شرایط انتقال سند ملک اجاره داده شده مشاع بدون تغییر کاربری

سلام، ما یک ملک دو دانگی رو می‌خواهیم از پدر به پسر در زمان حیات انتقال بدیم اما ملک مسکونی در اجاره یک آموزشگاه غیرانتفاعی و پارکینگ در اجاره یک مغازه است و دو نفر دیگر هم به صورت دو دانگی به طور مشاع(ملک موروثی که به سه برادر ارث رسیده) صاحب ملک هستن که با فسخ اجاره آموزشگاه و پارکینگ مخالف هستند.
می‌خواستیم بدونیم:
۱- از چه طریق باید ملک رو در زمان حیات پدر به پسر با شرایط بالا انتقال بدیم؟
۲- چه کاری بکنیم که ملک داخل شهرداری از مسکونی به غیر تغییر نکنه؟
۳- در حالی که دو صاحب دیگر ملک موافق اخراج دو مستاجر نیستن و با پرس‌وجویی که کردیم حتما باید جریمه ملک و تغییر کاربری ملک در شهرداری برای تغییر مالک انجام بشه، راهی برای انتقال ملک از پدر به پسر وجود داره یا خیر که مجبور به تغییر ملک کاربری نباشیم؟