موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا می‌توانم ملکم را از مزایده پس بگیرم؟
پرسیده شده ۵ ماه پیش
۲۶ پاسخ ثبت شده
سلام. من ملکم در مزایده دوم است و محکوم‌له هم ملک را خواسته است. بیشتر مبلغ مزایده را دارم، اما برای ده درصدش دو سه ماه زمان می‌خواهم. از طرفی این ملک وسایلم هست و در آن زندگی می‌کنم. راهی هست ملکم را پس بگیرم؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
برای جلوگیری از انتقال ملک در مزایده، باید تمام بدهی یا بالاترین مبلغ پیشنهادی را بپردازید و در صورت تمایل به خرید در مزایده نیز پرداخت ده درصد نقدی اولیه الزامی است. همچنین اگر این ملک تنها محل سکونت شما باشد، می‌توانستید یا ممکن است بتوانید به عنوان مستثنیات دین به توقیف آن اعتراض کنید.
امکان نجات ملک بستگی به این دارد که سند رسمی هنوز به نام خریدار منتقل شده باشد یا خیر، و آیا قبلا به مستثنیات دین اعتراض کرده‌اید.
محمد بابادیوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۸
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
شرایط توقف مزایده و حفظ ملک مسکونی
برای جلوگیری از فروش و انتقال ملک، راه اصلی پرداخت کامل بدهی پرونده است. در صورتی که تمایل به شرکت در مزایده برای خرید ملک خود دارید، پرداخت ده درصد اولیه الزامی بوده و مهلت چندماهه برای آن داده نمی‌شود. با این حال، چون در این ملک سکونت دارید ممکن است بحث مستثنیات دین مطرح باشد که در صورت رد نشدن قبلی آن، نیازمند پیگیری سریع است. در نهایت تا قبل از انتقال سند به خریدار، با تسویه بدهی یا پرداخت مبلغ مزایده امکان نجات ملک وجود دارد.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
چند نکته مهم این‌جا وجود دارد که باید روشن شود تا بدانیم چقدر شانس دارید ملک را حفظ کنید:
۱. چند سؤال کوتاه (اگر جواب بدهید می‌توانم دقیق‌تر راهنمایی کنم)
لطفا اگر ممکن است این‌ها را بگویید:
۱. ملک در چه مرحله‌ای است؟
- فقط «مزایده دوم» برگزار شده و برنده مزایده مشخص شده؟
- یا صورت‌جلسه فروش تنظیم شده و دادورز به شما ابلاغ کرده؟
- ثمن (پول مزایده) کامل پرداخت شده یا هنوز مهلت پرداخت خریدار تمام نشده؟
۲. اجرا مربوط به چه نوع پرونده‌ای است؟ (مهریه، چک، محکومیت مالی دیگر...)
۳. سند ملک به نام شماست و هنوز انتقال سند به خریدار انجام نشده، درست است؟
۴. آیا در صورت‌جلسه مزایده یا ابلاغ اجرای احکام، چیزی درباره تخلیه ملک و تحویل آن نوشته شده و مهلت مشخصی داده‌اند؟
اگر حوصله ندارید همه را بنویسید، حداقل بگویید: «مزایده انجام شده، ولی هنوز پول کامل پرداخت نشده/یا پرداخت شده» تا بتوانم سناریوی نزدیک‌تر را بگویم.
در عین حال، یک توضیح کلی می‌دهم که بدانید چه کارهایی *کلا* ممکن است.
---
۲. اصول کلی فروش ملک در مزایده (اجرای احکام)
به طور خلاصه:
- اگر ملک شما برای اجرای حکم (مثلا مهریه یا بدهی) توقیف شده،
- پس از ارزیابی، به مزایده گذاشته می‌شود،
- در مزایده، خریدار باید ده درصد ثمن را همان موقع یا در مهلت خیلی کوتاه (معمولا همان روز/۲۴ ساعت) بپردازد،
- بقیه ثمن را هم در مهلت قانونی (مثلا یک ماه) می‌پردازد.
تا وقتی:
- کل ثمن پرداخت نشده،
- صورت‌جلسه مزایده قطعی نشده،
- و انتقال سند انجام نشده،
هنوز بعضی راه‌ها برای شما باز است. اما اگر:
- خریدار ثمن را به موقع و کامل داده،
- صورت‌جلسه فروش قطعی شده،
- و دادگاه معامله را تایید کرده،
برگرداندن ملک بسیار سخت می‌شود و تقریبا فقط با رضایت خریدار یا اشکال جدی در تشریفات مزایده ممکن است.
---
۳. راه‌های احتمالی برای اینکه ملک را نگه دارید
الف) پرداخت بدهی قبل از تکمیل تشریفات مزایده
اگر هنوز:
- تمام ثمن مزایده توسط خریدار پرداخت نشده
یا
- تصمیم دادگاه در مورد صحت مزایده نهایی نشده،
میتوانید این کار را انجام دهید:
۱. پرداخت بدهی محکوم‌به به اجرای احکام
- اگر کل مبلغ محکوم‌به (مثلا کل مهریه یا بدهی) + هزینه‌ها + حق‌الاجرا را یکجا بدهید،
اجرای احکام باید از ادامه عملیات اجرایی (از جمله انتقال ملک) خودداری کند.
- در این حالت، محکوم‌له (کسی که علیه شما حکم گرفته) به پول می‌رسد و دیگر نیازی به فروش ملک نیست.
۲. مذاکره با محکوم‌له برای تقسیط یا صلح
- اگر همه پول را ندارید اما بیشترش را دارید،
اگر محکوم‌له حاضر به توافق شود، میتوانید:
- بخشی را نقد بدهید،
- بقیه را با چک یا سفته،
- و درخواست کنید اجرای احکام بر اساس رضایت محکوم‌له عملیات را متوقف کند.
- بدون رضایت محکوم‌له، قاضی معمولا عملیات مزایده را فقط با قول شما متوقف نمی‌کند.
۳. وام، رهن یا فروش سریع بخشی از اموال دیگر
- چون می‌فرمایید فقط حدود ۱۰٪ را کم دارید، راه عملی این است که:
- از اقوام/دوستان/شرکت/صندوق وام بگیرید،
- یا شیء/ماشین/طلایی را که سریع‌تر نقد می‌شود، موقتا بفروشید،
- فقط برای اینکه در مهلت قانونی «کل بدهی» را به اجرای احکام پرداخت کنید
و مزایده را بی‌اثر کنید.
> نکته: اینکه می‌فرمایید «برای ده درصدش دو سه ماه زمان می‌خواهم»
> در قانون «مزایده» چنین مهلتی برای *محکوم‌علیه* (شما) پیش‌بینی نشده؛
> مهلت‌ها بیشتر برای *خریدار مزایده* است.
> پس اگر اجرا بخواهد طبق قانون خشک عمل کند، به درخواست شما برای تاخیر ۲–۳ ماهه الزامی برای موافقت ندارد، مگر محکوم‌له قبول کند یا قاضی با دلایل خاصی مساعدت کند.
---
ب) اعتراض به مزایده (اگر اشکال قانونی دارد)
اگر در مزایده یا توقیف ملک، ایراد مهمی وجود داشته باشد، می‌توان:
- به عملیات اجرایی اعتراض کرد،
- یا ابطال مزایده را خواست.
مثلا:
- به شما یا محکوم‌له ابلاغ قانونی درست انجام نشده,
- قیمت‌گذاری اشتباه و خیلی پایین بوده و تشریفات کارشناس/ارزیابی رعایت نشده,
- ملک فقط تا سقف محکوم‌به باید توقیف می‌شده، اما بیش از حد نیاز توقیف شده,
- شرایط و متن آگهی مزایده نادرست بوده (آدرس، نوع ملک، زمان و …).
این راه:
- فقط وقتی جواب می‌دهد که اشکال جدی و قابل اثبات در پرونده باشد.
- صرف اینکه «من الان پول ندارم» یا «خانه محل زندگی من است» به تنهایی باعث ابطال مزایده نمی‌شود،
اما میتواند در قاضی ایجاد ترحم یا ملاحظه کند، مخصوصا اگر جهات قانونی دیگری هم باشد.
اگر مزایده تازه برگزار شده:
- معمولا مهلت کوتاهی (مثلا ۷ روز) برای اعتراض به عملیات اجرایی یا شکایت نسبت به مزایده وجود دارد.
این مهلت‌ها دقیقا بسته به نوع پرونده (اجرای احکام مدنی، اجرای ثبت و…) متفاوت است.
---
ج) استفاده از «محل سکونت بودن ملک»
اینکه می‌فرمایید:
> «این ملک وسایلم هست و در آن زندگی می‌کنم.»
چند اثر ممکن دارد:
۱. برای توقیف اثاثیه ضروری زندگی
بعضی اموال به عنوان «مستثنیات دین» قابل توقیف نیستند
(مثل وسایل ضروری زندگی، ابزار کار مورد نیاز، و …).
اما:
- خود «ملک محل سکونت» همیشه به‌طور مطلق مستثنی نیست؛
قانونا اگر تنها محل سکونت باشد و فروش آن شما را کاملا بی‌سرپناه کند،
در بعضی موارد می‌توان به مستثنیات دین استناد کرد،
اما رویه دادگاه‌ها در این مورد یک‌دست نیست.
۲. تخلیه ملک پس از فروش
اگر ملک فروخته شود:
- خریدار برای تحویل، از دادگاه/اجرای احکام درخواست تخلیه می‌کند،
- شما میتوانید در مرحله تخلیه، با استناد به وضعیت خاص (مثلا بیمار، بچه‌دار، عدم امکان جابجایی فوری)
درخواست مهلت برای تخلیه کنید (قاضی گاهی تا چند ماه مهلت می‌دهد).
- اما این فقط به شما زمان می‌دهد، نه اینکه اصل فروش را باطل کند.
بنابراین «محل سکونت بودن» به‌تنهایی معمولا جلوی فروش را نمی‌گیرد،
اما میتواند:
- در تشخیص مستثنیات دین (در برخی پرونده‌ها)،
- یا در دادن مهلت برای تخلیه،
به نفع شما عمل کند.
---
۴. واقعیت عملی: اگر فقط ۱۰٪ کم دارید
از نظر عملی (نه تئوری):
۱. مهم‌ترین و سریع‌ترین کار
- در اولین فرصت به اجرای احکام پرونده خود مراجعه کنید،
- وضعیت را دقیق بپرسید:
- مزایده در چه مرحله‌ای است؟
- آیا خریدار ثمن را کامل داده؟
- مبلغ دقیق محکوم‌به + هزینه‌ها + حق‌الاجرا چقدر است؟
- اگر خریدار هنوز ثمن را کامل نداده،
تلاش کنید هر چه سریع‌تر کل بدهی را بپردازید.
۲. اگر امکان دارید برای این ۱۰٪ ظرف چند روز پول جور کنید
- حتی اگر وام با بهره، قرض، فروش وسیله،
- در مقایسه با از دست دادن خانه‌ای که محل زندگی شماست،
معمولا به نفع شماست.
۳. مذاکره با محکوم‌له
- با محکوم‌له صحبت کنید،
شاید حاضر شود با دریافت بخش عمده پول،
رضایت بدهد که اجرای احکام مزایده را متوقف کند.
- بسیاری از محکوم‌له‌ها اگر «پول نقد حتمی» ببینند،
خوشحال‌ترند تا از طریق مزایده و خریدار.
۴. درخواست مهلت از قاضی اجرای احکام
- به صورت کتبی درخواست دهید:
- توضیح دهید که ملک تنها محل سکونت شماست،
- بیشتر مبلغ بدهی را دارید،
- برای درصد کمی (مثلا ۱۰٪) یک مهلت کوتاه (مثلا یک ماه) می‌خواهید،
- تعهد بدهید که در صورت عدم پرداخت در مهلت،
اجرای مزایده به روال خودش ادامه پیدا کند.
- قاضی الزامی به پذیرش ندارد، اما گاهی با توجه به شرایط انسانی همکاری می‌کند؛
احتمال این همکاری زمانی بیشتر است که محکوم‌له هم حداقل سکوت/موافقت کند.
---
۵. جمع‌بندی
- راه قطعی قانونی برای اینکه بدون پرداخت کامل بدهی، ملک را نگه دارید، وجود ندارد.
- تنها راه‌های عملی شما:
۱. پرداخت کامل محکوم‌به قبل از تکمیل فروش (به هر زحمتی که هست).
۲. جلب رضایت محکوم‌له برای توقف عملیات و دادن مهلت.
۳. اعتراض به مزایده فقط در صورتی که واقعا تشریفات قانونی نقض شده باشد.
۴. اگر نهایتا معامله کامل شد، در مرحله تخلیه میتوانید مهلت بگیرید،
اما این فقط چند ماه زمان است، نه حفظ دائمی ملک.
---
اگر دوست دارید، در پیام بعدی:
- متن آخرین ابلاغیه‌ای که از اجرای احکام گرفته‌اید را (بدون ذکر نام و شماره ملی) بنویسید
یا خلاصه کنید،
- و بگویید دقیقا الان «مزایده دوم» در چه وضعیتی است (ثمن پرداخت شده یا نه).
بر اساس همان، می‌توانم دقیق‌تر بگویم:
- آیا هنوز فرصت برای توقف مزایده هست یا نه،
- و دقیقا چه متن درخواستی به قاضی اجرای احکام بنویسید تا شانس‌تان بیشتر شود.
بله، راه‌هایی وجود دارد که ممکن است بتوانید ملک خود را پس بگیرید:
۱. مذاکره با محکوم‌له: بهترین راه این است که با محکوم‌له صحبت کنید و وضعیت خود را توضیح دهید. شاید او حاضر شود مهلتی دو سه ماهه به شما بدهد تا مابقی مبلغ را پرداخت کنید، به شرطی که تضمین کافی به او بدهید.
۲. جلب رضایت دادگاه: اگر موفق به توافق با محکوم‌له نشدید، میتوانید به دادگاه درخواست مهلت بدهید و دلایل خود را مبنی بر سکونت در ملک و نیاز به زمان برای تامین مابقی وجه ارائه کنید. دادگاه ممکن است با در نظر گرفتن شرایط، مهلتی برای پرداخت بدهد.
۳. پرداخت مابقی مبلغ مزایده: اگر محکوم‌له ملک را در مزایده خواسته است، باید کل مبلغ مزایده را پرداخت کند. اگر شما بتوانید در این مدت ده درصد باقیمانده را تامین کنید و به محکوم‌له بپردازید، ممکن است بتوانید ملک را از چنگ او خارج کنید. این مورد پیچیدگی‌های حقوقی دارد و نیاز به مشاوره فوری با وکیل دارد.
۴. شرکت در مزایده: اگر امکانش هست، در مزایده شرکت کنید و خودتان ملک را بخرید. در این صورت، شما مالک خواهید شد و میتوانید بدهی خود را به صورت اقساطی پرداخت کنید (اگر این امکان در شرایط مزایده وجود داشته باشد).
با درود ، هرچند باید کل بدهی تون را به حساب دادگستری واریز کنید بعد ملک از مزایده و توقیف آزاد شود.
ولی اگر ده درصد کم دارید و در طول یکی دو ماه میتوانید بقیه شو تهیه کنید ، طی لایحه کتبی به قاضی اجرای احکام مربوطه تقاضای تاخیر زمان مزایده و استمهال مهلت جهت تهیه الباقی پول نمایید. تا محکوم له مشورت کنند احتمال قوی قبول کنند
۱. درخواست مهلت یک‌ماهه از دادورز طبق ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی (حداکثر مهلت قانونی).
۲. ثبت دادخواست اعسار از پرداخت (تنها راهی که مهلت شما را بیشتر از یک ماه می‌کند). با قبول اعسار، مزایده باطل و ملک پیش‌فروش می‌شود.
توجه: اگر تا پایان مهلت قانونی نپردازید، ملک به برنده مزایده می‌رسد. فورا اقدام کنید.
باسلام،دو راه وجود دارد: ۱. درخواست مهلت یک‌ماهه از دادورز طبق ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی که حداکثر مهلت قانونی است؛ ۲. ثبت دادخواست اعسار از پرداخت که تنها راه افزایش مهلت بیش از یک ماه است. با قبول اعسار، مزایده باطل و ملک پیش‌فروش می‌شود. در صورت عدم پرداخت تا پایان مهلت قانونی، ملک به برنده مزایده منتقل خواهد شد و باید فورا اقدام کنید.
با سلام کاربر گرامی اگر تنها ملک شما همین ملکی هست که ساکن هستید باید اعتراض به مستثنیات میزدید اگر قبلا اعتراض به مستثنیات زدید و رد شده چاره ای جز پرداخت بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده قبل از تنظیم سند را ندارید.
سلام، بنظر ملک شما جزو مستثنیات دین است که باید بررسی شود. در غیر اینصورت برای شرکت در مزایده باید ۱۰ درصد قیمت کارشناسی پرداخت شده و به بالاترین قیمت بردارید
علی‌الاصول رفع بازداشت و خروج ملک از فرآیند مزایده، منوط به تودیع کامل مبلغ محکوم‌به در حساب سپرده دادگستری است. مع‌الوصف، چنانچه در حال حاضر بخش جزئی از مبلغ، از جمله حدود ده درصد آن، کسری داشته باشد و امکان تامین مابقی ظرف یک تا دو ماه آتی وجود داشته باشد، می‌توان با تقدیم لایحه‌ای به مرجع اجرای احکام، درخواست استمهال و تعویق زمان برگزاری مزایده را مطرح نمود. در این خصوص، پس از اخذ نظر محکوم‌له، امکان موافقت با درخواست مزبور دور از انتظار نخواهد بود.
