تکلیف مستأجر هنگام پایان قرارداد اجاره با ادعای نیاز شخصی موجر چیست؟

با توجه به مصوبه ابلاغی مربوط به تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵، اگر قرارداد اجاره مسکونی شما از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی شود، در صورت درخواست مستاجر، اصل بر این است که قرارداد برای یک سال دیگر و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها و ودیعه تمدید شود و مراجع قضایی نیز نباید صرفا به علت انقضای مدت، دستور تخلیه صادر کنند.

اما در سؤال شما یک نکته بسیار مهم وجود دارد: نیاز شخصی موجر یکی از استثنائات صریح مصوبه است. البته صرف ادعای موجر کافی نیست؛ باید نیاز موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی، توسط مرجع قضایی صالح احراز شود. بنابراین اگر واقعا صرفا دو روز مانده به پایان قرارداد اعلام کرده که «خودم نیاز دارم»، این موضوع به‌تنهایی موجب از بین رفتن حق تمدید شما نمی‌شود و موجر باید بتواند نیاز شخصی واقعی خود را در مرجع قضایی اثبات کند.

از طرف دیگر، پیام‌هایی که یک ماه قبل درباره تمدید و مبلغ اجاره بین شما ردوبدل شده، می‌تواند از نظر اثبات توافق یا حداقل مذاکرات و رفتار طرفین اهمیت داشته باشد و حتما آنها را نگه دارید. اگر تمدید قطعی و توافق نهایی درباره مدت و مبلغ از پیام‌ها قابل اثبات باشد، موضوع حتی مستقل از مصوبه نیز قابل بررسی است.

در خصوص اجرت‌المثل نیز اگر تمدید قانونی یا توافق طرفین احراز شود، صرف پایان تاریخ اولیه قرارداد موجب تعلق اجرت‌المثل به موجر برای دوره تمدید نمی‌شود؛ اما اگر تمدید منتفی شود و با وجود پایان مدت، بدون مجوز قانونی ملک را در تصرف نگه دارید، موجر می‌تواند حسب مورد اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند. بنابراین در این وضعیت، بهتر است درخواست تمدید خود را صریحا اعلام کنید و مستندات پیام‌ها و پرداخت اجاره‌بها را حفظ کنید.

باسلام
صرف ادعای نیاز شخصی موجر، به‌تنهایی قرارداد را قبل از پایان مدت منحل نمی‌کند. اگر قرارداد هنوز باقی است، موجر اصولا نمی‌تواند صرفا به دلیل نیاز شخصی، تخلیه فوری بخواهد.
اما اگر مدت قرارداد واقعا دو روز دیگر تمام می‌شود، موضوع متفاوت است؛ اصل بر این است که با پایان مدت، مستاجر باید ملک را تخلیه کند، مگر اینکه تمدید قرارداد به‌نحوی معتبر ثابت شود. تمدید خودکار یک‌ساله، صرفا به دلیل اینکه قرارداد تمام شده، قاعده عمومی نیست. باید دید در قرارداد فعلی شرط تمدید خودکار وجود دارد یا توافق جدیدی میان طرفین شکل گرفته است.
اگر قرارداد منقضی شده و تمدید قابل اثبات نباشد و شما بدون رضایت موجر در ملک بمانید، موجر می‌تواند تخلیه و حسب شرایط اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند. اجرت‌المثل معمولا معادل اجاره قراردادی قبلی نیست و می‌تواند با توجه به ارزش متعارف ملک تعیین شود.

سلا م

تمدد خودکار دارای استثنائاتی می باشد که استفاده شخصی از موارد ان است
اما اگر سابق بر این توافق بر تمدید شده است دو تفسیر عمده در رویه وجود دارد، اغلب اعتقاد بر وقوع تمدید بصورت مکاتبه ای دارند و امکان تخلیه را برای موجر قائل نیستند اما برخی اخرین اراده قبل از خاتمه قرارداد را که عدم تمدید می باشد ملاک میگیرند

۱. توافق شما نافذ است: پیامک‌های شما مبنی بر توافق برای تمدید، به منزله «قرارداد جدید» است و موجر حق ندارد یک‌طرفه آن را برهم بزند، در صورت طرح هرگونه دعوا از سمت موجر شما بایستی دعوای تقابل اثبات قرارداد شفاهی مبنی بر تمدید قرارداداجاره را با استناد به پیامها و ... مطرح نمائید.

۲. نیاز شخصی مجوز نیست: در قانون فعلی اجاره‌ مسکونی، «نیاز شخصی» موجر هیچ وجاهت قانونی برای تخلیه ملک یا نقض توافق تمدید ندارد.

۳. تا زمانی که حکم قطعی دادگاه را ندارید، ملزم به تخلیه نیستید.

۴. اقدام فوری: فورا یک «اظهارنامه رسمی» از طریق دفاتر خدمات قضایی برای موجر بفرستید و در آن به «توافق قبلی بر سر تمدید» استناد کنید و اعلام آمادگی برای پرداخت اجاره‌بها کنید. این کار جلوی ادعاهایی همچون «تصرف غیرقانونی و تخلیه ید و ... » یا «اجرت‌المثل» را می‌گیرد.

جهت نهایی‌سازی اقدامات قانونی، هماهنگی با کارشناسان محترم یا وکلای معزز بنیاد وکلا توصیه می‌شود. لطفا با توجه به نظرات خود، در نظرسنجی ما نیز شرکت فرمایید.

ارادتمند،
مجتبی تقی‌زاده