موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
مادر ما خانهای داشت که به یک پیمانکار سپرد که ۶ واحد در آن بسازد و دو واحد را بردارد. این آقا هر دو واحد را قبل از اتمام فروخت و مادر ما در قبال پیشرفت ساختمانی، یک دانگ را به یکی از خریدارها منتقل کرد. و مادر ما قرارداد پیشفروش یکی دیگر از خریدارها را هم امضا کرد. پیمانکار بعد از این کارها، ساختمان را رها کرده و متواری شد. در همین حین، متاسفانه مادر ما فوت کرد ولی قبل از مرگ خانه را به نام یکی از خواهرانم کرد که چهار واحد را بفروشد و سهم همه را بدهد.
ما از پیمانکار شکایت کردیم و محکوم شد و حکم جلب هم گرفتیم ولی همچنان متواری است. خودمان ساختمان را تمام کردیم و حتی خلافی را هم پرداخت کردیم. چیزی بالغ بر ده میلیارد تومان، خرج کردیم. هیچکدام از آن دو خریدار پولی پرداخت نکردند و در جواب ما برای پرداخت پول ساخت مشاعات و غیره اظهار نمودند که ما پولی پرداخت نمیکنیم و شما باید از پیمانکار پول را بگیرید.
ما در حال گرفتن پایان کار هستیم و مطمئنیم که آنها، هر دو واحد را خواهند فروخت در صورتی که هیچکدام هیچ پولی پرداخت نکردهاند. و حتی یکی از آنها کلیدساز آورده و از روی ریموت در ساخته و وارد ساختمان شده. آیا میتوانسته چنین کاری کند؟ ساختمان هنوز کامل به پایان نرسیده.
آیا سند زدن برای خریدار دوم که فقط قراردادش توسط مادر ما امضا شده، بر عهده خواهر من است؟ و سوال اصلیتر، با توجه به اینکه پیمانکار به تعهداتش عمل نکرده، آیا مادر ما باید به تعهداتش عمل کند؟ و یا نه؟ و ما میتوانیم طی دادخواستی، هر دو واحد را پس بگیریم؟ اگر این امر ممکن نیست، برای گرفتن هزینهها از آن دو خریدار، با توجه به اینکه پیمانکار همچنان متواری است، چه باید بکنیم؟ ممنون و سپاس.
باسلام
پس گرفتن واحدهای فروختهشده معمولا فقط وقتی ممکن است که قراردادهای خریداران قابل فسخ/ابطال باشد یا اساسا سازنده اختیار فروش نداشته باشد. در غیر این صورت، اصل بر لزوم قراردادهاست و راهحل بیشتر به سمت «مطالبه هزینهها» میرود
در ادامه به تفکیک به تمام سوالات شما پاسخ میدهم:
۱. آیا خریدار اول میتوانسته با کلیدساز وارد ساختمان شود؟
پاسخ قاطع: خیر، به هیچ وجه. این کار مصداق بارز جرم "تصرف عدوانی" است.
* دلایل: حتی اگر ایشان یک دانگ سند دارد، تا زمانی که ملک به صورت رسمی و با تنظیم صورتجلسه تحویل ایشان نشده و پایان کار صادر نگردیده، حق ورود خودسرانه به ملک را ندارد. مالکیت مشاعی (داشتن یک دانگ از شش دانگ) به معنای حق تصرف انحصاری در یک واحد مشخص نیست. ایشان باید منتظر میماند تا فرآیند ساخت تمام و واحد به ایشان تحویل داده شود.
* اقدام فوری: شما (به نمایندگی از خواهری که سند به نام ایشان است) باید فورا به دادسرا مراجعه کرده و شکایت کیفری «تصرف عدوانی» علیه ایشان ثبت کنید. این شکایت معمولا سریعتر از پروندههای حقوقی رسیدگی میشود و ایشان را تحت فشار قرار میدهد.
۲. آیا تعهدات مادر شما به خریدارها با فرار پیمانکار از بین میرود؟
این پیچیدهترین بخش ماجراست و پاسخ آن به تفکیک برای هر خریدار متفاوت است:
در مورد خریدار اول (که یک دانگ سند دارد): تعهد مادر شما با انتقال آن یک دانگ، تا حد زیادی انجام شده تلقی میشود. بازگرداندن آن یک دانگ سند رسمی بسیار دشوار و تقریبا ناممکن است، مگر اینکه بتوانید با دلایل بسیار قوی، فساد معامله را اثبات کنید که فرآیندی طولانی و سخت است.
در مورد خریدار دوم (که فقط قرارداد پیشفروش امضا شده دارد): در اینجا وضعیت کمی بهتر است. مادر شما با امضای قرارداد، یک تعهد مستقیم در برابر خریدار دوم ایجاد کرده است. از نظر حقوقی، فرار پیمانکار این تعهد مستقیم را به خودی خود از بین نمیبرد. اما یک اصل مهم حقوقی وجود دارد: «ارتباط قراردادها». تعهد مادر شما به خریدار، در ارتباط مستقیم با تعهد پیمانکار به مادر شما بوده است.
نظریه حقوقی اصلی شما: شما باید استدلال کنید که چون پیمانکار تعهد خود را (که همان ساختن و تحویل دو واحد بوده) انجام نداده، علت و مبنای اصلی تعهد مادر شما به آن دو خریدار نیز از بین رفته است.
۳. آیا میتوانید هر دو واحد را پس بگیرید؟
* واحد اول (خریدار سنددار): پس گرفتن این واحد بسیار بعید است. بهتر است تمرکز خود را روی گرفتن هزینهها بگذارید.
* واحد دوم (خریدار قراردادی): در اینجا شانس بیشتری دارید. شما میتوانید با طرح دادخواست، «اعلام بطلان یا فسخ قرارداد پیشفروش» را به دلیل عدم انجام تعهد از سوی پیمانکار (که فروشنده اصلی بوده) و از بین رفتن شرط اصلی قرارداد (تحویل آپارتمان تکمیل شده توسط پیمانکار) از دادگاه بخواهید. این کار ساده نیست اما کاملا ارزش پیگیری حقوقی را دارد.
۴. آیا خواهر شما ملزم به زدن سند برای خریدار دوم است؟ (سوال کلیدی)
خیر، فعلا ملزم نیست. خواهر شما به عنوان مالک فعلی، قائممقام قانونی مادر شماست و تعهدات ایشان را به ارث برده است. اما او یک حق قانونی بسیار مهم به نام «حق حبس» دارد.
* حق حبس چیست؟ یعنی تا زمانی که خریدار دوم تمام تعهدات مالی خود را (که حالا شامل هزینههای تکمیل ساختمان هم میشود) پرداخت نکرده، خواهر شما میتواند از انجام تعهد خود (یعنی انتقال سند) خودداری کند.
۵. چگونه هزینههایی که کردهاید را از آن دو خریدار بگیرید؟ (مهمترین اقدام)
این بخش، عملیترین و مهمترین کاری است که باید انجام دهید. آن دو خریدار دچار «دارا شدن بلاجهت» یا «استیفاء ناروا» شدهاند. یعنی بدون پرداخت هزینه، صاحب ملکی شدهاند که شما با پول خودتان آن را تکمیل و ارزشمند کردهاید.
راهکار عملی و گام به گام:
۱. تامین دلیل فوری: قبل از هر کاری، فورا از طریق شورای حل اختلاف، یک درخواست «تامین دلیل» برای تمام هزینههای انجام شده ثبت کنید. کارشناس رسمی دادگستری تمام هزینهها (از جمله هزینه خلافی) را برآورد کرده و به صورت یک گزارش رسمی ثبت میکند. این گزارش، سند اصلی شما در دادگاه خواهد بود.
۲. ارسال اظهارنامه رسمی: برای هر دو خریدار یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی بفرستید. در آن اعلام کنید که مبلغی مشخص (بر اساس نظر کارشناس) بابت هزینههای تکمیل مشاعات و قسمتهای اختصاصی واحدشان بدهکار هستند و تا زمان پرداخت این مبلغ، نه واحدی تحویل داده میشود و نه سندی منتقل خواهد شد.
۳. طرح دعوای حقوقی (دادخواست اصلی): یک دادخواست حقوقی به دادگاه ارائه دهید با خواسته «مطالبه هزینههای انجام شده و الزام به پرداخت سهم هر واحد از مخارج تکمیل ساختمان».
در این دادخواست به فرار پیمانکار، حکم جلبی که دارید، و گزارش تامین دلیل هزینهها استناد کنید.
اعلام کنید که اگر این هزینهها را پرداخت نکنند، شما خواهان فسخ قراردادهایشان خواهید بود.
جمعبندی و نقشه راه:
۱. وکیل بگیرید: پرونده شما بسیار پیچیده است. حتما و فورا با یک وکیل متخصص در امور املاک و قراردادها مشورت و همکاری کنید.
۲. شکایت کیفری تصرف عدوانی: علیه خریدار اول به سرعت اقدام کنید.
۳. تامین دلیل هزینهها: فورا تمام هزینههایی که کردهاید را از طریق کارشناس رسمی دادگستری مستند کنید.
۴. دادخواست حقوقی: دادخواست اصلی خود را برای گرفتن هزینهها و استفاده از حق حبس برای سند نزدن، به دادگاه ارائه دهید.
۵. هرگز سند نزنید: تا زمانی که تکلیف هزینهها در دادگاه مشخص نشده یا با شما تسویه نکردهاند، به هیچ عنوان باقیمانده سند واحد اول یا کل سند واحد دوم را منتقل نکنید. این بزرگترین اهرم فشار شماست.
