موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
اعتبار سند عادی واگذاری زمین در برابر خریدار رسمی بعدی چیست؟
پرسیده شده ۷ روز پیش
۱۸ پاسخ ثبت شده
فردی در سال ۱۳۹۵ باغی را به خریدار فروخته است. اکنون فرزندان فروشنده مدعیاند بخشی از این باغ در سال ۱۳۸۹، یعنی پیش از فروش، توسط پدرشان به آنها واگذار شده و برای اثبات این ادعا قراردادی محلی با امضای شهود و مهر شورای روستا ارائه میکنند. سوال این است که آیا فرزندان میتوانند با استناد به این قرارداد محلی از خریدار مطالبه حق کنند؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
میان وکلا اختلاف نظر وجود دارد؛ برخی معتقدند اگر خریدار سند رسمی داشته باشد سند عادی فرزندان در برابر او اعتباری ندارد، اما برخی دیگر میگویند در صورت اثبات اصالت و اعتبار معاملهٔ مقدم در دادگاه، ادعای فرزندان قابل پذیرش است و خریدار میتواند ثمن کسری مساحت را پس بگیرد.
اینکه قرارداد عادی بتواند معاملهٔ بعدی را باطل کند یا نه، به وضعیت رسمی بودن سند خریدار و نحوه اثبات معامله در دادگاه بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اعتبار قرارداد محلی در برابر خریدار بعدی
صرف داشتن قرارداد محلی با مهر شورا و امضای شهود مالکیت فرزندان را قطعی نمیکند و دادگاه باید اصالت و تاریخ انتقال مقدم را احراز کند. از سوی دیگر، اگر خریدار انتقال را با سند رسمی ثبت کرده باشد، طبق قانون ثبت مالک رسمی شناخته شده و ادعای دارنده سند عادی علیه او رد میشود. اما اگر خریدار نیز سند عادی داشته باشد و صحت قرارداد قبلی در دادگاه تایید شود، فرزندان محق شناخته شده و خریدار تنها مستحق استرداد ثمن کسری مساحت خواهد بود.
منابع: ماده ۲۲ قانون ثبت
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
سلام وعرض ادب
اگر واقعا قرارداد سال ۱۳۸۹ وجود داشته باشد، صرف اینکه قرارداد محلی است و مهر شورای روستا دارد، بهتنهایی به این معنا نیست که فرزندان حتما میتوانند از شما بهعنوان خریدار مطالبه حق کنند.
موضوع اصلی این است که پدر در سال ۱۳۸۹ واقعا چه چیزی را به فرزندان منتقل کرده و آیا آن انتقال از نظر قانونی معتبر و قابل اثبات است یا خیر. همچنین باید مشخص شود محدودهای که در قرارداد سال ۱۳۸۹ ذکر شده، دقیقا همان قسمتی است که شما در سال ۱۳۹۵ خریداری کردهاید یا خیر.
اگر فرزندان بتوانند ثابت کنند که پدرشان در سال ۱۳۸۹، پیش از فروش به شما، مالکیت آن قسمت را به آنها منتقل کرده بوده، از نظر اصولی ادعای آنها قابل بررسی است؛ چون فروشنده نمیتواند مالی را که قبلا به دیگری منتقل کرده، بعدا به شخص دیگری منتقل کند.
اما صرف وجود یک نوشته محلی با امضای چند شاهد و مهر شورای روستا، مالکیت فرزندان را قطعی نمیکند. شورای روستا اصولا مرجع انتقال یا احراز مالکیت املاک نیست و ارزش چنین نوشتهای باید در کنار سایر دلایل مثل سوابق ثبتی، حدود و مشخصات ملک، نحوه تصرف، مدارک پرداخت، شهادت شهود و سایر اسناد بررسی شود.
از طرف دیگر، شما خریدار سال ۱۳۹۵ هستید و باید بررسی شود هنگام معامله چه وضعیتی از نظر سند، تصرف و سوابق ملک وجود داشته و آیا شما با حسن نیت و بر اساس مدارک موجود معامله کردهاید یا خیر.
بنابراین فعلا نمیشود گفت فرزندان صرفا با ارائه آن قرارداد محلی حق قطعی علیه شما دارند. اول باید اصالت، تاریخ، مفاد قرارداد ۱۳۸۹، حدود دقیق قسمت مورد ادعا و اعتبار انتقال آن قسمت بررسی شود و بعد با سند و وضعیت معامله سال ۱۳۹۵ تطبیق داده شود.
اگر قرارداد ۱۳۸۹ مربوط به همان قسمت از باغ باشد، موضوع جدی است و بهتر است قبل از هر اقدامی، اصل قرارداد، سوابق ثبتی و نقشه/حدود هر دو معامله بررسی شود.
بله، اگر قرارداد محلی سال ۱۳۸۹ با امضای شهود و مهر شورای روستا نزد دادگاه معتبر و مؤثر تشخیص داده شود و ثابت کند پدر پیش از فروش سال ۱۳۹۵ آن بخش از باغ را به فرزندان واگذار کرده، فرزندان میتوانند نسبت به خریدار مطالبه حق کنند، اما چون سند رسمی به نام خریدار است، دادگاه با بررسی اصالت قرارداد، تاریخ واقعی واگذاری، تصرف عملی و سوءنیت خریدار تصمیم میگیرد و خریدار نیز میتواند به فروشنده (پدر) رجوع کند.
با سلام و احترام
صرف ارائه قرارداد عادی محلی با امضای شهود و مهر شورای روستا، بهتنهایی برای اثبات مالکیت فرزندان در برابر خریدار کافی نیست.
با این حال، چون ادعای انتقال مربوط به سال ۱۳۸۹ و مقدم بر معامله سال ۱۳۹۵ است
در صورت اثبات اصالت و وقوع انتقال و مشخص بودن حدود مورد ادعا، میتواند بر مالکیت آنان اثرگذار باشد.
بنابراین خریدار باید اصالت، تاریخ، حدود و اعتبار حقوقی قرارداد را مورد تعرض و بررسی قرار دهد
باسلام
بله، فرزندان میتوانند آن قرارداد عادی سال ۱۳۸۹ را بهعنوان دلیل ادعای خود مطرح کنند؛ اما صرف ارائه قرارداد محلی با امضای شهود و مهر شورای روستا، موجب ایجاد حق مالکیت در برابر خریدار سال ۱۳۹۵ نمیشود. نتیجه، بهویژه به وضعیت سند رسمی ملک و نحوه انتقال سال ۱۳۹۵ بستگی دارد.
خیر، قرارداد محلی با مهر شورا سند عادی است و در برابر خریدار که شخص ثالث محسوب میشود اعتبار ندارد، چون اسناد عادی فقط بین طرفین خود معتبرند. اگر خریدار سند رسمی به نام خود دارد طبق ماده ۲۲ قانون ثبت فقط او مالک شناخته میشود و ادعای فرزندان فروشنده علیه او پذیرفته نمیشود.
بله، اصولا میتوانند ادعا و حتی علیه خریدار دعوا مطرح کنند؛ اما صرف ارائه قرارداد محلی با مهر شورای روستا، لزوما حق آنها را ثابت نمیکند.
اگر قرارداد سال ۱۳۸۹ واقعا مقدم بر معامله سال ۱۳۹۵ باشد و اصالت و وقوع معامله و حدود دقیق همان بخش از باغ اثبات شود، ممکن است فروشنده در سال ۱۳۹۵ نسبت به آن قسمت مالکیتی نداشته باشد و خریدار نتواند در برابر مالک مقدم به آن استناد کند.
بااحترام بله اگر فرزندان بتوانند اعتبار قرارداد سال ۱۳۸۹ و انتقال مالکیت آن بخش از باغ را اثبات کنند میتوانند نسبت به همان قسمت در برابر خریدار سال ۱۳۹۵ ادعا مطرح کنند اما صرف مهر شورای روستا و امضای شهود به تنهایی مالکیت را قطعی نمیکند و باید اصالت قرارداد حدود ملک و مالکیت پدر در زمان واگذاری احراز شود همچنین اگر باغ سند رسمی داشته باشد وضعیت ثبتی و امکان استناد به معامله عادی اهمیت ویژه دارد
سلام. صرف اینکه خریدار در سال ۱۳۹۵ ملک رو خریده، باعث نمیشه نوشتهای که فرزندان مربوط به سال ۱۳۸۹ ارائه میدن خودبهخود بیاعتبار باشه.
اگر واقعا پدر در سال ۱۳۸۹ قسمتی از باغ رو به فرزندانش منتقل کرده باشه و اونها بتونن اصل معامله، تاریخ و محدوده دقیق قسمت واگذارشده رو ثابت کنن، فروشنده اصولا نمیتونسته همون قسمت رو در سال ۱۳۹۵ دوباره به شخص دیگری بفروشه و فرزندان میتونن برای اثبات حق خودشون اقدام کنند.
ولی صرف ارائه یک نوشته محلی با چند امضا و مهر شورای روستا هم به این معنی نیست که حتما ادعاشون پذیرفته میشه. مخصوصا وقتی این سند بعد از سالها و در برابر خریدار بعدی مطرح شده، دادگاه باید اصالت سند، واقعی بودن تاریخ اون، امضای پدر، شهود، حدود و مساحت زمین و اینکه نوشته واقعا دلالت بر انتقال مالکیت داشته یا صرفا یک توافق خانوادگی بوده رو بررسی کنه.
مهر شورای روستا هم بهتنهایی سند رو رسمی نمیکنه و فقط میتونه در کنار سایر دلایل مورد بررسی دادگاه قرار بگیره.
بنابراین پاسخ قطعی بستگی زیادی به متن همون نوشته سال ۱۳۸۹ داره. اگر واگذاری واقعی و مقدم ثابت بشه، ادعای فرزندان قابل طرحه؛ ولی اگر نتونن اصل و تقدم معامله رو اثبات کنن، صرف یک نوشته محلی برای گرفتن قسمتی از باغ از خریدار سال ۱۳۹۵ کافی نیست.
صرف ارائه قرارداد عادی محلی، بهتنهایی مثبت مالکیت فرزندان نیست. در صورت اثبات انتقال معتبر در سال ۱۳۸۹ و تقدم آن بر معامله سال ۱۳۹۵، امکان استناد نسبت به همان قسمت وجود دارد؛ در غیر این صورت، ادعای آنان علیه خریدار قابل پذیرش نخواهد بود.
صرف ارائه یک «قرارداد محلی» مورخ ۱۳۸۹ با امضای شهود و مهر شورای روستا، بهتنهایی باعث نمیشود فرزندان بتوانند نسبت به خریدار سال ۱۳۹۵ حق مالکانهای مطالبه کنند؛ اما این سند نیز لزوما در همه حالات بیاعتبار نیست و اثر آن به وضعیت ثبتی ملک و اثبات اصالت و وقوع واگذاری بستگی دارد.
فرزندان باید مقدم بر هر مطالبهای، حق مالکیت خود نسبت به قسمت مورد ادعا را اثبات کنند.
با سلام
اگر قرارداد سال ۱۳۸۹ واقعا متضمن انتقال مالکیت باشد، فرزندان میتوانند ادعا و دعوا مطرح کنند؛ اما صرف قرارداد محلی، امضای شهود و مهر شورا، بهتنهایی اثباتکننده مالکیت در برابر خریدار نیست. خصوصا اگر فروشنده در سال ۱۳۹۵ مالک رسمی بوده و ملک را رسما منتقل کرده باشد، خریدار میتواند به ثبت رسمی خود استناد کند.
خیر، قرارداد محلی با شهود و مهر شورا در برابر سند رسمی یا مبایعهنامه عادی خریدار که بعدا معامله کرده فاقد اعتبار است. فرزندان باید ابتدا «ابطال معامله پدر» را ثابت کنند که با توجه به اصل صحت معاملات و گذشت زمان طولانی، بسیار دشوار است؛ صرف ادعا و سند عادی برای مطالبه ملک از خریدار ثالث کافی نیست.
درود اعتبار اسناد باید بررسی شود در صورت واگذاری ملک توسط پدر به فرزندان و صحت این موضوع بنا به اینکه شخصی ملک غیر را به ثالثی که آگاهی نداشته فروخته میتوان به جهت مستحق للغیر بودن ملک درخواست استرداد ثمن و مطالبه خسارت به قیمت روز را بنا به رای وحدت رویه ۸۱۱ بنماید
سلام . اگر واقعا در سال ۸۹ بخشی از ملک به فرزندان منتقل شده است ، فروشنده نسبت به آن بخش مالکیتی نداشته که بتواند به شما بفروشد . ببع نظر می رسد فرزندان می توانند نسبت به ان بخش سند شما را ابطال کنند
