موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
اثبات غبن فاحش در دعوای فسخ قرارداد ملک با تغییر قیمت بازار چگونه است؟
پرسیده شده ۱ ماه پیش
۳۵ پاسخ ثبت شده
فروشنده‌ای هستم که معامله‌ای در ۲۷ مرداد انجام داده‌ام. به دلیل مغبون شدن، در تاریخ ۳۰ مرداد اظهارنامه رسمی مبنی بر فسخ معامله به استناد خیار غبن برای خریدار ارسال کردم. سپس در ۵ شهریور دو دادخواست هم‌زمان مطرح کردم: یکی دادخواست اعلام فسخ معامله و دیگری درخواست تأمین دلیل از طریق ارجاع به کارشناسی برای تشخیص اختلاف قیمت واقعی ملک با قیمت معامله. دادخواست اعلام فسخ به دادگاه عمومی حقوقی و درخواست تأمین دلیل به دادگاه صلح ارجاع شد. متأسفانه درخواست تأمین دلیل در دادگاه صلح رد شد، با این استدلال که موضوع از مصادیق تحصیل دلیل است نه تأمین دلیل. اکنون جلسه رسیدگی دعوای اعلام فسخ برای اواخر آبان تعیین شده است. نگرانم که با توجه به تغییر روزانه قیمت ملک، کارشناس دادگستری نتواند مبلغ اختلافی را به‌طور دقیق در زمان انعقاد قرارداد تعیین کند. چه اقدامی باید انجام دهم؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
کارشناس رسمی دادگستری ارزش ملک را دقیقاً بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد و معاملات مشابه همان زمان تعیین می‌کند و نوسانات بعدی بازار ملاک نیست. دادگاه در جریان رسیدگی به دعوای فسخ، رأساً یا به درخواست شما پرونده را به کارشناسی ارجاع میدهد.
این شیوه ارزیابی کارشناسی کلی است، اما شرایط اثبات غبن در پرونده شما به نحوه تنظیم قرارداد و اسقاط یا عدم اسقاط خیارات بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
مبنای کارشناسی غبن قیمت روز انعقاد قرارداد است
رد درخواست تأمین دلیل مانع بررسی قیمت واقعی ملک نیست، زیرا دادگاه حقوقی در جلسه رسیدگی دعوای اعلام فسخ، موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. کارشناس موظف است بر اساس تاریخ معامله، اسناد و معاملات مشابه در همان تاریخ، تفاوت فاحش قیمت را برآورد کند نه بر مبنای نوسانات بعدی بازار. کافی است در دادگاه درخواست ارجاع به کارشناسی بر مبنای تاریخ قرارداد را مطرح کرده و مدارک معاملات مشابه آن تاریخ را ارائه دهید. همچنین باید توجه داشته باشید که در متن قرارداد، خیار غبن به صورت صریح یا با عبارت اسقاط کافه خیارات ساقط نشده باشد.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
باسلام
در پرونده اصلی لایحه بدهید و درخواست ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری کنید.
در درخواست کارشناسی صریحا بنویسید:
تاریخ مبنا برای ارزیابی، ۲۷ مرداد، یعنی تاریخ انعقاد قرارداد است.
از کارشناس بخواهید علاوه بر ارزش ملک، میزان اختلاف ارزش عادله با ثمن معامله را مشخص کند.
مدارک مربوط به وضعیت بازار و معاملات مشابه در حوالی ۲۷ مرداد را جمع‌آوری کنید.
در صورت امکان، قبل از جلسه یک گزارش کارشناسی خصوصی درباره ارزش ملک در تاریخ ۲۷ مرداد تهیه کنید.
در لایحه، به فاصله کوتاه میان تاریخ معامله، کشف غبن، اظهارنامه و طرح دعوا اشاره کنید تا فوریت اعمال خیار روشن باشد.
ز) متن دقیق قرارداد، به‌خصوص بند «اسقاط کافه خیارات» را بررسی کنید.
درود بر شما؛
در اثبات غبن فاحش، معیار، قیمت عادله ملک در زمان انعقاد معامله است، نه افزایش قیمت پس از آن؛ بنابراین صرف تغییرات بعدی بازار، مثبت غبن نیست. مطابق مواد ۴۱۶، ۴۱۷ و ۴۱۸ قانون مدنی، باید تفاوت عرفا قابل‌مسامحه‌نبودن ارزش واقعی مورد معامله با ثمن در تاریخ ۲۷ مرداد احراز شود و با توجه به ماده ۴۲۰، اعلام فسخ نیز باید فورا انجام شده باشد که اظهارنامه ۳۰ مرداد از حیث فوریت قابل استناد است.
رد تامین دلیل نیز لزوما مانع اثبات غبن نیست. طبق مواد ۱۴۹ و ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی، تامین دلیل برای حفظ دلیل در معرض تعذر یا تعسر آینده است و نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۳۸ مورخ ۱۴۰۰/۳/۲۴ صراحتا امکان ارجاع امر به کارشناسی در قالب تامین دلیل را در صورت وجود شرایط قانونی پذیرفته است.
راهکار مؤثر، درخواست کارشناسی در پرونده اصلی با تعیین دقیق «قیمت عادله روز انعقاد قرارداد» و ارائه قرائن معاملاتی، اسناد و معاملات مشابه همان محدوده در تاریخ معامله است؛ نه تقاضای تعیین ارزش فعلی ملک. همچنین می‌توان نسبت به تصمیم رد تامین دلیل، حسب مفاد تصمیم و وضعیت پرونده، اقدام اعتراضی مقتضی را بررسی کرد.
پرسش تعیین‌کننده این است: آیا برای تاریخ ۲۷ مرداد، مستندات کافی از معاملات مشابه و اوصاف دقیق ملک دارید تا بتوان غبن فاحش را با معیار کارشناسی همان تاریخ اثبات کرد؟ تنظیم صحیح درخواست کارشناسی و ادله اثباتی در این مرحله، در نتیجه دعوای فسخ تعیین‌کننده است.
در دعوای فسخ به علت غبن، ملاک اصلی برای تشخیص غبن، ارزش واقعی ملک در زمان انعقاد معامله است، نه قیمت روزی که دادگاه یا کارشناس بعدا ملک را ارزیابی می‌کند. مواد ۴۱۶ تا ۴۱۹ قانون مدنی نیز همین مبنا را تایید می‌کنند و مقرر می‌دارند مقدار غبن با توجه به شرایط معامله تعیین شود. بنابراین افزایش یا کاهش قیمت ملک در فاصله مرداد تا آبان، به‌خودی‌خود معیار تشخیص غبن نیست.
با توجه به اینکه تامین دلیل شما رد شده، در جلسه رسیدگی حتما تقاضای ارجاع امر به کارشناسی رسمی برای تعیین ارزش عادله ملک در تاریخ ۲۷ مرداد، با لحاظ تمام اوصاف و شرایط همان معامله را مطرح کنید؛ کارشناس باید ارزش ملک را به تاریخ معامله بازسازی و ارزیابی کند، نه اینکه صرفا قیمت روز را ملاک قرار دهد. همچنین اظهارنامه ۳۰ مرداد از جهت اثبات فوری بودن اعمال خیار غبن بسیار مهم است، زیرا ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن را پس از علم به غبن فوری دانسته است.
در مورد رد تامین دلیل هم صرف این رد، مانع کارشناسی در پرونده اصلی نیست؛ زیرا کارشناسی در دعوای اصلی برای اثبات ادعا قابل درخواست است و دادگاه می‌تواند در صورت مؤثر دانستن موضوع، قرار کارشناسی صادر کند. ضمن اینکه اگر احتمال می‌دهید اسناد و قرائن مربوط به قیمت‌های زمان معامله از بین برود، آنها را از الآن جمع‌آوری کنید؛ مانند معاملات مشابه همان محدوده در همان بازه زمانی، استعلام‌ها، مبایعه‌نامه‌های مشابه و سایر مستندات قابل اتکا.
از ابتدا نیازی به طرح درخواست تامین دلیل نبود . شما میتوانید در جلسه رسیدگی تقاضای ارجاع امر به کارشناسی را بکنید تا دادگاه با صدور قرار ارجاع به کارشناسی از کارشناس بخواهد که قیمت ملک در زمان معامله را ارزیابی نماید . چنانچه طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه غبن فروشنده احراز گردد دادگاه نسبت به خواسته شما اتخاذ تصمیم خواهد نمود .
برای جلوگیری از تاثیر نوسانات قیمت بر تعیین مبلغ اختلافی، درخواست تامین دلیل از دادگاه کنید. این کار شامل درخواست ارسال کارشناس برای تعیین قیمت روز ملک در زمان حال است تا مبنای محاسبه در جلسه رسیدگی قرار گیرد.
هم‌زمان، با ارائه مدارک (قولنامه، فاکتورها و نظریه کارشناس) از دادگاه بخواهید که قیمت ملک را بر اساس نرخ روز (تاریخ جلسه) محاسبه کند تا از اعتراض بعدی جلوگیری شود.
همچنین میتوانید از دادگاه درخواست کنید که مهلت بیشتری برای ارائه مدارک یا تعیین وقت کارشناسی بدهد تا کارشناس بتواند به‌طور دقیق قیمت روز را تعیین کند.
در نهایت، با ارائه درخواست تامین دلیل، از دادگاه بخواهید که وضعیت فعلی ملک را ثبت کند تا در زمان رسیدگی قابل استناد باشد.
با توجه به رد درخواست تامین دلیل، پیشنهاد می‌کنم پیش از جلسه رسیدگی لایحه‌ای تقدیم و صراحتا تقاضای ارجاع امر به کارشناس نمایید. موضوع کارشناسی باید دقیقا تعیین ارزش واقعی ملک در تاریخ انعقاد قرارداد (۲۷ مرداد) و میزان تفاوت آن با ثمن معامله باشد نه ارزش روز ملک در زمان کارشناسی. همچنین کلیه مستندات و قرائن مربوط به ارزش ملک در تاریخ معامله، از جمله معاملات مشابه و مدارک مؤثر، ضمیمه شود. رد تامین دلیل مانع از درخواست کارشناسی در دعوای اصلی نیست و دادگاه می‌تواند راسا برای احراز غبن فاحش و میزان آن، موضوع را به کارشناس ارجاع دهد.
سلام با توجه به اینکه فسخ را ظرف سه روز اظهار کرده‌اید مهمترین اقدام این است که در جلسه رسیدگی درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی برای تعیین قیمت واقعی ملک در تاریخ ۲۷ مرداد و میزان تفاوت آن با ثمن معامله را مطرح کنید و تاکید کنید ملاک کارشناسی قیمت زمان عقد است نه زمان کارشناسی
همچنین میتوانید مجددا درخواست تامین دلیل را با توضیح دقیق موضوع و هدف آن مطرح کنید اما رد تامین دلیل مانع کارشناسی در پرونده اصلی نیست و مدارکی مثل آگهی‌های همان زمان معاملات مشابه و نظریه کارشناسی خصوصی را هم برای اثبات غبن ارائه کنید
با سلام
نگرانی شما قابل درک است، اما رد درخواست تامین دلیل مانع اثبات خیار غبن در دعوای اصلی نیست. در همان پرونده اعلام فسخ، فورا با لایحه درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی کنید و صراحتا بخواهید کارشناس ارزش ملک را در تاریخ انعقاد قرارداد (۲۷ مرداد) تعیین کند، نه قیمت روز.
کارشناس می‌تواند با بررسی معاملات مشابه، قیمت‌های منطقه، اسناد و اطلاعات بازار در همان مقطع زمانی، ارزش ملک در تاریخ معامله را برآورد کند.
همچنین تمام مدارکی که وضعیت قیمت ملک در آن تاریخ را نشان میدهد (آگهی‌های مشابه، معاملات، استعلام‌ها و...) نگهداری و ارائه کنید. مهم این است که مبنای کارشناسی، تاریخ وقوع معامله باشد، نه تاریخ انجام کارشناسی.
نکته کلیدی این است که در دعوای غبن، معیار، ارزش واقعی ملک در زمان انعقاد معامله یعنی ۲۷ مرداد است، نه قیمت ملک در زمان کارشناسی یا جلسه آبان. افزایش بعدی قیمت به‌تنهایی مبنای غبن نیست.
در پرونده اصلی، قبل از جلسه یا در جلسه رسیدگی، درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی را مطرح کنید و صراحتا بخواهید کارشناس، ارزش روز ملک را در تاریخ ۲۷ مرداد با لحاظ موقعیت، مساحت، کاربری، وضعیت سند، بنا و معاملات مشابه همان مقطع تعیین کند.
درود
بهتر است الان در پرونده اعلام فسخ، لایحه بدهید و تقاضای کارشناسی با قید صریح تعیین ارزش عادله ملک در تاریخ ۲۷ مرداد کنید و از دادگاه بخواهید کارشناس با استفاده از معاملات و قرائن قیمتی همان مقطع اظهارنظر کند. همچنین رد تامین دلیل مانع کارشناسی در پرونده اصلی نیست؛ چون دادگاه رسیدگی‌کننده می‌تواند برای اثبات غبن، راسا موضوع را به کارشناسی ارجاع دهد
با سلام
کارشناسان رسمی دادگستری قیمت ملک را در زمان انعقاد قرارداد برآورد کنند نه زمان حال آنها با بررسی اسناد موقعیت ملک و معاملات مشابه در آن تاریخ نظر خود را ارائه می‌دهند. شما میتوانید در جلسه رسیدگی مدارک و مستنداتی ارائه دهید تا در اختیار کارشناس قرار گیرد همچنین اگر به نظر کارشناسی اعتراض داشتید امکان اعتراض قانونی وجود دارد.
سلام
پیشنهاد میشه در اولین جلسه رسیدگی خواسته خود را با تایید و تنفیذ فسخ معامله تغییر بدهید و در مورد کارشناس نگران نباشید ایشان موظف هستند قیمت ملک را در زمان قراداد بر اساس عرف محل ؛ خرید و فروش های انجام شده در آن زمان ؛ ... دقیقا مشخص و به دادگاه اعلام نمایند آیا شما در آن زمان مغبون بودی یا خیر ؟ و تفاوت قیمت واقعی ملک با قیمت مندرج در مبایعه نامه را مشخص نماید
رد تامین دلیل مانع درخواست کارشناسی در پرونده اصلی نیست؛ در جلسه رسیدگی تقاضای ارجاع امر به کارشناس رسمی برای تعیین قیمت عادله ملک در تاریخ دقیق انعقاد قرارداد (۲۷ مرداد) کنید، زیرا معیار غبن قیمت زمان معامله است نه قیمت روز رسیدگی. ماده ۱۴۹ نیز تامین دلیل را برای حفظ ادله‌ای که استفاده از آنها بعدا متعذر یا متعسر میشود پیش‌بینی کرده است.
علی اکبر میرزائی
۱ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۵۳ مشاوره موفق
سلام اولا باید نوع سند و وضعیت ملک را مشخص کنید که اگر دارای سند حد نگار است موضوع متفاوت است و به چه نحوی بیع صورت گرفته واگر دارای اسناد دیگر دادخواست شما باید در جلسه اول تغییر وتایید فسخ را به اسناد اظهارنامه رسمی ارسالی بیان کنید ضمنا در قراردادهای تنظیمی اسقاط کافه خیارات ولو فاحش را قید می‌کنند بهتر است با وکیل در مورد قرار داد مشاوره کنید و شرایط فسخ بررسی شود
بهترین اقدام این است که در پرونده اصلی، پیش از جلسه رسیدگی، لایحه‌ای تقدیم و صراحتا درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری برای تعیین ارزش واقعی ملک در تاریخ دقیق ۲۷ مرداد کنید؛ زیرا ملاک بررسی غبن، شرایط معامله و ارزش عادله در زمان معامله است، نه قیمت ملک در زمان کارشناسی. مواد ۴۱۶ تا ۴۱۹ قانون مدنی نیز همین چارچوب را مقرر کرده‌اند. 
رد تامین دلیل نیز لزوما به ضرر شما نیست؛ در پرونده اصلی میتوانید از دادگاه تقاضای کارشناسی کنید و حتی با ارائه مدارکی مانند معاملات مشابه، استعلام‌های ثبتی، مبایعه‌نامه‌های همجوار و سوابق قیمت منطقه، مبنای کارشناسی را تقویت نمایید. نظریه کارشناسی تامین دلیل نیز اصولا در دعوای اصلی قابل بررسی و اعتراض است. 
نکته مهم این است که در لایحه تاکید کنید قیمت روز ملک صرفا ممکن است قرینه‌ای برای کارشناس باشد و موضوع کارشناسی باید تعیین ارزش عادله ملک در تاریخ انعقاد قرارداد باشد؛ بنابراین افزایش قیمت بعدی ملک نباید موجب از بین رفتن امکان اثبات غبن شما شود.
با توجه به اینکه در ۳۰ مرداد، یعنی بلافاصله پس از معامله، اظهارنامه فسخ ارسال کرده‌اید، از جهت فوریت خیار غبن نیز وضعیت شما قابل دفاع است؛ ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن را پس از علم به غبن فوری دانسته است. 
با توجه به رد درخواست تامین دلیل، میتوانید در همان پرونده اعلام فسخ، قبل از جلسه آبان، با تقدیم لایحه به دادگاه، درخواست «ارجاع امر به کارشناسی جهت تعیین قیمت روز انعقاد قرارداد» را مطرح کنید و همچنین از قاضی بخواهید که کارشناس، قیمت را بر اساس شاخص‌های موجود (مثل بنگاه‌های معتبر یا قیمت منطقه در آن تاریخ) تعیین نماید.
سلام، دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوای اعلام فسخ راسا موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و کارشناس مکلف است ارزش واقعی ملک را دقیقا بر مبنای تاریخ انعقاد معامله ارزیابی کند؛ بنابراین نیازی به اقدام جداگانه نیست و کافی است در جلسه رسیدگی درخواست ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین قیمت ملک در همان تاریخ مشخص را مطرح نمایید.
فاصله چند ماهه چیزی نیست که کارشناس متخصص نتواند به واقعیت امر پی ببرد، هرچند در کل ادعای غبن از فروشنده کمی عجیب است آن هم در شرایطی که فروشنده هر لحظه می‌توانست قیمت واقعی ملک را به دست بیاورد، نکته دیگر اینکه در مبایعه‌نامه های یکسان اصولا خیار غبن فاحش و افحش ساقط میشود
سلام پیرو سوال شما، با توجه به اینکه خیار غبن در زمان معامله و با قیمت عادله همان تاریخ سنجیده میشود، نگرانی شما درباره افزایش بعدی قیمت ملک قابل مدیریت است؛ ملاک، قیمت روز انعقاد قرارداد یعنی ۲۷ مرداد است، نه قیمت زمان جلسه آبان. مواد ۴۱۶، ۴۱۷ و ۴۱۹ قانون مدنی همین مبنا را تایید می‌کنند.
رد شدن تامین دلیل جای نگرانی زیادی ندارد. در همان پرونده اعلام فسخ، از دادگاه بخواهید موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد تا قیمت واقعی ملک را دقیقا در تاریخ ۲۷ مرداد، یعنی روز معامله، تعیین کند. ملاک غبن، قیمت زمان معامله است نه قیمت روز کارشناسی.
کارشناس هم معمولا می‌تواند با بررسی معاملات مشابه همان مقطع، موقعیت و مشخصات ملک و سوابق قیمتی منطقه، ارزش ملک را در تاریخ گذشته تعیین کند؛ بنابراین بالا رفتن قیمت ملک تا زمان جلسه دادگاه مانع کارشناسی نیست.
از طرف دیگر، اینکه سه روز بعد از معامله اظهارنامه فسخ فرستاده‌اید، از جهت فوریت اعمال خیار نکته مهمی به نفع شماست.
پس در جلسه رسیدگی، علاوه بر اظهارنامه و قرارداد، صریحا تقاضای کارشناسی برای تعیین قیمت عادله ملک در تاریخ انعقاد قرارداد را مطرح کنید. تشخیص اینکه اختلاف قیمت به حد غبن فاحش رسیده یا خیر نهایتا با دادگاه است و کارشناس فقط قیمت واقعی زمان معامله را مشخص می‌کند.
باید در جلسه رسیدگی دادخواست جلب نظر کارشناس را مطرح کنید تا قیمت ملک در زمان انعقاد قرارداد (۲۷ مرداد) تعیین شود زیرا تامین دلیل رد شده اما کارشناسی در مرحله اثبات دعوا امکان‌پذیر است و نگران تغییر قیمت نباشید چون ملاک قیمت زمان معامله است
با سلام کاربر گرامی در هر صورت چه تامین دلیل چه غیر از تامین دلیل دادگاه موضوع را به کارشناس و خبره ارجاع خواهد داد در صورت قبل به جهت اینکه فوریت عرفی را رعایت نموده‌اید قطعا رسیدگی و نسبت با رای صادر خواهد شد
بهتر است ابتدا درخواست تامین دلیل از دادگاه کنید و سپس درخواست ارجاع به کارشناس و تاکید کنید که مبنای محاسبه تاریخ۲۷مرداد است همچنین اختلاف قیمت معامله و قیمت عادله ملک را هم تقاضا کنید
توصیه میشود یک نظریه کارشناسی خصوصی نیز به همراه داشته و در روز دادگاه ارائه دهید
سلام نگرانی شما قابل درک است اما نگران نباشید کارشناس از مشاورین املاک و منابع معتبر قیمت روز معامله رو مشخص می‌کنه و نظر کارشناسی ارائه میدهد که آیا غبنی واقع شده است یا ن
سلام و احترام
باید مجددا دادخواست تامین دلیل مطرح نمایید تحت عنوان ، کارشناسی و ارزشگذاری قیمت واقعی ملک مورد معامله در تاریخ فلان ( تاریخ روز مبایعه نامه ) نه تشخیص اختلاف قیمت
با سلام ، رد دادخواست «تامین دلیل» به دلیل ماهیت فنی موضوع بوده و خللی در روند اثبات دعوای اصلی ایجاد نمی‌کند؛ دادگاه در رسیدگی به پرونده، راسا قرار کارشناسی صادر می‌کند. کارشناس رسمی مکلف است ارزش ملک را صرفا بر اساس «تاریخ انعقاد قرارداد» (۲۷ مرداد) و با بررسی معاملات مشابه یا شاخص‌های قیمتی در آن بازه زمانی تقویم کند، نه قیمت روز جلسه رسیدگی. لذا کافی است در جلسه دادگاه، بر ارائه مستندات یا آمار فروش‌های آن مقطع زمانی به کارشناس تاکید ورزید.
با سلام
کارشناس موظف است قیمت عادله روز را در تاریخ انعقاد قرارداد برآورد کرده و با ثمن معامله مقایسه نماید. لذا افزایش قیمت و سپری شدن زمان تاثیری بر نظریه کارشناس نخواهد گذاشت.
سلام، معیار احراز غبن، قیمت عادله ملک در تاریخ مندرج در متن قرارداد است و صرف نوسانات بعدی مثبت غبن نیست؛ با توجه به اظهارنامه ۳۰ مرداد ، راهکار اثباتی، درخواست کارشناسی در دادگاه اصلی با تعیین قیمت عادله همان تاریخ و ارائه قرائن معاملاتی است و رد تامین دلیل مانع از ارجاع به کارشناسی در دادرسی نمیگردد؛ ولی در صورت وجود بند اسقاط کافه خیارات در قرارداد، امکان طرح غبن منتفی خواهد بود. موفق باشید
