مجوز، شرایط و هزینه لازم برای تیغه کشی در مغازه برای تبدیل به دو مغازه چیست؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام

راهنمای کامل «تفکیک یک مغازه ۴۰ متری به دو واحد ۲۰ متری»
(مجوزهای لازم، عوارض شهرداری، هزینه‌های عمرانی و یک ‌نمونه محاسبه)

─────────────────────────────
A) پیش‌شرط‌های اداری و حقوقی

۱. مالکیت
• اگر ملک شخصی است: امضای تمام مالکان در فرم‌های شهرداری لازم است.
• اگر در «مجتمع یا پاساژ» هستید: علاوه بر شهرداری، موافقت کتبی هیئت‌مدیره / مدیر ساختمان طبق ماده ۹ آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها ضروری است (چون به مشاعات، کنتور مشترک، راهرو و سیستم اطفا‌ء حریق اثر می‌گذارد).

۲. ماهیت مجوز
• عنوان مجوز در شهرداری «گواهی انجام تغییرات داخلی و تفکیک (تیغه‌کشی)» است.
• چنانچه قصد داشته باشید برای هر ۲۰ متر «پلاک ثبتی مستقل» بگیرید، علاوه بر شهرداری باید از اداره ثبت اسناد «تفکیک/افراز» و از سازمان مالیات «گواهی‌ مفاصا ماده ۱۸۷» بگیرید. در غیر این‌صورت، صرفا یک مغازه با دو در مستقل خواهید داشت و همچنان یک سند خواهد بود.

۳. محدودیت‌های مقررات ملی ساختمان
• عرض حداقل ۲٫۴ متر ورودی هر مغازه (مبحث ۴)
• وجود پنجره یا هواکش مستقل برای هر واحد (مبحث ۱۴)
• مسیر خروج اضطراری جداگانه در پاساژها (مبحث ۲۰ – ایمنی حریق)
• نصب کنتور مستقل یا حداقل انشعاب برق فرعی با فیوز جداگانه طبق مبحث ۱۳.

─────────────────────────────
B) مراحل اخذ مجوز شهرداری (تهران – ۱۴۰۳)

۱) تشکیل پرونده در «دفتر خدمات الکترونیک شهر»
مدارک: سند مالکیت، پایان‌کار یا پروانه موجود، کروکی وضع موجود، نامه موافقت سایر شرکا/ساکنین.

۲) تهیه نقشه تفکیکی
توسط مهندس معمار یا کارشناس نظام مهندسی؛ پلان قبل و بعد + محاسبه مساحت کف، ابعاد دیوار جدید، محل تاسیسات.

۳) پرداخت عوارض «تفکیک و تغییرات»
شهرداری تهران در مصوبه بودجه ۱۴۰۳ دو عدد در نظر گرفته است:
• ضریب ۰٫۷۵ × (مساحت کل مغازه) × (ارزش منطقه‌ای عرصه) = عوارض تفکیک
• ۱۰٪ رقم بالا = عوارض صدور گواهی پایان‌کار اصلاحی

(جدول ارزش منطقه‌ای هر ناحیه در سامانه «سام» شهرداری موجود است).

۴) تایید آتش‌نشانی (برای پاساژها یا واحدهای بالای ۳۰۰ متر کل مجموعه)

۵) صدور «پایان‌کار اصلاحی» یا «گواهی انجام تغییرات»

زمان معمول: ۲ تا ۴ هفته بعد از تکمیل مدارک.

─────────────────────────────
C) هزینه‌های عمرانی (قیمت‌های میانگین تابستان ۱۴۰۳)

۱. تیغه‌کشی (بلوک سبک ۱۰ سانتی / ملات خشک)
حدود ۵۸۰ تا ۷۲۰ هزار تومان برای هر مترمربع دیوار اجرا شده (شامل دیوارچینی، دوغاب‌ریزی، وال‌پست فلزی ۳ × ۴ سانتی).

۲. گچ و خاک + سفیدکاری + رنگ
۳۵۰ تا ۴۲۰ هزار تومان در هر مترمربع دیوار.

۳. در جدید (کرکره برقی تک‌فاز + فریم آلومینیوم)
۴۰ تا ۵۵ میلیون تومان بنا به عرض ۲٫۵ تا ۳ متر – شامل موتور توبولار و تیغه دو‌جداره.

۴. کنتور برق انشعاب فرعی + تابلو مینیاتوری
۹ تا ۱۳ میلیون تومان (بدون حق انشعاب اصلی جدید).

۵. ایزوگام یا کف‌سازی محل تیغه (در صورت نیاز تخریب و ترمیم)
۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار تومان در مترمربع.

۶. دستمزد نظافت، حمل نخاله، باز و بست تابلوی سردر: ۸ تا ۱۲ میلیون تومان.

─────────────────────────────
D) مثال عددی (مغازه ۴۰ متر در منطقه ۱۰ تهران)

• فرض: عرض مغازه ۵ متر، عمق ۸ متر، ارتفاع کف تا سقف ۳ متر
• طول تیغه جدید ≈ ۵ متر، ارتفاع ۳ متر → سطح دیوار ≈ ۱۵ مترمربع.

۱) عوارض شهرداری
ارزش منطقه‌ای عرصه در منطقه ۱۰ (۱۴۰۳) ≈ ۱۸٫۵ میلیون تومان در هر مترمربع.
عوارض = ۰٫۷۵ × ۴۰ × ۱۸٫۵ میلیون ≈ ۵۵۵ میلیون تومان
عوارض پایان‌کار اصلاحی ≈ ۵۵ میلیون تومان
مجموع پرداخت شهرداری ≈ ۶۱۰ میلیون تومان

۲) هزینه‌های ساخت
الف) دیوار: ۱۵ × (۶۵۰ هزار) ≈ ۱۰ میلیون
ب) سفیدکاری و رنگ: ۱۵ × (۳۸۰ هزار) ≈ ۶ میلیون
ج) کرکرۀ برقی دوم: ۴۸ میلیون
د) تابلو برق فرعی و کابل‌کشی: ۱۱ میلیون
ه) ریزه‌کاری و نخاله: ۱۰ میلیون
جمع هزینه فنی ≈ ۸۵ میلیون تومان

۳) مالیات نقل‌وانتقال (اگر سند تفکیکی بگیرید)
۵٪ ارزش معاملاتی هر ۲۰ متر + ۹٪ VAT هزینه محضر؛ در این مثال حدود ۱۴۰ میلیون تومان برای هر واحد.

نتیجه: برای «تیغه‌کشی به‌منظور دو در مستقل» بدون تفکیک سند، کل هزینه ≈ ۶۹۵ میلیون تومان (۶۱۰ عوارض + ۸۵ اجرائی).
اگر تفکیک ثبتی بخواهید، حدود ۳۰۰ میلیون تومان دیگر به‌دلیل مالیات و هزینه دفترخانه افزوده می‌شود.

─────────────────────────────
E) ۵ پرسش متداول

۱) آیا هزینه عوارض به متراژ بستگی دارد؟
بله؛ فرمول شهرداری × مساحت کل مغازه محاسبه می‌شود (حتی اگر فقط ۱۰ متر دیوار بکشید). ارزش زمین (منطقه‌بندی شهرداری) ضریب دوم است؛ هرچه شمالی‌تر و تجاری‌تر، گران‌تر.

۲) بدون مجوز تیغه‌کشی کنم چه می‌شود؟
• بازرسی شهرداری می‌تواند تا ۲ برابر عوارض را جریمه کند و پایان‌کار را باطل کند.
• امکان پلمب پاساژ طبق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ شهرداری.
• در نقل‌وانتقال بعدی، بدون پایان‌کار اصلاحی، دفترخانه‌ اسناد رسمی سند قطعی نمی‌نویسد.

۳) آیا می‌توان هزینه شهرداری را قسطی داد؟
در تهران و بعضی کلان‌شهرها «برگه تقسیط عوارض سال ۱۴۰۳» تا ۱۲ قسط وجود دارد؛ اداره کل مالی شهرداری توضیح می‌دهد.

۴) آپارتمان مسکونی را هم می‌شود همین‌طور دو واحد کرد؟
از نظر شهرداری «تغییر کاربری» و «کاهش حداقل مساحت قانونی واحد مسکونی» است و پاسخ غالبا منفی است یا عوارض سنگین دارد. اما برای واحد تجاری احتمال موافقت بسیار بیشتر است.

۵) اگر فقط بخواهم دو در جدا بسازم ولی سند نگیرد؟
باز هم مجوز «تغییرات داخلی» لازم است؛ عوارض تفکیک کامل اخذ می‌شود زیرا شهرداری ملاک را «تغییر بهره‌برداری مستقل» می‌داند نه سند.

─────────────────────────────
جمع‌بندی

۱) تیغه‌کشی و تبدیل یک مغازه به دو واحد، بدون دریافت مجوز شهرداری امکان‌پذیر نیست و می‌تواند به جریمه و پلمب بیانجامد.
۲) هزینه اصلی پروژه در کلان‌شهرها «عوارض شهرداری» است که بر اساس مساحت و ارزش منطقه‌ای محاسبه می‌شود؛ هزینه عمرانی در برابر آن ناچیز است.
۳) اگر فقط تفکیک ظاهری می‌خواهید (دو در برای یک سند)، هزینه ثبتی و مالیاتی ندارید؛ اما تفکیک سندی، مالیات بر نقل‌وانتقال و هزینه دفترخانه را اضافه می‌کند.

امیدوارم تصویر روشنی از فرایند و هزینه داده باشد؛ چنانچه جزئیات منطقه یا شهر دیگری را لازم دارید، عدد ارزش منطقه‌ای آن ناحیه را جایگزین کنید یا در سامانه بودجه شهرداری همان شهر جست‌وجو نمایید. موفق باشید 🌺