موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
در اساسنامه ساختمان ما که در یک پلتفرم با دو برج (با دو هیئت مدیره مستقل) واقع شده است، هرگونه دخل و تصرف در مشاعات منوط به مجوز مجمع عمومی مالکان شده است. اما هیئت مدیره با ادعای اینکه دخل و تصرف در محوطه در اختیارات هیئت مدیره است و مشاعات محسوب نمیشود، با صرف هزینه زیاد از صندوق ساختمان و به نام زیباسازی دست به تخریب محوطه زده است. در شرح اختیارات هیئت مدیره در اساسنامه ساختمان هم صراحتا اختیار تخریب و ساخت و ساز در محوطه داده نشده است. آیا چنین کاری قانونی است؟ آیا محوطه مشاعات نیست؟
درود
هیات مدیرها اجازه دخل و تصرفی ملی در مشاعات را ندارد البته اگر کلی باشد ولی اگر جزعی باشد نیازی به تصویب مالکان نیست.
باید بررسی شود که این هزینه ها برای دخل و تصرف کلی بوده یا جزعی!
با سلام
محوطه نیز جزئی از مشاعات است و هیات مدیره صلاحیت تصمیمگیری در خصوص آن را ندارد، بلکه تنها میتواند مصوبات مجمع عمومی را راجع به آن اجرا نماید.
در مورد سوال شما درباره دخل و تصرف هیئت مدیره در محوطه مجتمع مسکونی و اینکه آیا این محوطه مشاعات محسوب میشود و آیا هیئت مدیره بدون مجوز مجمع عمومی میتواند در آن تغییر ایجاد کند، نکات حقوقی زیر قابل توجه است:
۱. تعریف و وضعیت محوطه به عنوان مشاعات
بر اساس قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، محوطههای مشترک ساختمان (مانند حیاط، راهروها، پارکینگها و فضاهای عمومی) جزو مشاعات ساختمان محسوب میشوند و مالکیت و استفاده از آنها به طور مشترک برای همه مالکین است
دخل و تصرف در مشاعات بدون تصویب مجمع عمومی مالکان ممنوع است و هرگونه تغییر یا ساخت و ساز در این فضاها باید با تصمیم مجمع عمومی و رعایت مقررات صورت گیرد
اگر اساسنامه ساختمان شما صراحتا هرگونه دخل و تصرف در مشاعات را منوط به مجوز مجمع عمومی کرده است، این موضوع به عنوان یک قاعده الزامآور برای هیئت مدیره است و نمیتوان بدون مجوز مجمع اقدام به تغییر یا تخریب محوطه نمود
۲. حدود اختیارات هیئت مدیره
هیئت مدیره یا مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و نمیتواند خارج از حدود اختیارات قانونی و اساسنامه عمل کند
اختیارات هیئت مدیره معمولا شامل امور جاری و نگهداری ساختمان است و تغییرات اساسی، ساخت و ساز یا تخریب در محوطه یا مشاعات نیازمند تصویب مجمع عمومی است
اگر اساسنامه یا قوانین داخلی ساختمان صراحتا اختیار تخریب یا ساخت و ساز در محوطه را به هیئت مدیره نداده باشد، اقدام هیئت مدیره بدون مجوز مجمع غیرقانونی است
۳. استفاده از صندوق ساختمان و هزینهها
هزینههای مربوط به نگهداری و تعمیرات معمولی ساختمان از صندوق ساختمان پرداخت میشود، اما هزینههای عمرانی یا تغییرات اساسی معمولا باید با تصویب مجمع عمومی و بر اساس سهم مالکین انجام شود
صرف هزینه زیاد از صندوق برای تخریب یا تغییرات بدون تصویب مجمع، خلاف مقررات است و میتوان از هیئت مدیره درخواست پاسخگویی و ارائه مستندات کرد
۴. راهکارهای حقوقی
درخواست برگزاری جلسه مجمع عمومی فوقالعاده برای بررسی موضوع و تصمیمگیری رسمی در خصوص دخل و تصرف در محوطه
بررسی صورتجلسات مجمع عمومی و اساسنامه برای اثبات عدم وجود اختیار هیئت مدیره در این زمینه
در صورت تخلف هیئت مدیره، میتوان به مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست توقف اقدامات غیرقانونی و جبران خسارت نمود
اطلاعرسانی به سایر مالکین و جلب حمایت آنها برای اعمال فشار قانونی بر هیئت مدیره
جمعبندی
محوطه مجتمع مسکونی معمولا جزو مشاعات است و هرگونه دخل و تصرف در آن بدون مجوز مجمع عمومی مالکان غیرقانونی است.
هیئت مدیره صرفا مجری تصمیمات مجمع عمومی است و اختیاراتی فراتر از اساسنامه و قانون ندارد.
اقدام به تخریب یا تغییرات اساسی در محوطه بدون تصویب مجمع، تخلف محسوب میشود و قابل پیگیری حقوقی است.
بنابراین، اقدام هیئت مدیره شما در تخریب محوطه بدون مجوز مجمع و صرف هزینه از صندوق ساختمان، با توجه به اساسنامه و قوانین مربوطه، قانونی نیست و میتوانید از طریق مجمع عمومی و مراجع قضایی پیگیری کنید
