سلام
مادرم برای اینکه هزینهها و نگهداری در آینده به مشکل برخورد، زمینی را به سه فرزند دخترش انتقال داد و در دفترخانه اقرارنامه دریافت ثمن بدون مبلغ به این نوشته که ثمن نقدا دریافت گردید. در اصل مبلغی رد و بدل نگردیده و در همان زمان فوت نمود.
این قرارداد اگر بیع باشد که چون ثمن پرداخت نگردیده صوری میشود و از طرفی اگر هبه محسوب شود، این شرط نگهداری آینده هم محقق نشده. آیا قاضی میتواند این را هبه تلقی کند؟
بفرمایید آیا احدی از ورثه میتوانند مطالبه ثمن را داشته باشند و این شرط هبه به آینده بوده محقق نشده، ورثه میتوانند مدعی مطالبه ثمن کنند؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به توضیحی که دادید، چند نکتهی کلیدی در حقوق ایران تعیینکننده است (و نتیجهی پرونده کاملا به متن همان سند دفترخانه و ادلهی شما بستگی دارد).
۱) این انتقال «بیع» محسوب میشود یا «هبه»؟
اگر در سند رسمی عنوان/ماهیت معامله بیع باشد، اصل بر این است که بیع واقع شده (بیع یعنی «تملیک عین به عوض معلوم»).
اگر واقعا پولی رد و بدل نشده و قصد واقعی «بخشش» بوده، از نظر تئوری دادگاه میتواند وارد بررسی قصد واقعی طرفین شود؛ چون صحت معاملات به قصد و رضا و تحقق عقد به قصد انشاء وابسته است.
اما در عمل، وقتی سند رسمی بیع تنظیم شده، تغییر ماهیت آن به «هبه» معمولا فقط با اثبات صوری بودن/فقدان قصد واقعی بیع یا اثبات یک قرارداد واقعی دیگر (مثلا صلح/هبه) ممکن میشود و بار اثبات روی کسی است که خلاف ظاهر سند را میگوید.
نکته مهم: «ثمن بدون مبلغ»
اگر واقعا در بیع، ثمن معلوم/قابل تعیین نباشد، خود بیع میتواند محل ایراد شود؛ چون در بیع «عوض معلوم» لازم است
و اصولا مورد معامله نباید مبهم باشد.
ولی اینکه «بدون مبلغ» دقیقا یعنی چه (اصلا در متن بیع ثمن نوشته نشده؟ یا در اقرارنامه عدد نیامده ولی جای دیگر آمده؟) بسیار تعیینکننده است.
۲) «ثمن پرداخت نشده» آیا بیع را صوری/باطل میکند؟
صرف اینکه واقعا ثمنی پرداخت نشده، خودبهخود بیع را باطل یا صوری نمیکند؛ معمولا نتیجهاش این است که خریدار بدهکار ثمن میشود (و فروشنده حق مطالبه دارد).
«صوری» شدن بیشتر ناظر به حالتی است که اصلا قصد واقعی بیع در کار نبوده (یعنی ظاهرا بیع نوشتهاند ولی باطنا چیز دیگری میخواستهاند) که باید با ادله ثابت شود.
۳) با وجود جملهی «ثمن نقدا دریافت گردید»، ورثه میتوانند ثمن را مطالبه کنند؟
اینجا گره اصلی همین است:
طبق ماده ۷۰ قانون ثبت، سند رسمی و مندرجات آن معتبر است و انکار مندرجات سند رسمی دربارهی اخذ وجه/مال مسموع نیست (مگر مسیرهای خاص مثل ادعای جعل).
یک تبصره هم دارد که اگر کسی بگوید این اقرار/تعهد در برابر مثلا چک/فتهطلب بوده و پرداخت نشده، دعوا قابل رسیدگی است.
پس:
اگر سند رسمی صراحتا نوشته «ثمن نقدا دریافت شد»، مطالبهی ثمن از طرف ورثه خیلی سخت میشود مگر اینکه:
ادعای جعل/خلاف واقع بودن سند به نحو قابل استماع مطرح شود، یا موضوع داخل همان استثنای تبصره بیفتد (مثلا ثمن در برابر چک/سند پرداخت بوده که پاس نشده و بتوانید این را اثبات کنید).
به زبان ساده: ورثه از نظر ماهوی «قائممقام» متوفیاند و اصولا حق مطالبهی طلبهای او را دارند،
اما وقتی خود متوفی در سند رسمی اقرار به دریافت کرده، دست ورثه برای مطالبهی ثمن بسته میشود مگر از مسیرهای فوق.
۴) اگر دادگاه آن را «هبه» تلقی کند، آیا بهخاطر محقق نشدن شرط نگهداری میشود برگرداند؟
هبه یعنی تملیک رایگان.
رجوع از هبه اصولا ممکن است، اما استثناهای مهم دارد؛ از جمله اگر متهب (گیرنده) اولاد واهب باشد، رجوع ممنوع است.
در پروندهی شما گیرندگان دختران هستند، پس حتی اگر هبه هم باشد، قاعدتا رجوع از هبه بهخاطر رابطهی «اولاد» معمولا امکانپذیر نیست.
اما درباره «شرط نگهداری»:
اگر واقعا در همان سند (یا سند معتبر مرتبط) شرط شده که دخترها در آینده نگهداری کنند، این از جنس شرط فعل است.
در تخلف از شرط فعل، در مواردی میتواند به حق فسخ منتهی شود (اگر اجبار ممکن نباشد و…)،
ولی دو مشکل رایج وجود دارد:
اگر شرط نگهداری اصلا در سند نیامده و صرفا توافق شفاهی بوده، اثباتش سخت است.
اگر واهب فوت کرده و شرط ناظر به نگهداری شخص او بوده، عملا اجرای شرط بعد از فوت موضوعیت ندارد و دعوای فسخ/خسارت هم خیلی وابسته به این است که در زمان حیات تخلفی رخ داده و قابل انتساب و قابل مطالبه بوده یا نه.
جمعبندی کاربردی
قاضی میتواند در صورت اثبات قصد واقعی، ظاهر «بیع» را کنار بزند؛ ولی این کار بدون دلیل محکم معمولا انجام نمیشود.
مطالبه ثمن توسط ورثه در حالت عادی ممکن است،
اما با وجود عبارت رسمی «ثمن نقدا دریافت شد»، معمولا فقط از مسیر جعل/استثنای تبصره ماده ۷۰ (مثل چک پرداختنشده) یا اثبات «معاملهی صوری/فقدان قصد» قابل پیگیری است.
اگر هم «هبه» فرض شود، چون گیرندگان اولاد هستند، رجوع از هبه معمولا منتفی است.
و شرط نگهداری هم فقط وقتی ابزار حقوقی جدی میدهد که در متن سند آمده باشد و قالب درست «شرط فعل/حق فسخ» داشته باشد.
این قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن، احتمالا بیع صوری تلقی و باطل است؛ ورثه میتوانند ابطال سند و بازگرداندن ملک به ماترک را درخواست کنند.
ورثه نمیتوانند مطالبه ثمن کنند، و اگر قاضی این انتقال را هبه به شرط عوض تشخیص دهد، با فوت مادر و در صورت قبض ملک توسط دختران، هبه قطعی میشود
اقرارنامه رسمی مبنی بر اخذ صمن دارای اعتبار است همچنین نمی توان به فرض عدم دریافت ثمن انرا صوری تلقی کرد
در رابطه با عنوان هبه نیز به جهت وجود اقرارنامه مبنی بر اخذ ثمن احتمال پذیرش هبه ضعیف است
این قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن، احتمالا بیع صوری تلقی و باطل است؛ ورثه میتوانند ابطال سند و بازگرداندن ملک به ماترک را درخواست کنند.
ورثه نمیتوانند مطالبه ثمن کنند، و اگر قاضی این انتقال را هبه به شرط عوض تشخیص دهد، با فوت مادر و در صورت قبض ملک توسط دختران، هبه قطعی میشود.
اگر انتقال زمین به صورت هبه به شرط نگهداری بوده و این شرط محقق نشده است، ورثه ممکن است بتوانند فسخ هبه را درخواست کنند. در صورتی که انتقال به صورت بیع صوری انجام شده باشد، به دلیل عدم پرداخت ثمن، ممکن است از نظر قانونی قابل فسخ باشد.
خیر، بر اساس قانون مدنی، اقرار رسمی متوفی به دریافت ثمن بر ورثه حجت است و ادعای صوری بودن یا عدم پرداخت بدون ارائه دلیل کتبی معارض مسموع نخواهد بود؛ همچنین اگر عقد هبه تلقی شود، طبق قانون مدنی، به محض فوت واهب عقد قطعی شده و حق رجوع یا فسخ به استناد عدم تحقق شرط نگهداری برای ورثه ایجاد نمیشود.
اقرار مادر بر این مطلب که وجه را نقدا دریافت نموده ام می تواند دلیل بر صحت معامله باشد .
از طرفی ایشان محجور هم نبوده است .
به نظر بنده نمی توانید مطالبه ثمن نمایید یا هر اقدام دیگری مبنی بر باز پس گیری ملک .
در مواردی که والدین ملک را در قالب "بیع" به برخی فرزندان منتقل و اقرار به دریافت ثمن میکنند، پس از فوت ایشان، سایر ورثه به سختی میتوانند ادعای صوری بودن را ثابت کنند؛ زیرا اقرار رسمی معتبر است.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
