با سلام عرض ادب و احترام. بنده یک سوال داشتم که میخواستم راهنماییم کنید. ملک بغل ملک بنده جدید آپارتمان زده و پنج طبقه کشیدهاند. در حال حاضر چون ملک بنده و ایشان چون شمالی هست از جلوی ملک به اندازه کافی روشنایی هست. ولی ایشان علاوه بر این چون ملک بنده دو طبقه است از طبقه سوم به بعد از سمت خانه بنده به عرض سه یا چهار متر روشنایی ایجاد کرده و پنجره گذاشته که ما از این کار ایشان هیچ دل خوشی نداریم چون از نظر دید به بالای بام و حیاط ما دید پیدا کردهاند. آیا ایشان اجازه چنین کاری رو داشته؟ چون من که سوال کردم کارگر همین شخص هنگام ساختن به من گفته بود نزار چنین کاری بکنه، نمیتونه این کار رو بکنه و از سمت شما روشنایی بگیره و به دلایلی بنده مجبور شدم برم شهرستان و حالا که آمدم دیدم این کار رو کرده. حالا من باید چیکار کنم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
در اغلب موارد، باز کردن پنجره و گرفتن روشنایی به نحوی که به حیاط و بام همسایه دید مستقیم داشته باشد، خلاف ضوابط شهرسازی و تا حد زیادی قابل اعتراض و پیگیری است.
مبنای قانونی و شرعی
قانون مدنی در ماده ۱۳۲ میگوید هیچکس نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم ضرر همسایه باشد، مگر به قدر متعارف و برای رفع حاجت ضروری. ماده ۱۳۳ هم صراحتا میگوید مالک حق ندارد از دیوار خانه خود به خانه همسایه در باز کند، ولی میتواند فقط روزنه یا شبکهای ایجاد کند که همسایه نیز حق دارد جلوی آن دیوار یا پرده بکشد تا دید را از بین ببرد. بسیاری از حقوقدانها تصریح کردهاند که «پنجره معمولی مشرف» (قابل دید مستقیم به حیاط و بام) فراتر از روزنه و شبکه است و در تعارض با حریم خصوصی و قاعده لاضرر قرار میگیرد.
ضوابط شهرسازی و مقررات ساختمان
در مقررات ملی ساختمان و ضوابط مشرفیت، اصل کلی این است که در هیچیک از سطوح خارجی بنا نمیتوان پنجره یا هواگیر مشرف به مالکیت مجاور احداث کرد، مگر اینکه حداقل دو متر از مرز همسایه عقبنشینی شده باشد. حتی در صورت این عقبنشینی، تا ارتفاع حدود ۱٫۷۵ متر از کف، شیشه باید غیر بازشو و مات باشد تا دید به حیاط یا بام همسایه ممکن نباشد. همچنین تصریح شده اگر پنجرهای خارج از این حدود، باعث اشراف به حیاط و ساختمان مجاور شود، تخلف ساختمانی است و ذینفع (شما) میتواند از شهرداری یا مراجع قضایی رفع آن را بخواهد.
وضعیت عملی مورد شما
با توضیحی که دادید، روشنایی اصلی ساختمان همسایه از سمت معبر عمومی (شمال ملک) تامین شده و او اضافه بر آن، از سمت ملک شما در عرض سه تا چهار متر، پنجرههایی باز کرده که به حیاط و بام شما اشراف دارند. این وضعیت دقیقا مصداق «پنجره مشرف» است و برخلاف ضوابطی است که اشراف مستقیم به حریم زندگی همسایه (حیاط و بام) را ممنوع میکند، مگر با رعایت عقبنشینی و مات بودن تا ارتفاع معین. بنابراین بهطور معمول، چنین کاری بدون رعایت این شرایط، هم از نظر مقررات شهرسازی و هم از نظر قاعده لاضرر و مواد ۱۳۰، ۱۳۲ و ۱۳۳ قانون مدنی، قابل ایراد و اعتراض است.
کارهایی که اکنون میتوانید انجام دهید
در قدم اول به شهرداری منطقه مراجعه و کتبی اعلام کنید که پنجرههای ایجاد شده از سمت ملک شما مشرف به حیاط و بام است و تقاضای بازدید و بررسی تخلف مشرفیت و انطباق با پروانه و نقشه مصوب را مطرح کنید. اگر این پنجرهها در نقشه تاییدشده هم نیامده باشند یا خلاف ضوابط مشرفیت باشند، شهرداری میتواند دستور مسدود کردن، مات کردن شیشهها یا اصلاح آنها را به همسایه ابلاغ کند.
اگر شهرداری اقدام کافی نکرد یا موضوع را صرفا به «اختلاف خصوصی» ارجاع داد، میتوانید از طریق دادخواست به دادگاه حقوقی محل ملک، با خواستههایی مثل «رفع مزاحمت و رفع مشرفیت ناشی از پنجرهها» و استناد به مواد ۱۳۰، ۱۳۲ و ۱۳۳ قانون مدنی، شکایت کنید. دادگاه در صورت احراز اشراف و ورود ضرر (سلب آسایش، نقض حریم خصوصی و…) میتواند حکم به برچیدن، کور کردن، تغییر نوع شیشه (مات و غیر بازشو) یا نصب مانع دائمی صادر کند.
در کنارش میتوانید در ملک خود، دقیقا مقابل این پنجرهها دیوار، سایبان یا پردهی ثابت (مثلا مشبک فلزی بلند یا حائل گچی) اجرا کنید تا دید مستقیم را کاملا بگیرید، چون قانونا همسایه حق دارد جلوی روزنه یا شبکه مشرف، مانع دید ایجاد کند. این راهحل اگرچه هزینه و زحمت دارد، اما یا موقتا تا زمان رای دادگاه، یا حتی بهعنوان راهحل دائم، از نظر حقوقی برای شما مجاز است.
بهطور خلاصه، با توجه به توضیح شما، ایجاد پنجرههای مشرف از سمت ملک شما بسیار محتمل است که خلاف ضوابط باشد و امکان پیگیری از طریق شهرداری و دادگاه برای مسدود کردن یا اصلاح آنها وجود دارد؛ تاخیر شما در حین ساخت، حق قانونیتان را از بین نبرده است.
باسلام
طبق مقررات شهرداری و حقوق مدنی، هیچ کس حق ندارد بدون اجازه، دید مستقیم به فضای خصوصی همسایه داشته باشد (حیاط، تراس، پشتبام قابل استفاده).
حتی اگر ساختمان طبق ضوابط فنی ساخته شده باشد، ایجاد پنجرهای که دید مستقیم داشته باشد، بدون رضایت شما مجاز نیست
راهکارهای قانونی
مذاکره با همسایه: درخواست پرده، شیشه مات یا تغییر جهت پنجره.
استعلام از شهرداری: نقشه ساختمان بررسی میشود و اگر پنجره بدون مجوز و تجاوز به حریم خصوصی باشد، شهرداری میتواند دستور اصلاح بدهد.
دادگاه حقوقی: شما میتوانید طرح دعوی کنید تا پنجره تغییر کند یا مسدود شود. قانون مدنی و مقررات شهری از شما حمایت میکند.
اقدام مذکور غیرقانونی بوده و میتوانید از طریق طرح شکایت در شهرداری همسایه را مجاب به انسداد پنجره ها نمایید . در صورت عدم اخذ نتیجه امکان پیگیری از طریق مراجع قضائی نیز وجود دارد .
اصل بر این است که همسایه حق ایجاد پنجرهای که موجب اشراف مستقیم به حیاط، بام یا فضای خصوصی ملک مجاور شود را ندارد و چنین اقدامی حتی با داشتن نور کافی از سمت دیگر، غیرمجاز محسوب میشود.
شما میتوانید با مراجعه به شهرداری بابت تخلف ساختمانی و همزمان با طرح دادخواست رفع اشراف و الزام به مسدود کردن پنجرهها در دادگاه حقوقی، حقوق خود را پیگیری کنید.
اگر همسایه شما از ملک خود متراژی را مورد ساخت قرار نداده، از سمت ملک خود می تواند به سمت ملک شما پنجره ایجاد نماید اما اگر تمام فضای محیطی خود را ساخته است، ایجاد پنجره به سمت ملک شما غیرقانونی است حتی اگر ادعا نماید که ملک شما دو طبقه ای می باشد. هم اکنون می توانید با ارائه دادخواست حقوقی شخص را موظف به تخریب یا تبدیل پنجره های احداثی از طبقه ۳ به بعد نمایید.
ایشان حق ندارند پنجره ای که مشرف به حیاط و ملک شما است بگذارد میتواند درحد متعارف روزنه ای ایجاد کند برا نور متعارف و شما نیز حق دارید با گرفتن دیوار یا مانع جلو ی دید ایشان را بگیرید
به شهرداری مراجعه کرده و از ایشان شکایت کنید موضوع در کمیسیون مربوطه تشکیل و نظر خود را اعلام می کنند اگر به نتیجه نرسیدید به پدیوان عدالت اداری شکایت کنید .
موفق باشید
طبق قوانین و مقررات شهرداری و شهرسازی که مالکان و ناظران ملزم به رعایت آنها هستند گفته شده پنجرههای مشرف به املاک مجاور و مقابل ضروری است تا ارتفاع ۱.۷۰ متر با شیشه ثابت و مشجر اجرا شده و بازشو آن را در ارتفاع بیش از ۱.۷۰ قرار داد.
وخارج از ان طبق اصل قانون اساسی و قانون مدنی و خود قانون شهرداری و شهرسازی قابلیت پیگیری را دارا میباشد
همسایه شما مجاز به گرفتن پنجره نبوده مسلما در هنگام اخذ پایان کار ملزم به بستن آن میشود اما قبل از آن شما میتوانید با مراجعهو شکایت به شهرداری و همچنیندادن دادخواست مزاحمت حق از این کار ایشان ممانعت نمایید
