سلام
من بر اساس قوانین جاری ایران (به ویژه قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اصلاحات بعدی، و مقررات مرتبط با قراردادهای مشارکت در ساخت و ارث) و بررسی منابع حقوقی معتبر، به سؤالاتتون پاسخ می‌دم.
۱. آیا خریدار می‌توانسته کلیدساز بیاورد و از روی ریموت در بسازه و وارد ساختمان بشه؟ (در حالی که ساختمان هنوز کامل به پایان نرسیده)
نه، این کار معمولا مجاز نیست و می‌تونه مصداق ورود غیرقانونی یا تجاوز به حریم خصوصی و مالکیت دیگران باشه. بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان (ماده ۱۳)، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی، مالک واحد خودش می‌شه، اما این مالکیت تا زمان تکمیل ساختمان و گرفتن پایان‌کار، کامل نیست و حق تصرف فیزیکی (مثل ورود و تغییر قفل) رو به طور خودکار نمی‌ده. ورود به ساختمان قبل از تحویل رسمی (که معمولا بعد از پایان‌کار و تنظیم سند اتفاق می‌افته) نیاز به توافق کتبی مالک یا پیش‌فروشنده داره. اگر ساختمان هنوز پایان‌کار نداره، ورود بدون اجازه می‌تونه منجر به شکایت کیفری (مثل ورود به عنف یا تخریب) یا حقوقی (الزام به خروج و جبران خسارت) بشه. شما می‌تونید با تنظیم شکایت در دادسرا یا شورای حل اختلاف، درخواست توقف این اقدامات و حتی جبران خسارت کنید. اگر مدرکی مثل فیلم یا شاهد دارید، مفید خواهد بود.
۲. آیا سند زدن برای خریدار دوم (که فقط قرارداد پیش‌فروش توسط مادرتون امضا شده) بر عهده خواهرتونه؟
بله، با توجه به اینکه مادرتون قبل از فوت، ملک رو به نام خواهرتون کرده (یعنی انتقال مالکیت انجام شده)، خواهرتون به عنوان مالک فعلی، مسئول اجرای تعهدات قراردادی مادرتون (از جمله تنظیم سند رسمی برای پیش‌خریدار دوم) هست. بر اساس قوانین ارث و قراردادها، تعهدات متوفی (مثل انتقال سند) به ورثه منتقل می‌شه، و چون ملک به نام خواهرتون شده، ایشون باید این تعهد رو انجام بدن – مگر اینکه در قرارداد شرط دیگه‌ای باشه یا دادگاه حکم دیگه‌ای صادر کنه. اگر پیش‌خریدار دوم اقساطش رو کامل پرداخت کرده و ساختمان تکمیل شده، می‌تونه از طریق دادگاه، الزام به تنظیم سند رسمی رو درخواست کنه. اما اگر پرداخت نکرده یا تاخیری وجود داره، خواهرتون می‌تونه دفاع کنه. اول اظهارنامه رسمی بفرستید تا ایشون رو به انجام تعهد ملزم کنید.
۳. با توجه به اینکه پیمانکار به تعهداتش عمل نکرده، آیا مادرتون (یا ورثه) باید به تعهداتش عمل کنه؟ یا می‌تونید طی دادخواستی هر دو واحد رو پس بگیرید؟
تعهد مادرتون (یا ورثه): بله، در اصل باید به تعهدات عمل کنید، چون قرارداد پیش‌فروش بین مادرتون (به عنوان مالک) و خریداران (یا پیمانکار به نمایندگی) بسته شده، و عدم اجرای تعهدات پیمانکار، مستقیما قرارداد پیش‌فروش رو باطل نمی‌کنه. قانون پیش‌فروش ساختمان تاکید داره که پیش‌فروشنده (مالک یا نماینده‌اش) مسئول تکمیل ساختمان و انتقال سند هست، حتی اگر پیمانکار فرار کرده باشه. شما ساختمان رو خودتون تمام کردید، پس تعهد ساخت انجام شده و خریداران می‌تونن ادعای مالکیت کنن – به شرطی که اقساطشون رو پرداخت کرده باشن.
امکان فسخ و پس گرفتن واحدها: فسخ قرارداد پیش‌فروش ممکنه، اما فقط در شرایط خاص مثل عدم پرداخت اقساط توسط خریداران، تاخیر بیش از حد، یا شرط فسخ در قرارداد. اگر خریداران هیچ پولی (حتی برای مشاعات) پرداخت نکردن، می‌تونید ادعا کنید که قرارداد به دلیل عدم اجرای تعهدات خریداران (پرداخت بها) فسخ بشه. اما اگر اونا به پیمانکار پرداخت کردن (و پیمانکار سهم مادرتون رو نداده)، وضعیت پیچیده‌تره و دادگاه باید بررسی کنه. پیمانکار متواریه، اما این به تنهایی دلیل فسخ قرارداد با خریداران نیست – مگر اینکه ثابت کنید خریداران در جریان عدم تعهد پیمانکار بودن یا قرارداد نامعتبره. برای پس گرفتن واحدها، می‌تونید دادخواست فسخ قرارداد پیش‌فروش بدید، اما شانس موفقیت بستگی به جزئیات قرارداد داره (مثل شرط فسخ در صورت عدم تعهد پیمانکار). اگر یک دانگ منتقل شده، فسخ اون سخت‌تره چون سند رسمی داره.
۴. اگر فسخ ممکن نباشه، برای گرفتن هزینه‌ها (مثل مشاعات و ساخت) از اون دو خریدار چه باید کرد؟ (با توجه به متواری بودن پیمانکار)
شما می‌تونید هزینه‌های اضافی (مثل تکمیل ساختمان، خلافی، و مشاعات) رو از خریداران مطالبه کنید، چون اونا به عنوان مالکان جزئی (به نسبت اقساط پرداختی)، مسئول سهم خودشون از هزینه‌های مشترک هستن. قانون آپارتمان‌نشینی و پیش‌فروش تاکید داره که هزینه‌های مشاع (مثل آسانسور، پارکینگ، و تکمیل) بر عهده همه مالکان تقسیم می‌شه، حتی اگر پیمانکار پرداخت نکرده باشه. مراحل عملی:
اظهارنامه رسمی: اول از طریق دفتر اسناد رسمی، اظهارنامه بفرستید و سهم هزینه‌ها رو (با محاسبه دقیق و فاکتورها) مطالبه کنید.
دادخواست حقوقی: اگر پرداخت نکردن، دادخواست "الزام به پرداخت هزینه‌های مشاع و تکمیل ساختمان" در دادگاه بدید. expert (کارشناس دادگاه) سهم هر کدوم رو محاسبه می‌کنه. می‌تونید درخواست تامین خواسته (توقیف واحدهای اونا) کنید تا نتونن بفروشن.
ارتباط با پیمانکار: چون حکم جلب داره، می‌تونید اجرای احکام رو پیگیری کنید، اما اگر متواریه، اولویت با مطالبه از خریداران باشه.
پایان‌کار: تا پایان‌کار نگیرید، تنظیم سند برای اونا سخت‌تره، پس از این اهرم استفاده کنید تا پرداخت کنن.
در کل، وضعیتتون پیچیده‌ست و نیاز به بررسی قرارداد مشارکت، پیش‌فروش، و سند انتقال به خواهرتون داره. هزینه‌های ۱۰ میلیاردی که کردید، می‌تونه پایه ادعای خسارت باشه. اگر مدارک بیشتری دارید، با وکیل مشورت کنید تا دادخواست مناسبی تنظیم بشه. موفق باشید! اگر سؤال دیگه‌ای داشتید، بگید.
