موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
فروشندهای بالای ۷۰ سال سن دارد و نیمی از ملک خود (سهدانگ از ششدانگ یک حیاط مسکونی) را به صورت قولنامه به پسرش واگذار کرده است. متن قولنامه حاوی چند نکته است: ملک به سه صلوات (بدون ثمن نقدی) منتقل شده، خیارات از فروشنده ساقط شده، سند جهت انتقال نزد خریدار است، اما تا زمانی که خانم «ع» در قید حیات است ملک در اختیار ایشان میماند و پس از فوت ایشان قولنامه معتبر است و سایر وارثین حق اعتراض ندارند. آیا این قولنامه اعتبار قانونی دارد و اختیارات فروشنده تا چه حد است؟
فروشنده فقط در حدودی که در قولنامه بهطور صریح حق فسخ یا اختیار برای او باقی مانده باشد میتواند دخالت یا ادعایی داشته باشد، و صرف سن بالای ۷۰ سال بهتنهایی موجب بیاعتباری قولنامه نیست.
با توجه به متن قولنامه (مبایعهنامه) ارائه شده و شرایط ذکر شده در آن، نکات حقوقی زیر قابل توجه است:
۱. اعتبار قولنامه
این قولنامه در صورتی که به صورت رسمی (در دفتر اسناد رسمی) ثبت نشده باشد، یک سند عادی محسوب میشود. طبق قانون مدنی ایران (مواد ۲۲۳ به بعد)، سند عادی در صورت عدم انکار و تردید طرفین، میتواند اعتبار داشته باشد، اما قدرت اجرایی آن بهاندازه سند رسمی نیست.
اگر فروشنده (خانم ع) یا سایر ورثه در آینده این قولنامه را رد کنند، خریدار (پسر ایشان) باید برای اثبات مالکیت خود به دادگاه مراجعه کند و قولنامه را به عنوان دلیل ارائه دهد.
۲. اختیارات مالک قبلی (فروشنده)
فروشنده در این قولنامه نیمی از ملک (سه دانگ از شش دانگ) را به پسر خود واگذار کرده است. بنابراین، مالکیت مشاعی ایجاد شده و فروشنده همچنان مالک سه دانگ دیگر است.
فروشنده حق خیارات (حق فسخ) را از خود ساقط کرده، یعنی نمیتواند در آینده به بهانههایی مانند غبن یا تدلیس معامله را فسخ کند.
تا زمانی که فروشنده در قید حیات است، ملک در اختیار خودش باقی میماند (به نظر میرسد حق استفاده از کل ملک را دارد، اگرچه مالک نیمی از آن است).
پس از فوت فروشنده، قولنامه از نظر انتقال سهم الارث پسر (آقای ش) معتبر است و سایر ورثه حق دخالت در این سه دانگ را ندارند (به شرطی که این قولنامه در دادگاه معتبر شناخته شود).
۳. نقاط ضعف احتمالی قولنامه
عدم ثبت رسمی: اگر این معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت نشود، در صورت فوت فروشنده، ممکن است سایر ورثه ادعای مالکیت نسبت به این سه دانگ را داشته باشند و پسر (آقای ش) مجبور به طرح دعوی حقوقی شود.
ابهام در شرایط: عبارت "تا زمانی که خانم ع در قید حیاط میباشد در اختیار خودش است" ممکن است ابهامزا باشد. آیا فروشنده حق فروش یا انتقال این سه دانگ را دارد؟ آیا پسر (آقای ش) میتواند در طول حیات مادرش در ملک تصرف کند؟
سن فروشنده: اگر فروشنده بالای ۷۰ سال سن داشته و در زمان امضا قولنامه اهلیت کامل (عقل، بلوغ، رشد و عدم حجر) نداشته باشد، ممکن است معامله قابل ابطال باشد.
۴. توصیههای حقوقی
بهتر است این معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا از اختلافات آینده جلوگیری شود.
در صورت عدم ثبت رسمی، آقای ش میتواند با استناد به این قولنامه، پس از فوت مادر، ادعای مالکیت کند، اما باید در دادگاه اثبات شود که معامله معتبر بوده است.
اگر فروشنده هنوز زنده است، بهتر است راضی شود تا سند رسمی تقسیم یا انتقال تنظیم گردد.
نتیجهگیری:
این قولنامه به عنوان یک سند عادی اعتبار دارد، اما قدرت اجرایی آن کمتر از سند رسمی است. فروشنده پس از انتقال سه دانگ، حق فسخ ندارد، اما تا زمان حیات، حق استفاده از ملک را دارد. پس از فوت وی، این قولنامه میتواند به عنوان دلیل برای مالکیت پسر (آقای ش) مورد استناد قرار گیرد، اما ممکن است نیاز به اثبات در دادگاه داشته باشد. برای اطمینان بیشتر، ثبت رسمی معامله توصیه میشود.
این عقد طبق قانون مدنی ماده ۱۰هرتوافقی که با قانون وشرع مغایرت نداشته باشد نافذ است به گونه ای صلح عمری می باشد .اما چون ثبت سند رسمی نشده ویک سندعادی محسوب می شود در صورت اعتراض واختلاف ورثه بایستی در محکمه به اثبات برسد
