موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تکلیف مستأجر هنگام پایان قرارداد اجاره با ادعای نیاز شخصی موجر چیست؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۱۸ پاسخ ثبت شده
دو روز مانده به اتمام قرارداد اجاره، موجر اعلام کرده به دلیل نیاز شخصی واحد را تخلیه کنم. یک ماه پیش درباره تمدید و افزایش اجاره‌بها صحبت کرده بودیم و پیام‌های موجر مبنی بر موافقت با تمدید و ذکر مبلغ موجود است. اکنون موجر می‌گوید تخلیه کنم وگرنه شکایت می‌کند و اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه خواهد کرد. می‌خواهم بدانم آیا تمدید خودکار یکساله شامل حال من میشود؟ آیا اجرتالمثل ایام تصرف به من تعلق می‌گیرد؟ و آیا در شرایط فعلی حکم تخلیه صادر میشود؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
صرف ادعای نیاز شخصی موجر مجوزی برای تخلیه فوری نیست و نیاز او باید در مرجع قضایی اثبات شود. پیام‌های ارسالی مبنی بر موافقت با تمدید و ذکر مبلغ می‌تواند دلیل بر توافق تمدید باشد، اما اگر تمدید ثابت نشود و در ملک بمانید موجر می‌تواند تقاضای تخلیه و اجرتالمثل کند.
این دیدگاه کلی حقوقدانان است، اما سرنوشت ادعای شما مستقیماً به شفافیت متن پیامها در اثبات توافق قطعی بستگی دارد.
نفیسه اصولی صفارآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
تکلیف تخلیه ملک با ادعای نیاز شخصی موجر
صرف ادعای موجر مبنی بر نیاز شخصی حق تخلیه ایجاد نمی‌کند و اثبات این نیاز بر عهده او در دادگاه است. پیام‌های حاوی توافق و مبلغ مشخص به عنوان دلیل تمدید و توافق جدید قابل استناد است و مانع از تعلق اجرتالمثل تصرف غیرمجاز میشود. با این حال برخی وکلا معتقدند تمدید خودکار همگانی نیست و اگر نتوانید وقوع توافق قطعی را ثابت کنید، موجر حق مطالبه تخلیه و اجرتالمثل را خواهد داشت. توصیه شده فوراً با ارسال اظهارنامه رسمی، پایبندی به توافق تمدید و آمادگی پرداخت اجاره را ثبت کنید.
منابع: مصوبه تمدید قراردادهای اجاره
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
با توجه به مصوبه ابلاغی مربوط به تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵، اگر قرارداد اجاره مسکونی شما از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی شود، در صورت درخواست مستاجر، اصل بر این است که قرارداد برای یک سال دیگر و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها و ودیعه تمدید شود و مراجع قضایی نیز نباید صرفا به علت انقضای مدت، دستور تخلیه صادر کنند.
اما در سؤال شما یک نکته بسیار مهم وجود دارد: نیاز شخصی موجر یکی از استثنائات صریح مصوبه است. البته صرف ادعای موجر کافی نیست؛ باید نیاز موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی، توسط مرجع قضایی صالح احراز شود. بنابراین اگر واقعا صرفا دو روز مانده به پایان قرارداد اعلام کرده که «خودم نیاز دارم»، این موضوع به‌تنهایی موجب از بین رفتن حق تمدید شما نمی‌شود و موجر باید بتواند نیاز شخصی واقعی خود را در مرجع قضایی اثبات کند.
از طرف دیگر، پیام‌هایی که یک ماه قبل درباره تمدید و مبلغ اجاره بین شما ردوبدل شده، می‌تواند از نظر اثبات توافق یا حداقل مذاکرات و رفتار طرفین اهمیت داشته باشد و حتما آنها را نگه دارید. اگر تمدید قطعی و توافق نهایی درباره مدت و مبلغ از پیامها قابل اثبات باشد، موضوع حتی مستقل از مصوبه نیز قابل بررسی است.
در خصوص اجرتالمثل نیز اگر تمدید قانونی یا توافق طرفین احراز شود، صرف پایان تاریخ اولیه قرارداد موجب تعلق اجرتالمثل به موجر برای دوره تمدید نمی‌شود؛ اما اگر تمدید منتفی شود و با وجود پایان مدت، بدون مجوز قانونی ملک را در تصرف نگه دارید، موجر می‌تواند حسب مورد اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کند. بنابراین در این وضعیت، بهتر است درخواست تمدید خود را صریحا اعلام کنید و مستندات پیامها و پرداخت اجاره‌بها را حفظ کنید.
سلام
اگر قرارداد اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، موجر نمی‌تواند صرفا به دلیل نیاز شخصی، شما را مجبور به تخلیه زودتر از موعد کند؛ مگر اینکه در قرارداد حق فسخ یا شرط خاصی برای چنین وضعیتی پیش‌بینی شده باشد.
اما موضوع مهم، پیام‌های مربوط به تمدید است. اگر پیامها نشان دهد که موجر با تمدید اجاره برای مدت مشخص و با مبلغ مشخص موافقت کرده، این پیامها می‌تواند دلیل مهمی برای اثبات توافق جدید باشد؛ البته صرف مذاکره و صحبت اولیه درباره افزایش اجاره‌بها، به‌تنهایی الزاما به معنای تمدید قرارداد نیست و باید محتوای دقیق پیامها بررسی شود.
اگر تمدید ثابت نشود، با پایان مدت قرارداد، اصل بر پایان رابطه استیجاری و تکلیف مستاجر به تخلیه خواهد بود. در صورت ادامه تصرف بدون رضایت موجر، موجر می‌تواند حسب شرایط، اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کند. بنابراین ادعای موجر درباره نیاز شخصی، قبل از پایان قرارداد اثری بر مدت باقی‌مانده ندارد، اما بعد از پایان قرارداد موضوع کاملا متفاوت است.
در مورد حکم تخلیه نیز اگر قرارداد واقعا منقضی شده باشد و تمدید آن قابل اثبات نباشد، موجر می‌تواند از طریق قانونی درخواست تخلیه کند. بنابراین مهم‌ترین مسئله در این پرونده، اثبات یا عدم اثبات تمدید قرارداد از طریق پیام‌های موجود است.
پیشنهاد می‌کنم قبل از هر اقدامی، متن پیام‌های موجر و قرارداد را دقیق بررسی کنید؛ برای تعیین اینکه پیامها از نظر حقوقی صرفا مذاکره بوده یا توافق قطعی برای تمدید محسوب میشود، مشاوره حقوقی رزرو کنید.
باسلام
صرف ادعای نیاز شخصی موجر، به‌تنهایی قرارداد را قبل از پایان مدت منحل نمی‌کند. اگر قرارداد هنوز باقی است، موجر اصولا نمی‌تواند صرفا به دلیل نیاز شخصی، تخلیه فوری بخواهد.
اما اگر مدت قرارداد واقعا دو روز دیگر تمام میشود، موضوع متفاوت است؛ اصل بر این است که با پایان مدت، مستاجر باید ملک را تخلیه کند، مگر اینکه تمدید قرارداد به‌نحوی معتبر ثابت شود. تمدید خودکار یکساله، صرفا به دلیل اینکه قرارداد تمام شده، قاعده عمومی نیست. باید دید در قرارداد فعلی شرط تمدید خودکار وجود دارد یا توافق جدیدی میان طرفین شکل گرفته است.
اگر قرارداد منقضی شده و تمدید قابل اثبات نباشد و شما بدون رضایت موجر در ملک بمانید، موجر می‌تواند تخلیه و حسب شرایط اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کند. اجرتالمثل معمولا معادل اجاره قراردادی قبلی نیست و می‌تواند با توجه به ارزش متعارف ملک تعیین شود.
تمدد خودکار دارای استثنائاتی می باشد که استفاده شخصی از موارد ان است
اما اگر سابق بر این توافق بر تمدید شده است دو تفسیر عمده در رویه وجود دارد، اغلب اعتقاد بر وقوع تمدید بصورت مکاتبه ای دارند و امکان تخلیه را برای موجر قائل نیستند اما برخی اخرین اراده قبل از خاتمه قرارداد را که عدم تمدید می باشد ملاک میگیرند
با توجه به پیام‌های موجر مبنی بر موافقت با تمدید و ذکر مبلغ، این اقدام به منزله توافق ضمنی بر تمدید اجاره محسوب میشود و شما میتوانید از این پیامها به عنوان دلیل در دادگاه استفاده کنید. در صورت عدم تنظیم سند رسمی، تمدید خودکار یکساله به طور خودکار رخ نمیدهد، اما موجر پس از اتمام قرارداد، حق مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را دارد، مگر اینکه توافقی بر تمدید صورت گرفته باشد که در این صورت اجاره بها ملاک است. حکم تخلیه نیز منوط به اثبات نیاز شخصی موجر و عدم وجود توافق تمدید است که با توجه به مکاتبات، احتمال صدور آن کاهش مییابد. پیشنهاد میشود درخواست رسمی تمدید را به موجر اعلام و در صورت عدم توافق، تخلیه را با توافق انجام دهید تا از دعوا جلوگیری شود.
با سلام
۱. توافق شما نافذ است: پیامک‌های شما مبنی بر توافق برای تمدید، به منزله «قرارداد جدید» است و موجر حق ندارد یک‌طرفه آن را برهم بزند، در صورت طرح هرگونه دعوا از سمت موجر شما بایستی دعوای تقابل اثبات قرارداد شفاهی مبنی بر تمدید قرارداداجاره را با استناد به پیامها و ... مطرح نمائید.
۲. نیاز شخصی مجوز نیست: در قانون فعلی اجاره مسکونی، «نیاز شخصی» موجر هیچ وجاهت قانونی برای تخلیه ملک یا نقض توافق تمدید ندارد.
۳. تا زمانی که حکم قطعی دادگاه را ندارید، ملزم به تخلیه نیستید.
۴. اقدام فوری: فورا یک «اظهارنامه رسمی» از طریق دفاتر خدمات قضایی برای موجر بفرستید و در آن به «توافق قبلی بر سر تمدید» استناد کنید و اعلام آمادگی برای پرداخت اجاره‌بها کنید. این کار جلوی ادعاهایی همچون «تصرف غیرقانونی و تخلیه ید و ... » یا «اجرتالمثل» را می‌گیرد.
جهت نهایی‌سازی اقدامات قانونی، هماهنگی با کارشناسان محترم یا وکلای معزز بنیاد وکلا توصیه میشود. لطفا با توجه به نظرات خود، در نظرسنجی ما نیز شرکت فرمایید.
با سلام
اگر قرارداد شما مشمول مقررات فعلی روابط موجر و مستاجر و مصوبات حمایتی مربوط به تمدید اجاره باشد، صرف اعلام نیاز شخصی موجر لزوما به معنای تخلیه فوری نیست و شرایط قانونی باید بررسی شود.
از طرف دیگر، پیام‌های موجر درباره موافقت با تمدید و مبلغ اجاره می‌تواند دلیل مهمی بر توافق برای تمدید باشد؛ به‌خصوص اگر قبول شما نیز قابل اثبات باشد.
اما اگر تمدید ثابت نشود و مدت قرارداد واقعا منقضی شده باشد، اصل بر امکان درخواست تخلیه است و ادامه تصرف بدون رضایت موجر می‌تواند موجب مطالبه اجرتالمثل شود.
بنابراین پیام‌های مربوط به تمدید را حفظ کنید و فعلا هیچ نوشته‌ای مبنی بر پذیرش تخلیه یا پایان توافق امضا نکنید؛ برای تشخیص اینکه مصوبه تمدید شامل شما میشود یا خیر، متن قرارداد و شرایط ملک اهمیت دارد.
سلام اگر پیام‌های موجر صریحا نشان دهد که تمدید یکساله با مبلغ جدید مورد توافق قطعی قرار گرفته باشد میتوانید به استناد همان پیامها تمدید قرارداد را اثبات کنید و صرف نیاز شخصی موجر باعث تخلیه پیش از پایان مدت تمدید نمی‌شود در صورت اثبات تمدید اجرتالمثل ایام تصرف به شما تعلق نمیگیرد و در شرایط فعلی نیز صرف ادعای موجر برای تخلیه کافی نیست اما اگر تمدید اثبات نشود پس از پایان مدت امکان صدور دستور تخلیه وجود دارد
سلام پیرو سوال شما، تمدید خودکار یکساله وجود ندارد؛ اما پیام‌های موجر درباره موافقت با تمدید می‌تواند دلیل مهمی بر توافق جدید باشد و باید ارائه شود. اگر تمدید ثابت شود، صرف نیاز شخصی موجر قبل از پایان مدت مجوز تخلیه نیست. اگر تمدید ثابت نشود و مدت منقضی شود، ادامه تصرف بدون اذن موجر موجب اجرتالمثل است؛ اما اگر بعد از انقضا با اذن او بمانید، وضعیت متفاوت است. بنابراین فعلا پیام‌های توافق، مبلغ جدید و هر قرینه‌ای از قبول تمدید را حفظ کنید.
تمدید خودکار یکساله نیست؛ مگر اینکه توافق تمدید را بتوانید ثابت کنید. اگر پیامها نشان‌دهنده توافق قطعی بر تمدید و مبلغ اجاره باشند، می‌توان به آن استناد کرد. اگر تمدید ثابت نشود، با پایان قرارداد موجر می‌تواند تخلیه بخواهد. ماندن پس از پایان قرارداد، در صورت نداشتن اجازه موجر، می‌تواند موجب مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف شود. بنابراین پیام‌های مربوط به تمدید، مهم‌ترین مدرک شما هستند.
اظهارنامه ای مبنی بر اعلام آمادگی تمدید اجاره با افزایش تا سقف ۲۵ درصد مطابق مصوبه سران سه قوه ارسال نمایید چنانچه ایشان مدعی سکونت شخصی می باشند می بایست دادخواست حکم تخلیه مطرح نمایند و ادعای خود را اثبات نمایند.
چنانچه نیاز شخصی موجر اثبات شود امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد. اما دستور تخلیه صادر نمی شود. همچنین اگر شما اظهارنامه مبنی بر تمدید ارسال کرده باشید اصل بر تمدید قرارداد مطابق مصوبه است و ملزم به پرداخت اجاره بهای قبلی با افزایش پیش بینی شده هستید و اجرت المثل مطرح نمی باشد.
اگر پیام‌های موجر دال بر توافق تمدید باشد، معمولا قرارداد به‌صورت خودکار یک سال تمدید میشود و تخلیه فوری و اجرتالمثل ایام تصرف منتفی است، ولی چون موجر ادعای نیاز شخصی دارد بهتر است سریعا با وکیل مشورت کنید تا با استناد به پیامها از صدور حکم تخلیه جلوگیری شود.
سلام تخلیه به دلیل نیاز شخصی زمانی هست که قرارداد تمام شده باشد طبق مصوبه جدید شما تمدید نموده اید و دلیل محکم تر اینکه شما رضایت موجر را دارین پس امکان تخلیه نیست مگر شما رضایت دهید مالک منافع هستین و اجاره عقدی لازم است
تمدید خودکار یکساله: صرف پیام‌های مذاکره لزوما به معنی تمدید قطعی نیست. اگر پیامها نشان‌دهنده توافق نهایی بر تمدید و مبلغ جدید باشند، میتوانید به آن استناد کنید؛ اما اگر صرفا مذاکره و پیشنهاد بوده، کافی نیست.
اجرتالمثل: اگر قرارداد واقعا منقضی شود و بدون اجازه موجر بمانید، اصولا موجر می‌تواند اجرتالمثل مطالبه کند.
حکم تخلیه: اگر تمدید معتبر اثبات نشود، پس از پایان مدت اجاره، موجر اصولا می‌تواند درخواست تخلیه کند و نیاز شخصی هم برای تخلیه فوری پس از پایان مدت، شرط جداگانه‌ای نیست.
نکته مهم: پیام‌های واتساپ را حفظ و ارائه کنید؛ اگر متن دقیق پیام‌های موجر را بفرستید، می‌توانم بگویم احتمال اثبات تمدید چقدر است.
سلام
قول و قرارتان جون محسوب نیست معتبر نمی‌باشد و با توجه به اعلام نیاز باید تخلیه نمائد و با توجه به دیر اعلام کردن موجر تا زمان تخلیه باید همان مبلغ قرارداد پرداخت شود
با سلام و احترام
چنانچه تا الان توافق مکتوب بر تخلیه نداشته اید برای مالک اظهارنامه ارسال نموده و موضوع تمدید با ۲۵ درصد افزایش اجاره بها را اعلام کنید،در خصوص تخلیه موجر موظف به طرح دعوی تخلیه و اثبات نیاز شخصی در دادگاه است و در این شرایط اجرت تصرف مازاد بر شما بار نخواهد شد.
