موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا میتوان از فروش اجباری ملک مشاعی موروثی جلوگیری کرد؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۵۵ پاسخ ثبت شده
مادرم در خانهای موروثی ساکن است. یکی از وراث (برادرم) دادخواست فروش ملک مشاعی داده و صراحتاً گفته هدفش آواره کردن مادرم است، نه دریافت پول. سایر وراث توان خرید سهم برادر را بهصورت کامل ندارند و او نیز حاضر به هیچگونه توافقی نیست. آیا راه قانونی برای جلوگیری از فروش خانه وجود دارد؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
در صورت غیرقابل افراز بودن ملک مشاعی و نبود توافق میان وراث، اصولاً دادگاه دستور فروش و مزایده را صادر میکند و نمیتوان بهطور مستقیم مانع آن شد. با این حال اقداماتی مانند مطالبه مهریه مادر از ماترک، اثبات حق سکونت یا وصیت، و اعتراض به فرآیند افراز ممکن است مسیر فروش را تحت تأثیر قرار دهد.
این قاعده کلی مزایده ملک مشاع است، اما داشتن حقوق قانونی ویژه توسط مادرتان میتواند نتیجه پرونده را دگرگون کند.
جاوید محمدیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان جلوگیری از فروش ملک مشاعی موروثی
اگر گواهی عدم افراز صادر شده باشد و میان شرکا توافقی حاصل نشود، قانوناً شریک میتواند فروش ملک را از طریق مزایده تقاضا کند. با این حال، چنانچه مادرتان مهریه خود را از اموال متوفی دریافت نکرده باشد، میتواند با به اجرا گذاشتن آن از ترکه مطالبه کند. همچنین بررسی حق سکونت، وجود وصیت یا ایراد قانونی به تصمیم غیرقابل افراز بودن میتواند در مسیر پرونده تأثیرگذار باشد. در غیر این صورت، تنها راهکار عملی توافق، یا خرید سهم برادر در مرحله مزایده خواهد بود.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
جلوگیری واقعی از فروش ملک مشاع معمولا از مسیر نفی یا بهتعویق انداختن «غیرقابل افراز بودن» و ایراد به پشتوانه قانونی دادخواست فروش است؛ سپس در صورت پیشرفت پرونده، باید حقوق تصرف و سکونت مادرتان را در پروندههای مناسب بهصورت فوری حمایت کنید
با سلام، پیرو سوال شما بله راهکارهای قانونی برای جلوگیری از فروش اجباری ملک وجود دارد زیرا اگر ملک مشاعی باشد و یکی از وراث خواهان تقسیم یا فروش باشد دادگاه ابتدا باید امکان تقسیم فیزیکی ملک را بررسی کند اگر ملک از نظر فنی و قانونی قابلیت تقسیم به واحدهای مستقل را نداشته باشد دادگاه حکم به فروش ملک در مزایده عمومی میدهد اما شما میتوانید با استناد به حق سکونت مادر و همچنین با ارائه دلایل مربوط به ضرر و زیان اجتماعی و انسانی ناشی از آوارگی فرد مسن و بیخانمان در لایحه دفاعیه خود بر عدم مصلحت فروش تاکید کنید همچنین اگر مادر شما در این ملک مالک یا دارای حق سکونت معتبر باشد میتوانید با ارائه اسناد مالکیت یا حق انتفاع مانع از تخلیه او شوید در صورت اینکه برادر شما قصد سوءاستفاده از حق خود را داشته باشد میتوانید با استناد به اصل حسن نیت در اجرای قراردادها و رعایت مصلحت خانواده در دادگاه درخواست کنید که به جای فروش کل ملک از روشهای جایگزین مانند خرید سهم برادر توسط سایر وراث با ارزش روز یا تقسیم بر اساس بهرهبرداری استفاده شود در نهایت اگر ملک قابل تقسیم باشد میتوانید تلاش کنید تا خودتان یا سایر وراث با تامین مالی مقتضی سهم وی را خریداری کنید تا از فروخته شدن ملک به شخص ثالث و آوارگی مادر جلوگیری شود.
در اصل، **هیچیک از شرکای ملک مشاع نمیتواند شریک دیگر را مجبور کند که تا ابد در حالت اشاعه باقی بماند**؛ زیرا هر شریک حق دارد درخواست تقسیم مال مشاع را مطرح کند. بنابراین صرف اینکه هدف برادر شما آواره کردن مادرتان باشد، بهتنهایی مانع قانونی برای فروش ملک ایجاد نمیکند.
با این حال، چند اقدام قابل بررسی است:
اولا اگر مادرتان در ملک دارای **حق قانونی مستقل** باشد (مثلا مالک سهمی از ملک، دارای حق سکونت ناشی از صلح، هبه با حق انتفاع، یا هر حق عینی دیگری باشد)، باید در پرونده مطرح شود و فروش ملک نمیتواند حقوق او را نادیده بگیرد.
ثانیا اگر برادرتان با سوءنیت و صرفا برای اضرار به سایر وراث اقدام کرده باشد، میتوان در دفاعیات به **سوءاستفاده از حق** و اوضاع و احوال پرونده استناد کرد؛ هرچند صرف سوءنیت معمولا مانع اعمال حق قانونی شریک برای درخواست افراز یا فروش ملک مشاع نیست. حقوق مالکیت در قانون آنقدر قوی است که حتی انگیزه ناخوشایند هم معمولا آن را از بین نمیبرد؛ قانونگذار برخلاف انسانها با احساسات خانوادگی پیچیده چندان کنار نمیآید.
راهکارهای عملی:
* در جلسه رسیدگی، درخواست **مهلت برای توافق، خرید سهم شریک یا جلب نظر دادگاه نسبت به شرایط خاص مادرتان** مطرح شود.
* اگر ملک قابل افراز باشد، میتوان به جای فروش کل ملک، درخواست افراز مطرح کرد.
* اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، طبق مقررات، امکان صدور دستور فروش وجود خواهد داشت.
* در صورتی که مادرتان سالمند، بیمار یا فاقد محل سکونت دیگر باشد، ارائه مدارک مربوط میتواند در نحوه رسیدگی و تلاش برای سازش مؤثر باشد، هرچند اصل حق شریک از بین نمیرود.
مستند قانونی:
مواد ۵۸۹ و ۵۹۱ قانون مدنی (حق شریک در درخواست تقسیم مال مشاع)، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و ماده ۹ قانون حمایت خانواده در خصوص توجه دادگاه به وضعیت خاص اعضای خانواده در موارد مرتبط.
سلام
در حقوق ایران، اصل بر این است که هیچ شریک مشاعی را نمیتوان مجبور به ادامه اشاعه کرد. بنابراین اگر ملکی قابل افراز نباشد و یکی از شرکا درخواست فروش کند، دادگاه پس از احراز غیرقابل افراز بودن ملک، معمولا دستور فروش آن را صادر میکند. در نتیجه، صرف اینکه یکی از وراث انگیزه نامناسبی مانند آزار یا آواره کردن مادر داشته باشد، بهتنهایی مانع صدور دستور فروش نیست.
با این حال، بسته به شرایط پرونده، راهکارهایی وجود دارد که میتواند از فروش جلوگیری کند یا آن را به تاخیر بیندازد، از جمله:
* اگر ثابت شود ملک قابل افراز است، دیگر دستور فروش صادر نمیشود و هر شریک سهم مفروز خود را دریافت میکند.
* سایر وراث میتوانند قبل از انجام مزایده، درباره خرید سهم برادر یا توافق بر نحوه تقسیم با او مذاکره کنند.
* اگر در روند رسیدگی یا تصمیم اداره ثبت درباره غیرقابل افراز بودن ملک ایراد قانونی وجود داشته باشد، امکان اعتراض نسبت به آن وجود دارد.
* در موارد خاص، اگر مادر دارای حق مستقلی مانند حق سکونت، عمری، صلح عمری یا حق انتفاع باشد، این حقوق میتواند در نحوه اجرای فروش مؤثر باشد؛ اما صرف سکونت در ملک، بدون وجود حق قانونی مستقل، معمولا مانع فروش نیست.
بنابراین، اگر تنها استدلال این باشد که «برادرم قصد آزار مادرم را دارد»، این موضوع بهتنهایی برای جلوگیری از فروش کافی نیست. باید بررسی شود آیا از نظر حقوقی، حقی برای مادر یا سایر وراث وجود دارد که بتوان به آن استناد کرد.
اسناد و مدارک، از جمله سند مالکیت، گواهی انحصار وراثت، تصمیم اداره ثبت درباره افراز یا عدم افراز، و هر سندی که نشاندهنده حق سکونت یا حق انتفاع مادر باشد، بهتر است پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
برادر شما از نظر قانونی حق دارد برای سهم خود تقاضای فروش ملک کند اما چون ملک موروثی است ابتدا دادگاه بررسی میکند که آیا قابل تقسیم است یا خیر اگر قابل تقسیم نباشد دستور فروش میدهد برای اینکه مانع این اتفاق شوید بهترین راه حل قانونی این است که به دادگاه اعلام کنید آمادگی دارید سهم ایشان را به قیمت کارشناسی روز خریداری کنید این کار نشان میدهد شما حسن نیت دارید و نمیخواهید حق ایشان ضایع شود و همزمان از فروش ملک به غریبه و آوارگی مادر جلوگیری میکنید همچنین میتوانید با استناد به قاعده لاضرر از قاضی درخواست کنید به دلیل شرایط خاص مادر اجرای دستور فروش را به تاخیر بیندازد تا فرصت کافی برای تامین مبلغ سهم برادر داشته باشید تمرکز اصلی ما باید روی خرید سهم ایشان باشد نه مخالفت صرف با فروش چون قانون مالکیت مشاع به ایشان اجازه فروش میدهد و ما باید با پیشنهاد خرید سهمش این پرونده را مدیریت کنیم
درود بر شما؛
در صورت صدور گواهی غیرقابلافراز بودن ملک و درخواست فروش از سوی یکی از شرکا، اصل بر الزام دادگاه به صدور دستور فروش است و صرف انگیزه نامشروع یا قصد آزار سایر وراث، مانع اجرای قانون نیست. تنها در صورت اثبات قابلافراز بودن ملک، وجود مانع قانونی برای فروش یا توافق تمامی شرکا، میتوان از فروش جلوگیری کرد. با این حال، سایر وراث میتوانند تا پیش از برگزاری مزایده، نسبت به خرید سهم متقاضی یا ارائه راهکار توافقی اقدام کنند. مستندات: مواد ۵۸۹ و ۵۹۱ قانون مدنی، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی. آیا با بررسی وضعیت ثبتی، امکان اعتراض به نظریه غیرقابلافراز بودن یا اتخاذ راهکار حقوقی برای حفظ سکونت مادر پیش از برگزاری مزایده وجود ندارد؟
با سلام
هر وارثی حق دارد درخواست فروش ملک مشاعی را بدهد و اگر ملک قابل تقسیم نباشد، دادگاه دستور به فروش آن از طریق مزایده میدهد.
با این حال، چند نکته وجود دارد که بتوان بررسی کرد:
۱. اگر مادرتان سهمی از ملک دارد، میتواند درخواست کند که سهم او جدا شود، اگرچه معمولا در خانههای مسکونی این امکان نیست.
۲. سایر وراث میتوانند با هم تجمیع سرمایه کنند و سعی کنند سهم برادر را در مزایده بخرند.
۳. در برخی موارد، اگر فروش موجب عسر و حرج شدید برای مادرتان شود، ممکن است دادگاه مهلتی بدهد، اما این موضوع قطعی نیست.
محمدمهدی قنبری
۱ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
اگر ملک رسما غیرقابلافراز شناخته شود، هر شریک اصولا حق درخواست فروش دارد و صرف سکونت مادر یا قصد آزار، مانع قانونی فروش نیست.
راههای احتمالی فقط اینهاست:
اثبات حق سکونت یا عمری مادر در سند، وصیتنامه یا قرارداد معتبر؛
اعتراض به نظریه کارشناسی و روند مزایده، برای بررسی دقیق و ایجاد مهلت؛
تامین سهم برادر از طریق خرید نقدی، اقساطی یا وام.
بدون وجود حق سکونت معتبر یا توافق، جلوگیری دائمی از فروش معمولا ممکن نیست؛ سریعا مدارک ملک و وصیتنامه را به وکیل نشان دهید.
بله، با ۲ راهکار قانونی میتوانید جلوی فروش را بگیرید:
۱. دفع ضرر از مادر: چون مادرتان ساکن و مسن است، میتوانید به ماده ۳۰ قانون تملک آپارتمانها استناد کرده و از دادگاه درخواست مهلت برای خرید سهم برادر (حداکثر ۲ سال) یا اجاره سهم او کنید.
۲. سوءاستفاده از حق: اگر ثابت شود برادر فقط قصد آزار دارد، دادگاه میتواند درخواست فروش را به دلیل سوءنیت رد کند (مستند به ماده ۱۳۲ قانون مدنی).
فورا با یک وکیل ملکی مشورت کنید تا دادخواست منع فروش تنظیم کند. مادامیکه دادگاه رای نهایی نداده، خانه فروخته نمیشود.
با سلام کاربر گرامی
با توجه به توضیحات شما هیچ راهی جهت جلوگیری از فروش نیست مگر اینکه شما بتوانید یا بیان دیگر بهترین راه موجود این میباشد که برای عملیات اجرایی فروش کارشناسی برای ارزیابی ملک انجام شود و در موعد مزایده همه وراث با قیمت پایه درصورت عدم شرکت دیگری نسبت به خرید در مزاید اقدام نمایند و با توجه به اینکه خود وراث سهیم میباشند نیازی به پرداخت پول نیست فقط سهم همان وراث را با تجمیع و همکاری همه وراث پرداخت شود که مبلغ به دلیل دخالت همه وراث ناچیز میگردد
طبق قانون، هر شریک در مال مشاع حق دارد هر زمان که بخواهد سهم خود را بفروشد یا درخواست تقسیم ملک را بکند بنابراین متاسفانه برادر شما قانونا حق انجام چنین کاری را دارد و با توجه به اینکه سایر ورثه توان خرید سهم برادر را ندارند راهکار اینست که بررسی کنید که آیا در زمان انتقال ملک به ورثه یا در وصیتنامه، «حق انتفاع» برای مادر شما ذکر شده است یا خیر. اگر مادر شما حق انتفاع مادامالعمر از این خانه را داشته باشد، حتی اگر ملک فروخته شود، خریدار نمیتواند ایشان را بیرون کند تا زمانی که مدت انتفاع تمام شود.
با سلام
اگر ملک مشاع و غیرقابل افراز باشد، اصل بر این است که هر شریک میتواند درخواست فروش ملک را کند و صرف قصد آوارهکردن مادر، مانع فروش نیست.
اما راههای قابل بررسی:
اگر مادر حق سکونت، حق انتفاع یا وصیت/قرارداد معتبر نسبت به ملک داشته باشد، باید از آن حق دفاع کردو یا حقوق مالی ممکنه مادر از جمله مهریه را به موقع اجرا گذاشت.
اگر سایر وراث توان خرید کامل سهم برادر را ندارند، میتوانند برای خرید سهم او با قیمت کارشناسی اقدام کنند.
در عمل، مهمترین راه جلوگیری از فروش، اثبات حق مستقل مادر نسبت به ملک است.
سلام
خیر در مورد املاک مشاعی هر کدام از شرکا می توانند درخواست دستور فروش مال مشاعی را مطرح نمایند و اگر خواهان گواهی عدم افراز مال مشاع از اداره ثبت اخذ کرده باشد و ملک غیرقابل افراز باشد رای به فروش مال در مزایده صادر خواهد شد و مزایده انجام خواهد شد
در مورد املاک موروثی هر کدام از ورثه می توانند درخواست تقسیم ترکه و فروش مال در صورت غیرقابل تقسیم بودن ماترک و غیر قابل افراز بودن ماترک را مطرح نمایند
اگر ملک غیرقابل افراز باشد، هر شریک میتواند درخواست فروش بدهد و دادگاه اصولا دستور فروش را صادر میکند؛ صرف سکونت مادر یا انگیزه نامناسب یکی از وراث، مانع فروش نیست.
تنها در صورت وجود مانع قانونی خاص (مانند حق عمری، حق سکونت، یا ایراد قانونی به روند افراز و فروش) میتوان از فروش جلوگیری کرد؛ ناتوانی سایر وراث در خرید سهم او، بهتنهایی مانع فروش نیست.
باسلام، اگر ملک غیرقابل افراز باشد، هر شریک میتواند درخواست فروش ملک را مطرح کند و صرف سکونت مادر یا انگیزه نامناسب یکی از وراث، اصولا مانع فروش نیست. جلوگیری از فروش تنها در صورت وجود موانع قانونی خاص مانند حق عمری، حق سکونت یا ایراد قانونی در فرآیند افراز و فروش امکانپذیر است و ناتوانی سایر وراث در خرید سهم شریک، بهتنهایی مانع فروش نخواهد بود.
هر چند بر طبق اصل لاضرر، کسی نمیتواند احقاق حق خود را وسیله اضرار به غیر قرار دهد و براساس تئوری شاید بتوان با اثبات نیت نادرست این شریک، از فرآیند افراز جلوگیری کرد، اما به نظر نمیرسد در عمل رویه حقوقی تاب چنین حکمی را داشته باشد.
اگر مادر مهریه دارد، میتواند آن را به اجرا بگذارد
اگر ملک غیرقابلافراز باشد، هر شریک حق درخواست فروش دارد و انگیزه او اثری در این حق ندارد.
سکونت مادر بهتنهایی مانع فروش نیست، مگر اینکه حق قانونی مستقلی برای وی وجود داشته باشد.
تنها در صورت وجود ایراد قانونی یا تامین سهم متقاضی، میتوان از فروش به شخص ثالث جلوگیری کرد.
باسلام
شریک ملک مشاع معمولا میتواند درخواست افراز (جدا کردن سهم خود) بدهد و اگر ملک قابل افراز نباشد، میتواند درخواست فروش ملک مشاع از طریق مزایده کند. مخالفت سایر وراث، بهتنهایی معمولا مانع این حق نمیشود.
با سلام.
در ظاهر امر و به لحاظ قانونی شاید راهی وجود نداشته باشد. و ملک باید به نسبت سهم وراث بین شان تقسیم شود.
اما جهت رفع این مشکل راه های متعددی وجود دارد که بسته به شرایط شما می توانید یکی را انتخاب کنید.
ملک را مزایده گذاشته و سهم برادر را بدهید و با سهم مادر و خودتان یک خانه کوچک تر برایش تهیه نمایید.
همچنین شما می توانید بابت مهریه و سهم الارث مادر نیز اقدام کنید. اخذ وام و راه هایی ازین قبیل جهت خرید سهم برادر نیز می تواند راهگشا باشد.
با سلام از آنجایی که منزل مسکونی است و احتمال افراز(جدا کردن سهم هر وارث ) آن خیلی کم است احتمال خیلی زیاد دادگاه حکم به فروش منزل مسکونی و تقسیم حاصل آن بین وراث مینماید.
شما میتوانید با خرید سهم برادرتان ار فروش منزل مسکونی جلوگیری کنید.
یا اگر وصیتنامه ای از پدر دارید که در آن حق سکونت تا آخر عمر به مادرتان داده است میتوانید جلو فروش منزل مسکونی را بگیرید.
درفرض پرسش یا ورثه باید سهم ایشان را خریداری کنند و یا ثالثی سهم ایشان را بخرند.بهتر است با برادر صلح کنید و خواسته هایش را در قالب قرارداد صلحی تنظیم کنید.قرارداد مذکور حتما توسط فرد دارای دانش حقوقی تنظیم گردد. موفق باشید.
سلام دوست عزیز ، متاسفانه برادرتان از حق قانونی خود استفاده درستی نکرده از لحاظ ادب و انصاف ،ولی شما از فروش ملک مزایده گذاشته شده برای مادر عزیزتان سرپناه تهیه کنید.
موفق و دلشاد باشید.
سلام.تنها راه عدم فروش خرید سهم برادرتان در مزایده توسط سایر وراث است که البته پیشنهاد می گردد توسط شخص ثالثی به نمایندگی از شما انجام گیرد.ویا اینکه کلا شخص ثالثی این سهم را خریداری نماید وبا شما شریک شود.
سلام
خیر متاسفانه راهکاری وجود ندارد و بهترین راهکار این است که خودتان و یا یکی از آشنایان در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری نماید.
علی اکبر میرزائی
۲ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۵۳ مشاوره موفق
سلام خیر مگر اینکه توافقی صورت بگیرد بین ورثه و در صورت عدم این اقدام شخص ثالثی نسبت به خرید سهم برادرتان در صورتی که ملک غیر قابل افراز و به مزایده گذاشته شود اقدام و و با بقیه ورثه شریک شود
با سلام
باتوجه داشتن حق و سهم ایشان از ملک
یا باید قدرالسهم ایشان را بخرید یا اینکه مهریه مادرتان را به اجرا بگذارید تا ملک توقیف شود و پروسه طولاتی تر شود یا اگر وصیتی باشد آن را اجرا کنید
با سلام
در صورت غیرقابلافراز بودن ملک، هر شریک حق درخواست فروش دارد و صرف انگیزه نامناسب وی مانع صدور حکم فروش نمیشود، مگر با جلب رضایت یا خرید سهم او.
بر اساس قانون پس از فوت مورث .وراث قایم مقام او شده و ماترک پس از پرداخت دیون به نسبت سهم الارث به وراث تعلق دارد و مالک ان میشن . که بایستی بین وراث تقسیم بشه و اگر توافق نکنن بابستی مال فروخته بشه و بین وراث تقسی بشه .مگر توافق کنند
ملک به نام متوفی است یا به طور مشاع به نام وراث ثبت شده اگر به نام وراث است دستور فروش حق احد از شرکا است ولی چنانچه ملک به نام متوفی است چون ملک موروثی است دادخواست دستور فروش صحیح نیست همین ایراد شکلی میتواند کار را سخت کند
با سلام
تنها راه موجود خرید سهم برادرتان می باشد تا دستور فروش کان لم یکن گردد.
کاربر بنیاد وکلا
۲ ماه پیش
سلام
اگر ملک غیرقابل افراز باشد، نمیتوان جلوی فروش را گرفت مگر اینکه حق سکونت یا مانع قانونی معتبری برای مادرتان وجود داشته باشد. در غیر این صورت، تنها توافق یا خرید سهم ایشان مانع تقسیم و فروش است.
با سلام
خیر ملک مورثی همانطوری که فرمودید ملک تمام وراث و در صورت اختلاف در تصمیم گیری مدیریت ان حتی با درخواست یکی از وراث قابل فروش یا در صورت امکان قابل تقسیم میباشد
موفق باشید
با سلام
چون قضیه خانوادگی است توافق کنید. با خانواده و هم خون خود نمی شود درگیر شد و به اختلافات دامن زد. چون عملا هم برادر می تواند ملک را با تقسیم ترکه بفروشد و افراز کند.
