درج یا عدم درج نشانی و هویت امضاء کنندگان تاثیری در اثبات اینکه قرارداد فاقد شاهد بوده است، دارد؟
با سلام و درود
احتراما، به استحضار می رساند:
۱- یک قرارداد عادی اجاره منزل مسکونی بین مستاجر و موجر در بنگاه معاملات املاک در سال ۱۳۹۸ منعقد شده است.
۲- در هنگام انعقاد قرارداد، صرفا موجر و مستاجر و مشاور املاک حضور داشتند و شاهدی فیالمجلس برای امضاء ذیل قرارداد حضور نداشت. (موضوع ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)
۳- مشاور املاک مستنکف از تسلیم نسخه قرارداد مربوط به مستاجر است و آنرا مشروط کرده به اینکه مستاجر شاهد بیاورد تا ذیل قرارداد را امضاء کند و البته کمیسیون هم بپردازد.
۴- در قرارداد ذکر شده که قرارداد تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است.
۵- مشاور املاک به نحوی در این قرارداد ذینفع است - چراکه ظاهرا چند دانگ مشاع از عین مستاجره طی سند بیع عادی در تملیک ایشان است لیکن اظهار نمی کند- و لذا در تمامی امور جانب موجر را میگیرد. در مقابل مستاجر نیز، نه از سر خدعه و نیرنگ، بلکه بجهت ازاله اهرمهای ظلم و فشار قانونی موجر برای اخذ دستور تخلیه و افزایش قدرت چانهزنی خویش برای تمدید قرارداد در زمان انقضاء مدت، تمایل دارد تا حتیالمقدور شاهدی ذیل قرارداد را امضاء نکند تا قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نشود.
۶- مستاجر تصویری از قرارداد منعقده (ممضی به امضاء طرفین) را با استفاده از موبایل خود تهیه کرده است.
۷- مستاجر، بابت تادیه مبلغ ودیعه قرضالحسنه به موجر، یک رسید دارای امضاء، تاریخ و اثر انگشت از وی اخذ کرده که مشاور املاک مزبور هم ذیل آنرا به عنوان شاهد امضاء کرده است. (این رسید تنها یک نسخه دارد که نزد مستاجر است)
حال براساس موارد مذکور سوال میشود که:
۱- از آنجا که احتمال دارد تا مشاور املاک و موجر با تبانی یکدیگر، از دو نفر از افراد مورد اعتماد خود بخواهند که ذیل قرارداد را به عنوان شاهد امضاء کنند، مستاجر چگونه باید مانع چنین امری که دست بردن در قرارداد (جعل و تزویر) و خیانت در امانت محسوب میشود، بشود؟ آیا اصولا چنین موضوعی - یعنی اثبات موجودیت، محتوا و مفاد یک قرارداد - را می توان تامین دلیل کرد؟
۲- اگر موجر و مشاور املاک امضاء دو نفر از افراد مورد اعتماد خود را به عنوان شاهد اخذ کنند، و سپس در زمان انقضاء مدت دستور تخلیه بگیرند، مستاجر چگونه می تواند از اجرای دستور تخلیه با استناد به اینکه امضاء یک نفر از آن دو نفر شاهد تعلق به «فرد مورد اعتماد وی» ندارد، جلوگیری کند؟!
درج یا عدم درج نشانی و هویت امضاء کنندگان تاثیری در اثبات اینکه قرارداد فاقد شاهد بوده است، دارد؟
۳- آیا برای جلوگیری از گرفتن دستور تخلیه توسط موجر، مستاجر میتواند اقدام پیشدستانه کند و مثلا قبل از انقضاء مدت قرارداد، مراتب را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اطلاع دهد یا اینکه برای الزام مشاور املاک به تحویل و رد قرارداد، در شواری حل اختلاف علیه وی اقامه دعوا نماید؟ یا در اتحادیه مشاورین املاک از وی شکایت نماید؟
۴- با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها، آیا اصولا کسی اعم از مشاور املاک، موجر، اتحادیه صنف مشاورین املاک و یا حتی مرجع صالح قضائی می تواند طرفین را مجبور به اخذ امضاء فردی به عنوان شاهد مورد اعتماد خویش برای قراردادی که قبلا منعقد کردهاند، کند؟
۵- با توجه به اینکه طبق بند ۵ ماده ۲ آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، قرارداد در حال حاضر مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ نیست، مشمول کدام قانون است؟
از لطف شما کارشناس محترم در ارائه پاسخی دقیق و مستند متشکرم.
با تجدید مراتب احترام و تشکر
راد
قرارداد اجاره حتی بدون امضای دو شاهد نیز معتبر است و مستاجر مکلف است در سررسید ملک را تخلیه کند؛ همچنین توصیه شده پرداخت کمیسیون به ثبت قرارداد در سامانه مشروط شود.
