آیا می‌توانم کل واحدهای مسکن مهر را توقیف کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و وقت بخیر 🌷
پیش از هر چیز بدانید که «امکان توقیف و فروش» هست، ولی نه به‌صورتی که تمام واحدهای تعاونی‌های دیگر را هم در بر بگیرد؛ بلکه فقط به اندازه سهم و حقوقی که تعاونی بدهکار (یا شخص بدهکار) در ملک مشاع دارد. قدم‌به‌قدم توضیح می‌دهم تا بدانید دقیقا چه می‌توان گرفت و چه نمی‌توان گرفت.

──────────────────────────────
۱) مبنای قانونی
• ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی: «سهم مشاع محکوم‌علیه از مال مشاع قابل توقیف است.»
• ماده ۱۱۳ همان قانون: اگر مال مشاع توقیف شد ولی افراز (تفکیک) ممکن نبود، می‌توان سهم او را «به همان حالت مشاع» به مزایده گذاشت.
• اصل ۴۰ قانون اساسی و ماده ۵۸ ق.ا.ا.م: اموال اشخاص ثالث نباید به سبب بدهی دیگری توقیف شود.

نتیجه: شما حق دارید فقط «سهم مشاع»‌ی را که متعلق به تعاونی بدهکار است توقیف کنید، نه کل پروژه یا واحدهای تعاونی‌های دیگر.

──────────────────────────────
۲) سه حالت متداول در پروژه‌های مسکن ‌مهر

۱) وضعیت هنوز تفکیک/افراز نشده
– کل سایت یک پلاک ثبتی مشاع است؛ هر تعاونی سهمی مشاع دارد.
– شما می‌توانید همان «قدرالسهم» (مثلا ۲/۱۲۰۰۰ مشاع) را توقیف کنید.
– در مزایده، خریدار همان سهم را می‌خرد و بعدا می‌تواند برای افراز به اداره ثبت یا دادگاه حقوقی مراجعه کند.
– ایراد عملی: خریدار معمولا رغبت ندارد چون دردسر افراز زیاد است؛ ممکن است ارزش فروش پایین بیاید.

۲) وضعیت تفکیک شده ولی هنوز سند هر واحد به نام اعضا نخورده
– اداره ثبت، تفکیکی‌های واحدها را صادر کرده ولی انتقال رسمی به اعضا نشده است؛ مالک رسمی همچنان «تعاونی» است.
– شما می‌توانید کل واحدهای تحت مالکیت تعاونی بدهکار را توقیف کنید (حتی اگر تعهد فروش به اعضا داده باشد).
– اعضا ممکن است با «اعتراض ثالث اجرایی» و ارائه قرارداد تخصیص، حق خود را اثبات کنند؛ اگر بپذیرند که هنوز سند رسمی نگرفته‌اند، احتمال رد اعتراض بالاست.

۳) وضعیت تفکیک و انتقال رسمی به اعضا پایان یافته
– دیگر خود تعاونی مالک واحدها نیست؛ فقط شاید چند واحد باقی‌مانده یا دفتر تعاونی در مالکیتش باشد.
– شما فقط همان باقی‌مانده را می‌توانید توقیف کنید؛ نه حقی بر واحدهایی که سندشان به نام اعضاست دارید و نه بر سهم مشاع عمومی پروژه (فضای سبز، تاسیسات).

──────────────────────────────
۳)‌ رویه عملی واحد اجرا

۱) معرفی پلاک ثبتی + استعلام مالکیت
– برای دستور توقیف، باید شماره پلاک ثبتی یا دست‌کم شماره قرارداد واگذاری واحدها را بدهید.
– اداره ثبت مشخص می‌کند دقیقا چه میزان سهم مشاع یا کدام واحد به نام تعاونی است.

۲) صدور «اخطاریه اجرا» برای تعاونی
– تعاونی ۱۰ روز مهلت دارد بدهی را بپردازد یا مالی معرفی کند.
– اگر پرداخت نکرد و مالی معرفی نشده باشد، اجرای احکام دستور توقیف همان سهم یا واحدها را می‌دهد.

۳) آگهی مزایده
– اگر ملک مشاع است و افراز ممکن نیست ⇒ به صورت «قدرالسهم مشاع» آگهی می‌شود.
– اگر واحدهای مستقل هستند ⇒ خود واحد آگهی می‌شود.
– معترضین (اعضا یا تعاونی دیگر) تا قبل از برگزاری مزایده می‌توانند اعتراض ثالث اجرایی بدهند.

──────────────────────────────
۴) سؤال اصلی شما به زبان ساده

«تعاونی بدهکار فقط مالک سهم خودش از پروژه است؛ بنابراین شما تنها همان سهم/واحدها را می‌توانید توقیف کنید. به حقوق تعاونی‌های دیگر یا اعضایی که سند رسمی گرفته‌اند دسترسی ندارید.»

──────────────────────────────
۵) راهکارهای افزایش شانس وصول

۱) درخواست «افراز یا تفکیک فوری»
– هم‌زمان با توقیف، دادخواست افراز بدهید تا سهم تعاونی جدا شود؛ فروش یک واحد مستقل راحت‌تر از قدرالسهم است.

۲) توقیف حساب‌های بانکی یا مطالبات تعاونی
– تعاونی‌های مسکن مهر معمولا نزد بانک مسکن یا سایر بانک‌ها حساب پروژه دارند؛ با دستور قاضی اجرا می‌توانید آن حساب‌ها را هم مسدود کنید.

۳) ممنوع‌الخروجی مدیرعامل
– اگر مبلغ بدهی سنگین است و مالی شناسایی نمی‌شود، درخواست ماده ۲۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی بدهید تا مدیرعامل تعاونی ممنوع‌الخروج شود؛ معمولا فشار مؤثری است.

۴) استعلام جامع اموال
– علاوه بر ملک مشاع، خودرو، دفاتر، مطالبات از پیمانکاران یا شهرداری، همه قابل توقیف‌اند.

──────────────────────────────
۶) جمع‌بندی یک‌دقیقه‌ای

۱) نمی‌توانید «کل واحدهای همه تعاونی‌ها» را توقیف کنید.
۲) می‌توانید:
• سهم مشاع تعاونی بدهکار، یا
• واحدهایی که هنوز سندشان به نام تعاونی است،
را توقیف و نهایتا مزایده کنید.
۳) اگر پروژه هنوز مشاع کامل است، توقیف قدرالسهم ممکن ولی فروشش دشوار است؛ افراز یا ادامه مزایده به همان حالت دو گزینه مقابل شماست.
۴) برای اینکه حق سایرین تضییع نشود، هر تعاونی هم‌پلاک می‌تواند «اعتراض ثالث اجرایی» بدهد و سهم خود را حفظ کند.

موفق باشید 🌺