آیا می‌توانم ملک مشاع در محدوده شهری را افراز کنم؟

پاسخ به پرسش شما نیازمند بررسی همزمان چند جنبه حقوقی و فنی است. به طور خلاصه، بله، افراز ملک شما اصولا امکانپذیر است، اما با توجه به اینکه بخشی از آن در طرح شهرداری قرار گرفته، این فرآیند با پیچیدگی ها و شرایط ویژه ای همراه خواهد بود.

در ادامه، جزئیات موضوع به تفکیک شرح داده میشود:

۱. مفهوم افراز و مرجع صالح
افراز به معنای جدا کردن سهم یک یا چند شریک از یک ملک مشترک (مشاع) و معین کردن سهم اختصاصی (مفروز) هر یک است. از آنجا که ملک شما دارای سند ثبتی است و در محدوده شهری قرار دارد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است و نه دادگاه.

۲. تاثیر طرح شهرداری (احداث بلوار)
این موضوع، مهمترین عامل تاثیرگذار در وضعیت ملک شماست.

بخش واقع در طرح: بخشی از زمین (حدود ۵۰۰۰ متر مربع) که در طرح احداث بلوار قرار گرفته، کاربری عمومی پیدا کرده و عملا قابلیت استفاده شخصی برای مالکین را ندارد. شهرداری این بخش را از طریق توافق با مالکان یا با استفاده از قوانین تملک، در اختیار میگیرد و هزینه آن را (که «بهای روز» ملک نامیده میشود) بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری، به نسبت سهم هر یک از شرکا پرداخت خواهد کرد. این بخش از ملک قابل افراز و تقسیم میان شرکا نیست، زیرا کاربری آن عمومی تعریف شده است.

بخش باقیمانده: درخواست افراز و تقسیم، تنها برای بخش باقیمانده ملک (یعنی حدود ۵۰۰۰ متر مربع دیگر) قابل طرح و بررسی است.

۳. فرآیند و شرایط افراز باقیمانده ملک
برای افراز بخش باقیمانده ملک، فرآیند زیر باید طی شود:

۱. ارائه درخواست به اداره ثبت: شما یا هر یک از شرکا میتوانید با در دست داشتن مدارک هویتی و سند مالکیت، درخواست افراز را به اداره ثبت اسناد و املاک محل تسلیم کنید.

۲. استعلام از شهرداری: اداره ثبت پیش از هر اقدامی، وضعیت ملک را از شهرداری استعلام میکند. این مرحله در پرونده شما بسیار تعیین کننده است. شهرداری در پاسخ به استعلام، موارد زیر را مشخص میکند:
• تایید طرح بلوار: رسما اعلام میکند که چه مساحتی از ملک در طرح تعریض یا احداث بلوار قرار دارد.
• بررسی قابلیت افراز باقیمانده: شهرداری بررسی میکند که آیا قطعاتی که پس از افراز ایجاد میشوند، با ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی آن منطقه مطابقت دارند یا خیر. مهمترین ضابطه در این مرحله، رعایت حد نصاب تفکیک است؛ به این معنا که هر قطعه ی جدید باید حداقل مساحت مجاز در آن محدوده را طبق قوانین شهرداری دارا باشد.

۴. نتایج احتمالی پس از استعلام شهرداری
حالت اول: ملک قابل افراز تشخیص داده میشود
چنانچه تقسیم ۵۰۰۰ متر مربع باقیمانده بین ۶ شریک به گونه ای باشد که سهم هر فرد (قطعهی حاصل از افراز) از حد نصاب مساحت قانونی بیشتر بوده و به گذرگاه مناسبی دسترسی داشته باشد، شهرداری موافقت خود را (تحت عنوان «بلامانع بودن افراز») به اداره ثبت اعلام میکند. در این صورت، اداره ثبت با حضور نماینده و نقشه بردار، ملک را تقسیم کرده و برای هر بخش، سند مالکیت مفروزی (شش دانگ و مجزا) صادر میکند.

حالت دوم: ملک غیر قابل افراز تشخیص داده میشود
اما اگر سهم حاصل از تقسیم برای هر شریک، از حد نصاب تفکیک شهرداری کمتر باشد (برای مثال، اگر حد نصاب تفکیک در آن منطقه ۱۰۰۰ متر مربع باشد و سهم هر یک از شما حدود ۸۳۳ متر مربع شود)، شهرداری مخالفت خود را (تحت عنوان «عدم امکان افراز») به اداره ثبت اعلام خواهد کرد. در این شرایط، اداره ثبت گواهی عدم امکان افراز صادر میکند.

۵. راهکار در صورت دریافت گواهی "عدم امکان افراز"
صدور گواهی عدم امکان افراز به معنای پایان کار نیست و شما مجبور به باقی ماندن در شراکت نخواهید بود. راهکار قانونی به شرح زیر است:
۱. با در دست داشتن این گواهی، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست «دستور فروش ملک مشاع» را ثبت میکنید.
۲. دادگاه پس از بررسی گواهی، بدون ورود به ماهیت اختلاف و صرفا با استناد به آن، دستور فروش کل ملک مشاع باقیمانده (همان ۵۰۰۰ متر مربع) را از طریق مزایده عمومی صادر میکند.
۳. پس از فروش ملک در مزایده، مبلغ نهایی میان شما و ۵ شریک دیگر به نسبت سهم هر یک تقسیم خواهد شد.

جمع بندی و توصیه نهایی:
امکان افراز تنها برای بخشی از ملک که خارج از طرح شهرداری است، وجود دارد.

موفقیت در افراز، به رعایت حد نصاب تفکیک که توسط شهرداری برای آن منطقه تعیین شده، بستگی دارد.

بهترین و سریعترین راهکار، مذاکره و توافق با سایر شرکا است. تقسیم توافقی یا فروش کل ملک با رضایت همه، شما را از فرآیندهای طولانی اداری و قضایی بینیاز میکند.

پیشنهاد میشود حتما به شهرداری منطقه خود مراجعه کرده و از واحد شهرسازی، جزئیات دقیق طرح و همچنین میزان حد نصاب تفکیک برای ملک خود را استعلام نمایید.


موفق باشید.