد، عیب یا تدلیس مطرح و خسارت مطالبه کند.
بنابراین بهتر است در مبایعهنامه وضعیت دقیق بنا و فقدان مجوز را صریحا ذکر کنید و آثار احتمالی آن را نیز مشخص کنید.
باسلام
بله، ممکن است فروشنده در برابر خریدار مسئول جبران خسارت باشد، اما صرف اینکه بنا بعد از فروش توسط جهاد کشاورزی تخریب شود، بهطور خودکار به معنای مسئولیت فروشنده نیست. عامل تعیینکننده، وضعیت بنا در زمان معامله و مهمتر از آن، اطلاعی است که به خریدار دادهاید و مفاد مبایعهنامه
عرض سلام و احترام
فروش شما باعث نمی شود مسئولیت یکباره کاملا از بین برود، چون وجود بنای غیرمجاز که بعدا تخریب می شود می تواند مبنای مطالبه خسارت یا اعمال حقوق خریدار مثل ارش یا فسخ یا جبران هزینه ها قرار بگیرد، اما اینکه دقیقا محکوم می شوید یا نه به مفاد قرارداد و میزان علم و اطلاع طرفین و قابلیت انتساب خسارت بستگی دارد
بله، قطعا ملزم به پرداخت خسارت هستید، زیرا:
· فروش بنا بدون مجوز، مغایر با قوانین است و شما مسئول رفع تعرض هستید.
· طبق ماده ۱۰ قانون مدنی و رویه قضایی، در صورت تخریب توسط جهاد، خریدار میتواند کل خسارت (ارزش بنا و محوطه) را از شما مطالبه کند (حتی اگر اخطاری دریافت نکرده باشید).
راهکار: پیش از فروش، یا استعلام رسمی بگیرید یا در قرارداد، تعهد به جبران خسارت و ضمانتنامه معتبر قید کنید.
اگر بنا در زمان فروش غیرمجاز بوده و خریدار از این موضوع مطلع نبوده باشد و تخریب بنا باعث ورود خسارت به خریدار شود میتواند حسب مورد علیه فروشنده بابت خسارت ناشی از عیب یا تدلیس اقدام کند اما صرف تخریب بنا توسط جهاد کشاورزی به تنهایی مسئولیت فروشنده را قطعی نمیکند و باید مفاد قرارداد و اطلاع خریدار و وضعیت ملک هنگام معامله بررسی شود از طرف دیگر مسئولیت قانونی تغییر کاربری غیرمجاز متوجه مالک یا متصرف و مرتکب قانونی آن است و امکان قلع و قمع بنا نیز وجود دارد
صرف تخریب بنا توسط جهاد کشاورزی مسئولیت فروشنده را ایجاد نمیکند مگر اینکه ثابت شود بنا در زمان معامله دارای ایراد یا منع قانونی بوده و فروشنده این موضوع را از خریدار پنهان کرده است
کاربر گرامی اگر ملک را بفروشید و فروشنده از این ایرادات با خبر نباشد میتواند یا معامله را به استناد خیار عیب فسخ و یا از شما ارش دریافت نماید و نرخ روز
دوست خوب پرسشگرم
شما در مبایعه نامه شرایط را ذکر کنید و خریدار را از این موضوع مطلع کنید و با مضع موجود بفروشید هیچ مسولیتی متوجه شما نمیشود
در صورتی که توافق گردد و خریدار مطلع از اختلاف شما با جهاد کشاورزی باشد خیر در غیر اینصورت امکان متصور است.
اگر بنا قدمت داشته و تازه ساخت نباشد ، معمولا جهاد دستور تخریب نخواهد داد و بابت ساخت غیر مجاز، جریمه مطالبه خواهد کرد . شما میتوانید در زمان فروش و تنظیم مبایعه نامه با اشاره به اینکه ساخت بنا بدون مجوز قانونی بوده و خریدار با علم به این موضوع ، ملک را خریداری مینماید ، از خود رفع مسئولیت کنید
بادرود
خیر شما مسئولیتی تخواهید داشت در قولنامه شرط عدم مسئولیت قید کنید
مراتب در بیعنامه ذکر و از خود دفع مسئولیت نمائید
/ با وضعیت موجود بفروشید و وضعیت ملک را تصریح کنید
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
