موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
در رابطه با ملک پدر پس از فوت در سال ۱۳۹۵، طی تقسیمنامهای در حضور معتمدین محل و شورای محل با امضای تمام ورثه و مهر شورای محل مقرر شد که خانه پدری فروخته شود و مبلغ حقالسهم هر ورثه به آنها داده شود. چند روز بعد تصمیم گرفتم خودم ملک را بخرم و به تمام ورثه پولش را بدهم، اما یکی از ورثه امتناع کرد و برای امضا در مشاور املاک نیامد. در نتیجه، فروش فقط حقالسهم وراث دیگر انجام شد و سهم سه تا از ورثه دیگر را خریدم. یکی از خواهرها با وجود اطلاعرسانی مداوم برای امضا نیامد. اکنون پس از چند سال شکایت کرده که من حقالسهم خود را نگرفتم.
در دادگاه صلح به تقسیمنامه توجهی نشد و کارشناسی به محل آمد و ملک غیرقابل افراز ۱.۵ متر در ۲۵ را سازش کرد و بنده دیوارکشی کنم و بعد از ۱۰ روز تحویل دهم. طی صورتجلسهای دستنویس، خواهرم و شاهدان و کارشناس امضا کردند و مهر دادگاه هم خورده که فقط زمین تحویل بگیرد و دیوارکشی شود. بدون قید و شرط رضایت کامل دارد و هیچ ادعایی ندارد از سهمالارث خانه پدری. دیوارکشی انجام شده و دادگاه صلح رای سازش داده است. اکنون پس از چند ماه ابلاغ آمده که پرونده به دادگاه ارسال شده است.
سوالاتی که برایم پیش آمده:
۱. چرا پرونده مختومه نشده و آیا پس از سازش در دادگاه صلح امکان رسیدگی یا اعتراضی وجود دارد؟ مثلا به خاطر امتیاز آب و برق و گاز که احتمالش زیاد است، یا اینکه زمین قابل فروش نیست توسط خواهرم.
۲. تکلیف ملک چیست؟ آیا قاضی میتواند به دلیل غیرقابل افراز بودن سهم خواهرم، ملک را بفروشد؟
۳. تکلیف تقسیمنامه و رضایتنامهای که از کارشناس گرفتم چه میشود؟ نظر قاضی چه نتیجهای خواهد داشت؟
سلام
پاسخ را بر اساس سه متن قانونی میدهیم:
۱) قانون افراز و فروش اموال مشاع ۱۳۵۷ + آیین‑نامه آن،
۲) قانون شوراهای حل‑اختلاف ۱۴۰۰
۳) قانون آیین دادرسی مدنی (مواد ۱۸۳ تا ۱۸۷ – گزارش اصلاحی و سازش).
الف) چرا پرونده هنوز «تمام» نشده است؟
۱. در شورا (یا صلح داخل دادگاه) وقتی طرفین روی قطعه ۱/۵ × ۲۵ متر به توافق رسیدند، مامور شورا یا قاضی «گزارش اصلاحی» تنظیم کرده و همه امضا کردهاید؛ این سازشنامه حکم قطعی و لازم‑الاجراست (ماده ق.آ.د.م و ماده قانون شوراها).
۲. اما چون موضوع، «تقسیم مال غیرمنقول» است، برای رسمیت یافتن تقسیم باید:
• اول، دادگاه عمومی حقوقی (یا همان شعبه‑ای که صلاحیت ملکی دارد) گزارش اصلاحی را «تایید» و در اصل پرونده درج کند؛
• دوم، نسخهای به ادارۀ ثبت اسناد ارسال شود تا سند مالکیت جدید صادر یا حداقل در ستون ملاحظات قید شود.
⇢ بنابراین ابلاغیۀ جدید به معنای اعتراض نیست؛ غالبا همان «ارجاع گزارش اصلاحی به دادگاه» یا «تشکیل پرونده اجرا» است.
ب) آیا بعد از سازش میتوان اعتراض کرد؟
• فقط در سه حالت استثنائی: ادعای «اکراه، تدلیس یا اشتباه فاحش»، اثبات «عدم اهلیت» یا «غیر قانونی بودن موضوع» (ماده ق.آ.د.م).
• اعتراض دیگری پذیرفته نیست. خواهر نمیتواند صرفا به بهانۀ آب، برق یا قابلیت ساخت، سازشنامۀ امضا شده را بر هم بزند؛ مگر یکی از سه عنوان بالا را ثابت کند.
ج) خطر فروش ملک بهدلیل غیرقابل افراز بودن چیست؟
۱. تا قبل از سازش، ملک واقعا غیرقابل افراز بوده و قاضی میتوانست مطابق ماده قانون افراز حکم «فروش در مزایده» بدهد.
۲. اما با قبول خواهر مبنیبر تحویل نوار ۱/۵ × ۲۵ متر و دیوارکشی، عملا «تقسیم تراضی» انجام شده است. قسمت شما و قسمت ایشان تفکیک عرفی شده؛ در این حالت دیگر دادگاه حق ندارد حکم فروش بدهد.
۳. تنها مشکل، امکان صدور سند جدا یا گرفتن پروانه ساخت برای نوار به عرض ۱/۵ متر است؛ شهرداری معمولا پروانه نمیدهد. اگر خواهر بعدا دید قطعه قابل استفاده نیست، فقط میتواند با استناد به «غبن» یا «تدلیس» سازش را ابطال کند؛ کار آسانی نیست.
د) اعتبار تقسیمنامه اول و رضایتنامۀ شورا
۱. تقسیمنامه محلی (با امضای معتمدین) “سند عادی” است؛ اگر طرفین پایبند بمانند معتبر است، ولی بهتنهایی در اداره ثبت قابلیت انتقال ندارد.
۲. سازشنامۀ شورا بهمحض تایید قاضی، «سند رسمی لازم‑الاجرا»ست (مادۀ قانون شوراها) و بر هر سند عادی قبلی مقدم است؛ یعنی تقسیمنامۀ اول عملا جایگزین شد.
۳. نتیجۀ محتمل رای دادگاه: تایید همان سازش، ارسال رونوشت به ثبت، و بستن پرونده.
هـ) چه کار کنید که گرفتار دعوای تازه نشوید؟
۱) پس از قطعی شدن گزارش اصلاحی، به ادارۀ ثبت مراجعه و درخواست «اصلاح سند» یا «افراز و تفکیک بر مبنای سازش» بدهید؛ اگر عرض ۱/۵ متر مقدار حداقل تفکیک (۶ متر) را ندارد، ثبت فقط در ستون توضیحات سند مشاعی قید می کند «قدرالسهم … مطابق سازشنامه مورخ … در قطعه شمالی / غربی … است».
۲) یک اظهارنامه برای خواهر ارسال کنید که دیوارکشی انجام شد؛ دعوت کنید برای تحویل قطعه و تنظیم صورتجلسه تحویل. این برگه بعدا جلوی ادعای «تحویل نگرفتم» را میگیرد.
۳) قبضهای آب، برق و گاز همچنان مشاع میماند؛ یا باید شیر انشعاب مستقل نصب شود یا صورتجلسهای بنویسید که هزینه ماهانه چطور سرشکن میشود.
و) پاسخ کوتاه سه پرسش شما
۱. پرونده مختومه نیست چون گزارش اصلاحی باید به دادگاه مرجع ارسال و ذیل پرونده ثبت و برای ثبت اسناد فرستاده شود؛ اعتراض عادی ممکن نیست مگر سه عنوان استثنایی.
۲. با وجود سازش «تقسیم تراضی»، قاضی دیگر نمیتواند حکم فروش بدهد؛ فقط اگر سازش باطل شود یا اجرا نشود و طرف مقابل دادخواست جدید فروش بدهد، آن وقت احتمال مزایده هست.
۳. تقسیمنامۀ محلی در برابر سازشنامۀ رسمی ارزشی ندارد؛ رضایتنامه شورا پس از تایید قاضی مثل حکم قطعی است و ملاک تصمیم دادگاه و اداره ثبت خواهد بود.
پس با خیال نسبتا راحت منتظر رای تاییدی دادگاه باشید و بعد برای ثبت و تحویل رسمی زمین اقدام کنید. موفق باشید 🌺
