موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
امکان مطالبه غرامت به نرخ روز علی‌رغم وجود وجه التزام قراردادی در معامله باطل؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۲۱ پاسخ ثبت شده
اگر واحد مسکونی به‌صورت پیش‌فروش معامله شده باشد، اما واحد مورد معامله اساساً ساخته نشده باشد و معامله مستحق‌للغیر یا باطل تلقی شود، در حالی که در قرارداد مبلغ مشخصی به‌عنوان وجه التزام تعیین شده و فروشنده نیز بابت همین معامله محکومیت کیفری قطعی دارد، آیا خریدار می‌تواند علی‌رغم وجه التزام قراردادی، غرامت و کاهش ارزش ثمن را به نرخ روز مطالبه کند؟ رویه قضایی فعلی در این خصوص چگونه است؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بیشتر وکلا معتقدند در صورت بطلان معامله یا مستحق‌للغیر بودن آن و بی‌اطلاعی خریدار، می‌توان بر اساس آرای وحدت رویه غرامت کاهش ارزش ثمن را به نرخ روز مطالبه کرد؛ اما گروهی از وکلا وجود وجه التزام را مانع دانسته یا تاکید دارند که همه‌چیز به متن دقیق قرارداد و هدف از تعیین آن بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان مطالبه غرامت روز با وجود وجه التزام
اگر معامله به علت مستحق‌للغیر بودن باطل باشد و خریدار از این موضوع بی‌خبر بوده باشد، طبق رویه قضایی و مواد قانونی اصل بر این است که خریدار می‌تواند علاوه بر اصل پول، خسارت افت ارزش ثمن را به نرخ روز دریافت کند. با این حال، میان وکلا در خصوص اثر وجه التزام اختلاف نظر وجود دارد؛ برخی معتقدند با بطلان قرارداد شرط وجه التزام نیز از بین می‌رود و مانع دریافت خسارت واقعی نیست، در حالی که برخی دیگر تأکید دارند اگر طرفین صریحاً بابت بطلان یا کشف فساد مبلغ مشخصی توافق کرده باشند، دادگاه تنها همان مبلغ را ملاک قرار می‌دهد. محکومیت کیفری فروشنده نیز در اثبات سوءنیت و فساد معامله بسیار اثرگذار است.
منابع: قانون مدنی، مواد ۳۹۰ و ۳۹۱؛ آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
سلام و احترام
در فرضی که واحد مسکونی موضوع پیش‌فروش اساسا احداث نشده و در نتیجه معامله به جهت مستحق‌للغیر بودن مبیع یا بطلان عقد فاقد اثر حقوقی باشد، آثار آن صرفا به استرداد ثمن محدود نمی‌شود.
مطابق آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور، در صورت جهل خریدار به فساد معامله، فروشنده علاوه بر رد اصل ثمن، مکلف به جبران کلیه غرامات از جمله کاهش ارزش ثمن است که با لحاظ قیمت روز املاک مشابه و عنداللزوم نظر کارشناس رسمی تعیین میشود.
صرف وجود وجه‌التزام قراردادی مانع مطالبه این غرامات نیست؛ زیرا وجه‌التزام تابع اراده طرفین و ناظر به تخلف مشخص قراردادی است، در حالی که خسارت ناشی از بطلان معامله و کاهش ارزش ثمن ماهیت مستقل دارد و در صورت اجتماع شرایط، امکان جمع آن‌ها وجود دارد.
همچنین محکومیت کیفری قطعی فروشنده، هرچند به‌تنهایی تعیین‌کننده میزان خسارت نیست، اما در احراز سوءنیت و تقویت ادله مربوط به فساد یا بطلان معامله مؤثر است.
بنابراین در صورت احراز بطلان یا مستحق‌للغیر بودن مبیع، جهل خریدار و کاهش ارزش ثمن، استناد صرف به وجه‌التزام برای نفی حق مطالبه غرامت کافی نخواهد بود.
بدیهی است نتیجه نهایی منوط به بررسی دقیق قرارداد، مفاد شرط وجه‌التزام، دادنامه کیفری و نحوه طرح دعوا خواهد بود. لذا پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.
بااحترام اگر بطلان معامله پیش‌فروش به علت مستحق‌للغیر بودن یا فقدان موضوع معامله احراز شود و خریدار هنگام معامله از مشکل بی‌خبر بوده باشد اصل امکان مطالبه اصل ثمن و غرامت کاهش ارزش آن وجود دارد اما وجود وجه التزام قراردادی لزوما مانع مطالبه غرامت نیست و باید دید وجه التزام دقیقا برای چه تخلفی تعیین شده است اگر وجه التزام ناظر به عدم انجام تعهد یا تاخیر فروشنده باشد معمولا با غرامت ناشی از بطلان معامله یکی نیست و امکان مطالبه هر دو بسته به مفاد قرارداد قابل بررسی است رای وحدت رویه ۸۱۱ دیوان عالی کشور در مورد مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و جبران کاهش ارزش ثمن، مبنای مهمی برای مطالبه غرامت به نرخ روز است و در برخی آرای بعدی نیز همین رویکرد دنبال شده است محکومیت کیفری قطعی فروشنده هم می‌تواند برای اثبات سوءنیت و وقوع تخلف و تقویت ادله خریدار بسیار مؤثر باشد اما به‌تنهایی میزان غرامت را تعیین نمی‌کند
در پرونده‌ای که واحد اساسا ساخته نشده، علاوه بر این موارد باید متن قرارداد و علت دقیق بطلان روشن شود چون ممکن است مبنای حقوقی دعوا «مستحق‌للغیر بودن»، «بطلان معامله به علت فقدان موضوع» یا عنوان دیگری باشد و نتیجه مطالبه غرامت در هر کدام متفاوت باشد
بنابراین اگر متن بند وجه التزام و رای کیفری را داشته باشید می‌توان دقیق گفت هم وجه التزام و هم غرامت کاهش ارزش ثمن قابل مطالبه است یا یکی جای دیگری را می‌گیرد
بله، خریدار می‌تواند علاوه بر وجه‌التزام قراردادی، غرامت و کاهش ارزش ثمن را به نرخ روز مطالبه کند، مشروط بر اینکه خسارت واقعی وارده بیش از وجه‌التزام تعیین‌شده باشد و فروشنده نتوانسته آن را پیش‌بینی کند (ماده ۲۳۰ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۷۱۶).
با وجود محکومیت کیفری فروشنده، این امر به‌عنوان تایید سوءنیت و عدم قابلیت پیش‌بینی خسارت تلقی میشود و دادگاه معمولا با استناد به رویه قضایی، مازاد بر وجه‌التزام را قابل مطالبه می‌داند.
برای اثبات خسارت، باید مدارک (فاکتورها، نظریه کارشناسی) را ارائه دهید که کاهش ارزش ثمن و هزینه‌های اضافی را نشان دهد.
در صورت اثبات، دادگاه حکم به جبران خسارت واقعی (مازاد بر وجه‌التزام) صادر خواهد کرد.
باسلام، چنانچه واحد مسکونی موضوع پیش‌فروش اساسا احداث نشده و معامله به علت مستحق‌للغیر بودن مبیع یا بطلان قرارداد فاقد اثر حقوقی باشد، آثار آن صرفا به استرداد ثمن محدود نیست. مطابق آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور، در صورت جهل خریدار به فساد معامله، فروشنده علاوه بر استرداد اصل ثمن، مسئول جبران غرامات ناشی از کاهش ارزش ثمن نیز خواهد بود که میزان آن با توجه به قیمت روز و عنداللزوم نظریه کارشناس تعیین میشود. وجود وجه‌التزام قراردادی نیز لزوما مانع مطالبه این غرامات نیست؛ زیرا وجه‌التزام ناظر به تخلف قراردادی و غرامت ناشی از بطلان معامله، ماهیت مستقلی دارد و در صورت وجود شرایط، قابل مطالبه هم‌زمان هستند. همچنین محکومیت کیفری قطعی فروشنده می‌تواند در احراز سوءنیت و تقویت ادله مربوط به فساد معامله مؤثر باشد، هرچند به‌تنهایی میزان خسارت را تعیین نمی‌کند.
به‌طور کلی بله؛ اگر بطلان یا مستحق‌للغیر بودن معامله احراز شود و خریدار نیز از فساد معامله بی‌اطلاع بوده باشد، صرف درج وجه التزام، لزوما مانع مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن نیست. بر اساس آرای وحدت‌رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور، امکان مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن علاوه بر استرداد آن وجود دارد؛ هرچند مفاد دقیق وجه التزام و اینکه آیا به‌عنوان خسارت نهایی تعیین شده یا خیر، اهمیت دارد. محکومیت کیفری قطعی فروشنده نیز می‌تواند مؤید وضعیت معامله باشد. با توجه به حساسیت موضوع و تفاوت آثار حقوقی هر قرارداد، بررسی قرارداد و رای کیفری توسط وکیل و مشورت با ایشان پیش از طرح دعوا توصیه میشود ....
سلام
بله میتوانید غرامت و کاهش ارزش ثمن را به نرخ روز مطالبه کنید
وجه التزام قراردادی مانع از جبران کامل خسارت نیست
به ویژه با وجود حکم کیفری قطعی علیه فروشنده دادگاه خسارت واقعی را به نرخ روز محاسبه میکند
برای این کار دادخواست فسخ و مطالبه خسارت به همراه کارشناسی تقدیم کنید
با سلام
بله؛ اگر بطلان معامله و مستحق‌للغیر بودن مورد معامله احراز شده باشد، صرف وجود وجه‌التزام لزوما مانع مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن نیست.
طبق رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار، فروشنده باید ثمن را مسترد و غرامت کاهش ارزش ثمن را نیز جبران کند؛ ملاک محاسبه نیز شرایط مقرر در رای وحدت رویه و نظر کارشناسی است.
بنابراین اگر وجه‌التزام قراردادی صرفا برای تخلف یا تاخیر تعیین شده باشد، می‌توان استدلال کرد که با غرامت ناشی از بطلان و مستحق‌للغیر درآمدن معامله تفاوت دارد و مانع مطالبه آن نیست
باسلام
بله؛ در اصل امکان مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن به نرخ روز وجود دارد، اما وجود وجه‌التزام قراردادی یک مانع جدی و تعیین‌کننده است و پاسخ، بستگی دارد وجه‌التزام دقیقا بابت چه چیزی و با چه عبارتی تعیین شده باشد. در وضعیت توصیف‌شده، نمی‌توان صرفا با استناد به رای وحدت رویه ۸۱۱ گفت که حتما علاوه بر وجه‌التزام، غرامت روز ملک هم پرداخت میشود
بله، در صورت اثبات بطلان یا مستحق‌للغیر بودن معامله و جهل خریدار، امکان مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن به نرخ روز وجود دارد؛ حتی با وجود وجه‌التزام، مشروط به اینکه وجه‌التزام دقیقا ناظر به همین خسارت نباشد یا فروشنده عالم به فساد معامله بوده باشد. آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ مبنای مهم این مطالبه‌اند و محکومیت کیفری قطعی فروشنده نیز می‌تواند در اثبات سوءنیت او مؤثر باشد.
سلام
بستگی به متن و مفاد قرارداد دارد اما رویه غالب دادگاه ها این هست که برای یک موضوع ؛ مطالبه دو خسارت ( مثلا مطالبه وجه التزام قراداد با اجرت المثل ایام تصرف و یا مطالبه وجه التزام با خسارت تاخیر ) را نمی‌پذیرند ... اما برای مشاوره بهتر باید متن قراداد ملاحظه شود تا دقیق معلوم شود قادر به مطالبه دو نوع خسارت (هم وجه التزام و هم خسارت تاخیر) هستید یا خیر ؟
درود و احترام.
اگر مثلا در قرارداد توافق بر این بوده: "در صورت مستحق اللغیر در آمدن مبیع یا کشف بطلان بیع، مبلغ ۱۰ ریال بعنوان خسارت به پیش خریدار پرداخت میشود" نمیتوانید جز همین مبلغ، ادعای دیگری داشته باشید.
پیشنهاد میشود جهت بررسی مفاد قرارداد از مشاوره اختصاصی استفاده کنید.
موفق باشید.
وفق آرا وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ کاهش ارزش ثمن نیز در فرض مستحق للغیر بودن مبیع قایلیت مطالبه دارد. لیکن با توجه به میزان و موضوع شمول وجه التزام قراردادی باید نظر داد که ایا این خسارت از پیش محاسبه شده در رابطه قراردادی طرفین حاکم بر کاهش ارزش ثمن نیز بوده یا خیر .
سلام بله در صورت بطلان معامله و جهل خریدار امکان مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن به نرخ روز وجود دارد حتی با وجود وجه التزام اما جمع این دو به متن قرارداد و نوع وجه التزام بستگی دارد و ممکن است دادگاه خسارت مضاعف را نپذیرد
در حالت کلی اگر بطلان یا مستحق للغیر بودن معامله اثبات شده و خریدار نسبت به آن جاهل باشد مطابق مواد ۳۹۰، ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی و آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار مستحق جبران خسارات وارده بوده و به دلیل حفظ قدرت خرید، می‌تواند نرخ روز مبیع را با جلب نظر کارشناس رسمی مطالبه نماید.
اما وجود وجه التزام شرایط را مقداری متفاوت میکند و این به نحوه درج وجه التزام بستگی دارد، اگر وجه التزام صرفا برای خسارت تاخیر در تحویل باشد، خللی در این قاعده کلی وارد نمی‌کند اما اگر اراده طرفین بر تعیین وجه التزام به عنوان خسارت عدم تحویل یا مستحق للغیر بودن مبیع باشد، ممکن است همین تموضوع به عنوان اراده طرفین لحاظ شده و مجالی برای مطالعه خسارات باقی نگذارد.
برای پاسخ دقیق‌تر باید به صورت تخصصی قرارداد و عبارات آن مطالعه، بررسی و تحلیل شود. بهتر است این بررسی توسط وکیل متخصص امور ملکی و املاک صورت گیرد.
معاملاتی که مستحق للغیر میشود از ابتدا محکوم به بطران است و وجه التزام نیز بالتبع با بطلان معامله بلا اثر میشود. جهت اقدامات صحیح و آگاهی از کلیه حقوق خود تماس بگیرید.
سلام
بله - شما باید دادخواست استرداد ثمن به همراه غرامات وارده به نرخ روز طبق نظر کارشناس را دریافت کنید یعنی پول ملک را به نرخ روز طبق نظر کارشناس پس بگیرید .
با سلام
اگر چه باید متن قرارداد ملاحظه شود و بعد اظهار نظر نمود اما با توجه به صورت کلی پرسش می توان گفت مستند به ماده ۳۹۱ قانون مدنی اگر مبیع مستحق للغیر درآید فروشنده باید ثمن مبیع را مسترد و در صورت جها خریدار از عهده غرامات نیز برآید بنابراین بله کاهش ارزش ثمن هم شامل غرامات موضوع این ماده می باشد و قابل دریافت است
بله .میتوانید کلیه خساراتی که به شما وارد شده را مطالبه کنید.اگرچه مطالعه قرارداد برای پاسخ قطعی ضروری ست ولی در حالت کلی میتوانید ثمن را به نرخ روز مطالبه کنید.
