لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
اگر واحد مسکونی بهصورت پیشفروش معامله شده باشد، اما واحد مورد معامله اساساً ساخته نشده باشد و معامله مستحقللغیر یا باطل تلقی شود، در حالی که در قرارداد مبلغ مشخصی بهعنوان وجه التزام تعیین شده و فروشنده نیز بابت همین معامله محکومیت کیفری قطعی دارد، آیا خریدار میتواند علیرغم وجه التزام قراردادی، غرامت و کاهش ارزش ثمن را به نرخ روز مطالبه کند؟ رویه قضایی فعلی در این خصوص چگونه است؟
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
در فرضی که مبیع مستحقللغیر درآید، خریدار حق دارد غرامات وارده را به نرخ روز مطالبه کند و وجه التزام قراردادی مانع این مطالبه نیست، بهویژه زمانی که فروشنده محکومیت کیفری قطعی برای کلاهبرداری دارد.
طبق ماده ۳۹۱ قانون مدنی، در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، بایع باید ثمن را مسترد کند و از عهده غرامات وارده به خریدار نیز برآید. رویه قضایی — از جمله رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ هیئت عمومی دیوان عالی کشور — بهصراحت تأیید کرده که غرامت باید بر اساس قدرت خرید ثمن پرداختی و نرخ روز محاسبه شود، نه مبلغ اسمی، چرا که هدف جبران کامل خسارت است.
بر این اساس، خریدار میتواند دعوای مطالبه غرامت به نرخ روز را در دادگاه حقوقی مطرح کند و وجه التزام ناچیز مانع این دعوا نخواهد بود؛ وجه التزام تنها در صورتی جایگزین غرامت میشود که طرفین صریحاً آن را بهعنوان سقف مسئولیت توافق کرده باشند، که در چنین مواردی دادگاهها معمولاً چنین تفسیری نمیپذیرند.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
در فرضی که واحد مسکونی موضوع پیشفروش اساسا احداث نشده و در نتیجه معامله به جهت مستحقللغیر بودن مبیع یا بطلان عقد فاقد اثر حقوقی باشد، آثار آن صرفا به استرداد ثمن محدود نمیشود.
مطابق آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور، در صورت جهل خریدار به فساد معامله، فروشنده علاوه بر رد اصل ثمن، مکلف به جبران کلیه غرامات از جمله کاهش ارزش ثمن است که با لحاظ قیمت روز املاک مشابه و عنداللزوم نظر کارشناس رسمی تعیین میشود.
صرف وجود وجهالتزام قراردادی مانع مطالبه این غرامات نیست؛ زیرا وجهالتزام تابع اراده طرفین و ناظر به تخلف مشخص قراردادی است، در حالی که خسارت ناشی از بطلان معامله و کاهش ارزش ثمن ماهیت مستقل دارد و در صورت اجتماع شرایط، امکان جمع آنها وجود دارد.
همچنین محکومیت کیفری قطعی فروشنده، هرچند بهتنهایی تعیینکننده میزان خسارت نیست، اما در احراز سوءنیت و تقویت ادله مربوط به فساد یا بطلان معامله مؤثر است.
بنابراین در صورت احراز بطلان یا مستحقللغیر بودن مبیع، جهل خریدار و کاهش ارزش ثمن، استناد صرف به وجهالتزام برای نفی حق مطالبه غرامت کافی نخواهد بود.
بدیهی است نتیجه نهایی منوط به بررسی دقیق قرارداد، مفاد شرط وجهالتزام، دادنامه کیفری و نحوه طرح دعوا خواهد بود. لذا پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل قراردادهای خرید و فروش صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۲٬۰۸۳ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
بااحترام اگر بطلان معامله پیشفروش به علت مستحقللغیر بودن یا فقدان موضوع معامله احراز شود و خریدار هنگام معامله از مشکل بیخبر بوده باشد اصل امکان مطالبه اصل ثمن و غرامت کاهش ارزش آن وجود دارد اما وجود وجه التزام قراردادی لزوما مانع مطالبه غرامت نیست و باید دید وجه التزام دقیقا برای چه تخلفی تعیین شده است اگر وجه التزام ناظر به عدم انجام تعهد یا تاخیر فروشنده باشد معمولا با غرامت ناشی از بطلان معامله یکی نیست و امکان مطالبه هر دو بسته به مفاد قرارداد قابل بررسی است رای وحدت رویه ۸۱۱ دیوان عالی کشور در مورد مستحقللغیر درآمدن مبیع و جبران کاهش ارزش ثمن، مبنای مهمی برای مطالبه غرامت به نرخ روز است و در برخی آرای بعدی نیز همین رویکرد دنبال شده است محکومیت کیفری قطعی فروشنده هم میتواند برای اثبات سوءنیت و وقوع تخلف و تقویت ادله خریدار بسیار مؤثر باشد اما بهتنهایی میزان غرامت را تعیین نمیکند
در پروندهای که واحد اساسا ساخته نشده، علاوه بر این موارد باید متن قرارداد و علت دقیق بطلان روشن شود چون ممکن است مبنای حقوقی دعوا «مستحقللغیر بودن»، «بطلان معامله به علت فقدان موضوع» یا عنوان دیگری باشد و نتیجه مطالبه غرامت در هر کدام متفاوت باشد
بنابراین اگر متن بند وجه التزام و رای کیفری را داشته باشید میتوان دقیق گفت هم وجه التزام و هم غرامت کاهش ارزش ثمن قابل مطالبه است یا یکی جای دیگری را میگیرد
بهطور کلی بله؛ اگر بطلان یا مستحقللغیر بودن معامله احراز شود و خریدار نیز از فساد معامله بیاطلاع بوده باشد، صرف درج وجه التزام، لزوما مانع مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن نیست. بر اساس آرای وحدترویه ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور، امکان مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن علاوه بر استرداد آن وجود دارد؛ هرچند مفاد دقیق وجه التزام و اینکه آیا بهعنوان خسارت نهایی تعیین شده یا خیر، اهمیت دارد. محکومیت کیفری قطعی فروشنده نیز میتواند مؤید وضعیت معامله باشد. با توجه به حساسیت موضوع و تفاوت آثار حقوقی هر قرارداد، بررسی قرارداد و رای کیفری توسط وکیل و مشورت با ایشان پیش از طرح دعوا توصیه میشود ....
بله میتوانید غرامت و کاهش ارزش ثمن را به نرخ روز مطالبه کنید
وجه التزام قراردادی مانع از جبران کامل خسارت نیست
به ویژه با وجود حکم کیفری قطعی علیه فروشنده دادگاه خسارت واقعی را به نرخ روز محاسبه میکند
برای این کار دادخواست فسخ و مطالبه خسارت به همراه کارشناسی تقدیم کنید
بله؛ اگر بطلان معامله و مستحقللغیر بودن مورد معامله احراز شده باشد، صرف وجود وجهالتزام لزوما مانع مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن نیست.
طبق رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، در فرض مستحقللغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار، فروشنده باید ثمن را مسترد و غرامت کاهش ارزش ثمن را نیز جبران کند؛ ملاک محاسبه نیز شرایط مقرر در رای وحدت رویه و نظر کارشناسی است.
بنابراین اگر وجهالتزام قراردادی صرفا برای تخلف یا تاخیر تعیین شده باشد، میتوان استدلال کرد که با غرامت ناشی از بطلان و مستحقللغیر درآمدن معامله تفاوت دارد و مانع مطالبه آن نیست
باسلام
بله؛ در اصل امکان مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن به نرخ روز وجود دارد، اما وجود وجهالتزام قراردادی یک مانع جدی و تعیینکننده است و پاسخ، بستگی دارد وجهالتزام دقیقا بابت چه چیزی و با چه عبارتی تعیین شده باشد. در وضعیت توصیفشده، نمیتوان صرفا با استناد به رای وحدت رویه ۸۱۱ گفت که حتما علاوه بر وجهالتزام، غرامت روز ملک هم پرداخت میشود
بله، در صورت اثبات بطلان یا مستحقللغیر بودن معامله و جهل خریدار، امکان مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن به نرخ روز وجود دارد؛ حتی با وجود وجهالتزام، مشروط به اینکه وجهالتزام دقیقا ناظر به همین خسارت نباشد یا فروشنده عالم به فساد معامله بوده باشد. آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ مبنای مهم این مطالبهاند و محکومیت کیفری قطعی فروشنده نیز میتواند در اثبات سوءنیت او مؤثر باشد.
بستگی به متن و مفاد قرارداد دارد اما رویه غالب دادگاه ها این هست که برای یک موضوع ؛ مطالبه دو خسارت ( مثلا مطالبه وجه التزام قراداد با اجرت المثل ایام تصرف و یا مطالبه وجه التزام با خسارت تاخیر ) را نمیپذیرند ... اما برای مشاوره بهتر باید متن قراداد ملاحظه شود تا دقیق معلوم شود قادر به مطالبه دو نوع خسارت (هم وجه التزام و هم خسارت تاخیر) هستید یا خیر ؟
وفق آرا وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ کاهش ارزش ثمن نیز در فرض مستحق للغیر بودن مبیع قایلیت مطالبه دارد. لیکن با توجه به میزان و موضوع شمول وجه التزام قراردادی باید نظر داد که ایا این خسارت از پیش محاسبه شده در رابطه قراردادی طرفین حاکم بر کاهش ارزش ثمن نیز بوده یا خیر .
اگر مثلا در قرارداد توافق بر این بوده: "در صورت مستحق اللغیر در آمدن مبیع یا کشف بطلان بیع، مبلغ ۱۰ ریال بعنوان خسارت به پیش خریدار پرداخت میشود" نمیتوانید جز همین مبلغ، ادعای دیگری داشته باشید.
پیشنهاد میشود جهت بررسی مفاد قرارداد از مشاوره اختصاصی استفاده کنید.
موفق باشید.
در حالت کلی اگر بطلان یا مستحق للغیر بودن معامله اثبات شده و خریدار نسبت به آن جاهل باشد مطابق مواد ۳۹۰، ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی و آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار مستحق جبران خسارات وارده بوده و به دلیل حفظ قدرت خرید، میتواند نرخ روز مبیع را با جلب نظر کارشناس رسمی مطالبه نماید.
اما وجود وجه التزام شرایط را مقداری متفاوت میکند و این به نحوه درج وجه التزام بستگی دارد، اگر وجه التزام صرفا برای خسارت تاخیر در تحویل باشد، خللی در این قاعده کلی وارد نمیکند اما اگر اراده طرفین بر تعیین وجه التزام به عنوان خسارت عدم تحویل یا مستحق للغیر بودن مبیع باشد، ممکن است همین تموضوع به عنوان اراده طرفین لحاظ شده و مجالی برای مطالعه خسارات باقی نگذارد.
برای پاسخ دقیقتر باید به صورت تخصصی قرارداد و عبارات آن مطالعه، بررسی و تحلیل شود. بهتر است این بررسی توسط وکیل متخصص امور ملکی و املاک صورت گیرد.
معاملاتی که مستحق للغیر میشود از ابتدا محکوم به بطران است و وجه التزام نیز بالتبع با بطلان معامله بلا اثر میشود. جهت اقدامات صحیح و آگاهی از کلیه حقوق خود تماس بگیرید.
اگر چه باید متن قرارداد ملاحظه شود و بعد اظهار نظر نمود اما با توجه به صورت کلی پرسش می توان گفت مستند به ماده ۳۹۱ قانون مدنی اگر مبیع مستحق للغیر درآید فروشنده باید ثمن مبیع را مسترد و در صورت جها خریدار از عهده غرامات نیز برآید بنابراین بله کاهش ارزش ثمن هم شامل غرامات موضوع این ماده می باشد و قابل دریافت است
بله .میتوانید کلیه خساراتی که به شما وارد شده را مطالبه کنید.اگرچه مطالعه قرارداد برای پاسخ قطعی ضروری ست ولی در حالت کلی میتوانید ثمن را به نرخ روز مطالبه کنید.
چنانچه معامله باطل شود وجه التزام مندرج دران قرارداد نیز اعتبار نخواهد داشت و مطالبه غرامات بلامانع هست
اگر وجه التزام قرار داده باشید، فقط وجه التزام را می توانید مطالبه کنید
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
