اجارهنامه منزل مسکونی بنده در تاریخ اول مهر به پایان رسیده است. من طبق مصوبه اجارهبهای سال ۱۴۰۵ در شرایط جنگی، مصوب سران قوا، اظهارنامه تمدید یکساله خودکار قرارداد با افزایش بیستوپنج درصدی را به موجر ابلاغ کردهام. موجر برای دریافت پروانه تعمیرات اساسی به شهرداری مراجعه کرده و در حال اخذ این مجوز است، در حالی که آپارتمان کاملاً سالم است و نیازی به تعمیرات ندارد. آیا راهی برای اعتراض به این مجوز و درخواست بررسی مجدد آن توسط کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد؟ آیا دادگاه صرفاً به استناد این مجوز دستور تخلیه صادر میکند؟ ضمناً قرارداد اجاره در بنگاه املاک تنظیم و توسط دو شاهد امضا شده، اما در سامانه ثبتمعاملات املاک ثبت نشده و کد رهگیری ندارد.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
صرف اقدام یا درخواست مجوز تعمیرات کافی نیست، اما داشتن پروانه معتبر میتواند از استثنائات تمدید خودکار باشد. با این حال مستاجر حق دارد به صوری بودن آن اعتراض کرده و تقاضای کارشناسی دادگستری کند.
این قاعده کلی است، اما سرنوشت پرونده شما به صدور قطعی پروانه و نظر کارشناس درباره لزوم واقعی تعمیرات بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اثر پروانه تعمیرات شهرداری بر تخلیه ملک
صرف اقدام یا تقاضای دریافت مجوز تعمیرات، دلیل صدور دستور تخلیه نیست و موجر باید پروانه معتبر ارائه دهد. در صورت ارائه پروانه رسمی، این موضوع میتواند استثنایی بر تمدید خودکار مصوبه باشد، اما قطعی تلقی نمیشود. شما میتوانید با درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری یا تامین دلیل، واقعی و اساسی بودن تعمیرات را به چالش بکشید. نداشتن کد رهگیری نیز اصل اعتبار قرارداد دارای امضای دو شاهد را باطل نمیکند، هرچند ممکن است بر روند دستور تخلیه فوری موثر باشد.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
صرف درخواست پروانه تعمیرات اساسی موجب تخلیه نمیشود؛ اگر پروانه هنوز صادر نشده باشد، استناد موجر ضعیفتر است.
اگر پروانه معتبر صادر شده باشد، ممکن است از موارد استثنای تمدید خودکار اجاره در مصوبه ۱۴۰۵ محسوب شود؛ اما دادگاه باید شرایط آن را بررسی کند.
میتوانید به واقعی و اساسی بودن تعمیرات اعتراض کنید و تقاضای بررسی سوابق شهرداری و عنداللزوم کارشناسی رسمی دادگستری نمایید.
نداشتن کد رهگیری لزوما قرارداد اجاره را باطل نمیکند؛ قرارداد دارای امضای موجر، مستاجر و دو شاهد میتواند قابل استناد باشد، هرچند ممکن است در صدور دستور تخلیه فوری اثر داشته باشد.
درود
در خصوص ادعای موجر مبنی بر تعمیرات اساسی، صرف مراجعه به شهرداری یا حتی اخذ پروانه تعمیرات، بهتنهایی دلیل قطعی بر ضرورت تخلیه نیست. اگر موجر برای تخلیه به استناد نیاز به تعمیرات اساسی اقدام کند، شما میتوانید ضرورت واقعی تعمیرات و ارتباط آن با تخلیه را مورد اعتراض قرار داده و درخواست معاینه محل و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی وضعیت ملک و ضرورت تعمیرات را مطرح کنید. توجه داشته باشید که پروانه شهرداری اصولا ناظر به مجاز بودن عملیات ساختمانی است و لزوما اثبات نمیکند که تخلیه مستاجر برای انجام آن عملیات ضروری است.
توجه کنید که نداشتن کد رهگیری نیز بهخودیخود موجب بیاعتباری اجارهنامه نیست و قرارداد کتبی تنظیمشده در بنگاه و امضاشده توسط طرفین و شهود، در صورت احراز اصالت و شرایط قانونی، قابل استناد است.
البته اگر قرارداد شما مشمول مقررات خاص ثبت قراردادهای راجع به اموال غیرمنقول باشد، موضوع ثبت و آثار عدم ثبت باید جداگانه بررسی شود.
پیروز باشید
در وضعیت شما صرف اخذ پروانه تعمیرات اساسی بهتنهایی پایان کار نیست، ولی اگر پروانه معتبر برای تعمیرات اساسی اخذ شود، در متن مصوبه ۱۴۰۵ صراحتا از موارد استثنای تمدید خودکار است. بنابراین باید بین «صرف ادعای موجر» و «اخذ واقعی و معتبر پروانه» تفکیک کرد.
در مورد اعتراض، راه عملی این است که اگر موجر پروانه را بهعنوان مستند تخلیه ارائه کرد، در همان پرونده تخلیه صراحتا به ضرورت احراز واقعی بودن و ضرورت تعمیرات اعتراض کنید و تقاضای بررسی موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری را مطرح کنید؛ مثلا با این استدلال که ملک سالم است و تعمیرات ادعایی جنبه صوری برای خروج ملک از شمول مصوبه دارد. خود داشتن پروانه، البته یک امتیاز اثباتی برای موجر ایجاد میکند، ولی دادگاه باید احراز کند که پروانه واقعا برای همان ملک و برای «تعمیرات اساسی» صادر شده است.
صرف اخذ پروانه تعمیرات اساسی، دلیل قطعی بر ضرورت تخلیه نیست. میتوانید نسبت به ضرورت و واقعی بودن تعمیرات اعتراض و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را درخواست نمایید. دادگاه نیز مکلف به احراز شرایط قانونی تخلیه و واقعی بودن ضرورت اعلامی است.
همچنین فقدان کد رهگیری، بهتنهایی موجب بیاعتباری اجارهنامه عادی دارای امضای طرفین و شهود نیست.
بااحترام
صرف گرفتن پروانه تعمیرات اساسی به تنهایی به معنی صدور قطعی تخلیه نیست و میتوانید با تامین دلیل و کارشناسی رسمی ضرورت واقعی تعمیرات را به چالش بکشید اما طبق مصوبه سال ۱۴۰۵ اگر موجر پروانه تعمیرات اساسی معتبر گرفته باشد همین مورد میتواند شما را از تمدید خودکار خارج کند نداشتن کد رهگیری نیز لزوما قرارداد اجاره و حقوق شما را از بین نمیبرد و بهتر است قبل از هر اقدام موجر برای تخلیه مستندات قرارداد پرداخت اجاره و وضعیت واقعی ملک را جمع کنید و برای بررسی صحت پروانه و اعتراض به آن اقدام کنید
برای اعتراض به مجوز شهرداری شما میتوانید به دلیل عدم نیاز واقعی به تعمیرات و صوری بودن آن از طریق مراجع قضایی درخواست ارجاع کارشناسی کنید. دادگاه صرفا به استناد این مجوز دستور تخلیه صادر نمیکند مگر این که ضرورت تعمیرات و غیرقابل سکونت بودن ملک ثابت شود. نداشتن کد رهگیری نیز اعتبار قرارداد شما را در صورت اثبات مفاد آن از طریق شهادت شهود از بین نمیبرد.
با سلام
بله، میتوانید نسبت به اصل و ضرورت تعمیرات اعتراض کنید و درخواست بررسی فنی و کارشناسی بدهید؛ صرف گرفتن پروانه تعمیرات، در صورت صوری یا غیرواقعی بودن، لزوما مانع دفاع شما نیست. اما طبق مصوبه ۱۴۰۵، اخذ پروانه تعمیرات اساسی از موارد استثنای تمدید خودکار است؛ بنابراین باید روی واقعی نبودن یا عدم انطباق تعمیرات با وضعیت ملک تمرکز کنید.
نداشتن کد رهگیری هم بهخودیخود مانع دفاع یا تمدید نیست و طبق نظریه مشورتی، عدم ثبت اجاره در سامانه مانع رسیدگی به تخلیه نیست.
با توجه به اینکه طبق قانون اصلاحی کد رهگیری در قرارداد الزامی است موجر باید دادخواست حکم تخلیه دهد دعوی هم ترافعی است و وقت رسیدگی تعیین میشود البته اگر دیدید موجر به پروانه ی شهرداری استناد کردوجو دادگاه به نفع شما نیست و دادگاه دفاع شما مستند به ارجاع امر به کارشناس را نمیپذیرد فوری دادخواست ابطال پروانه ی تعمیرات اساسی را به طرفیت شهرداری نزد دیوان عدالت اداریتقدیم کنید و گواهی اقامه ی دعوای خود علیه شهرداری را به دادگاه جهت صدور قرار اناطه موضوع ماده ی ۱۹ تقدیم کنید
دادگاه صرفا به استناد پروانه تخلیه صادر نمیکند و ماهیت واقعی نیاز به تعمیرات اساسی را بررسی میکند، بنابراین میتوانید با کارشناس رسمی دادگستری اعتراض کنید. عدم ثبت قرارداد در سامانه آن را باطل نمیکند، اما اثبات را دشوارتر میکند و قرارداد عادی با دو شاهد معتبر است.
بله، میتوانید با ارائه درخواست به مرجع صالح (شهرداری یا کمیسیون ماده ۱۰۰ حسب مورد) و دادگاه، نسبت به مجوز تعمیرات اساسی اعتراض و تقاضای کارشناسی رسمی کنید؛ صرف وجود مجوز تخلیه را توجیه نمیکند و دادگاه باید احراز کند تعمیرات اساسی و ضروری است، بهویژه که عدم ثبت در سامانه ثبتمعاملات نیز ایراد قابل استنادی است.
صرف داشتن پروانه تعمیرات اساسی، بهتنهایی به معنی تخلیه قطعی نیست. اگر مالک به پروانه استناد کند، میتوانید واقعی نبودن یا عدم ضرورت تعمیرات را مطرح و درخواست بررسی کارشناسی کنید. نداشتن کد رهگیری لزوما قرارداد را باطل نمیکند، ولی ممکن است در گرفتن دستور تخلیه مؤثر باشد. متن و نوع دقیق پروانه تعمیرات خیلی مهم است.
درود.
اگر موجر بتواند با استناد به تعمیرات ساختمان مجوز تعمیرات را دریافت کند ، ابطال مجوز کاری دشوار است . اما میتوانید در این مورد تامین دلیل بگیرید و از نظر کارشناس در این باره که ساختمان نیازی به تعمیرات ندارد استناد کنید.و به مجوز گرفته شده برای تعمیرات اعتراض کنید .
میتوانید در برابر درخواست تخلیه موجر دفاع کرده و ضمن استناد به اظهارنامه تمدید قرارداد و پرداخت اجارهبها با افزایش مقرر، نسبت به ادعای تعمیرات اساسی نیز اعتراض کنید و از مرجع رسیدگیکننده بخواهید اصل پروانه، نوع و ضرورت تعمیرات را بررسی و عنداللزوم موضوع را از طریق معاینه محل و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری احراز کند؛ صرف دریافت پروانه تعمیرات، بدون احراز اینکه تعمیرات واقعا اساسی و مشمول استثنای مقرر در مصوبه است، لزوما به معنای صدور قطعی دستور تخلیه نیست. همچنین میتوانید در صورت وجود قرائن دال بر صوری بودن یا عدم ضرورت تعمیرات، این موضوع را صراحتا مطرح کنید. نداشتن کد رهگیری نیز به خودی خود موجب بیاعتباری اجارهنامه مکتوبی که به امضای طرفین و شهود رسیده نیست و قرارداد میتواند بهعنوان دلیل رابطه استیجاری مورد استناد قرار گیرد. بنابراین میشود در دفاع، همزمان بر تمدید قانونی قرارداد، اعتبار اجارهنامه، عدم احراز ضرورت تعمیرات اساسی، درخواست معاینه محل و کارشناسی رسمی و بررسی اصالت و مفاد پروانه شهرداری تاکید شود
با سلام
با توجه به اینکه یکی از استثنائات مصوبه سران سه قوه اخذ مجوز لازم در جهت نوسازی میباشد درصورتی که موجر به این موضوع اشاره نماییند شما در دفاع عنوان نمایید که ملک مورد نظر نیاز به تعمیرات نداشته و اخذ مجوز صرفا برای جلوگیری از تمدید قرارداد است چنانچه دادگاه دلایل شما قوی بداند از صدور دستور تخلیه اجتناب خواهد نمود
طبق مصوبه سال ۱۴۰۵، اگر موجر پروانه تعمیرات اساسی از مرجع مربوط گرفته باشد، این مورد از استثناهای تمدید خودکار یکساله است و میتواند برای تخلیه به آن استناد کند.
اما صرف اینکه موجر بگوید «در حال گرفتن مجوز هستم» کافی نیست؛ مصوبه صراحتا از اخذ پروانه صحبت کرده است. اگر پروانه صادر شود ولی شما معتقد باشید صوری و صرفا برای دور زدن مصوبه گرفته شده و ملک اساسا نیازی به تعمیرات اساسی ندارد، میتوانید این موضوع را در پرونده تخلیه مطرح کنید و تقاضای بررسی وضعیت واقعی ملک و عنداللزوم کارشناسی بدهید. مرجع قضایی باید اختلاف مربوط به اجرای همین مصوبه را بررسی کند.
نداشتن کد رهگیری نیز بهتنهایی باعث نمیشود حمایت مصوبه سال ۱۴۰۵ از بین برود؛ بهخصوص که قرارداد شما کتبی و دارای امضای دو شاهد است. بنابراین اگر موجر درخواست تخلیه کرد، اظهارنامهای که برای تمدید با افزایش ۲۵ درصد فرستادهاید و همچنین ایراد شما نسبت به واقعی نبودن تعمیرات اساسی را حتما به شعبه ارائه کنید.
با سلام
صرف درخواست صدور مجوز تغمیرات دلیل بر تخلیه ملک و انقضای مدت قرارداد اجاره نمی باشد و باید مدارک و پروانه معتبر ارائه گردد.
شما می توانید صوری بودن یا نبودن تغمیرات را از طریق تامین دلیل و ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری مشخص نمایید و اگر واقعا ملک نیاز به تغمیرات ندارد با کارشناسی نتیجه واقعی مشخص خواهد شد.
درود
صرف اقدام یا درخواست مجوز تعمیرات کافی نیست، اما داشتن پروانه معتبر میتواند از استثنائات تمدید خودکار باشد. با این حال مستاجر حق دارد به صوری بودن آن اعتراض کرده و تقاضای کارشناسی دادگستری کند.
بله میتوانید به مجوز شهرداری اعتراض کنید و درخواست کارشناسی نمایید اما دادگاه معمولا به مجوز رسمی استناد میکند و نبود کد رهگیری مانع رسیدگی نیست بنابراین باید در جلسه دادگاه ثابت کنید نیاز شخصی واقعی نیست و مجوز صوری اخذ شده است
سلام و احترام
اگر کد رهگیری ندارد امکان درخواست صدور دستور تخلیه وجود ندارد و موجر باید دادخواست صدور حکم تخلیه را درخواست کند که برای این منظور حتما جلسه رسیدگی برگزار خواهد شد و میتوانید به مجوز اخذ شده اعتراض کرده و درخواست کارشناسی کنید
وجود مجوز تعمیرات از استثنائات وارد به تمدید خودکار قرارداد اجاره است، با توجه به شرایط جنگی، تخلیه عین مستاجره با محدودیت هایی مواجه شده از جمله مصوبه سران قوا، ولی با این وجود استثنائاتی در نظر گرفته شد مثل نیاز شخصی یا نیاز به تعمیر اساسی، ولی صرف مجوز کافی نیست، می شود به آن ایراد و تقاضای کارشناسی داد.
صرف اخذ پروانه تعمیرات بهتنهایی الزاما موجب تخلیه نیست؛ میتوانید ضرورت تعمیرات را انکار و درخواست کارشناسی رسمی کنید. همچنین نداشتن کد رهگیری، بهتنهایی قرارداد اجاره را بیاعتبار نمیکند.
