آیا می‌توانم دعوی تخلیه و خلع ید مغازه کنم؟
با سلام و احترام خدمت وکلای محترم
در تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۳ صاحب سرقفلی یک باب مغازه در یک پاساژ تجاری که عرصه و اعیان آن وقف و متعلق به اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان است، دقیقا با ذکر این عبارت در مبایعه‌نامه "شش دانگ یک باب مغازه واقع در پاساژ شریعت" اما "سرقفلی" مغازه‌اش را به شخصی می‌فروشد و ثمن معامله ۵۰۰۰ گرم طلای عیار ۷۵۰ تعیین و توافق میشود که با توافق و تراضی طرفین مقرر میگردد از تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۶ تا ۱۴۰۴/۱۲/۲۶ ثمن معامله در ۵ قسط و هر ماه ۱۰۰۰ گرم پرداخت گردد.
خریدار قسط اول را می‌پردازد اما در سررسید قسط دوم (۱۴۰۴/۰۹/۲۶) به جای ۱۰۰۰ گرم، ۵۰۰ گرم طلا پرداخته و تاکنون الباقی آن را به فروشنده تحویل نداده است. فروشنده به دلیل عدم انجام تعهد شفاها به خریدار اعلام نموده قرارداد فسخ و مغازه را تحویل نمی‌دهم.
لازم به ذکر است مبایعه‌نامه تنظیمی و امضاء شده از نوع مبایعه‌نامه‌های قدیمی و عادی بنگاه‌های املاک بوده و فاقد کد رهگیری است و در هیچ سامانه رسمی اعم از خودنویس یا کاتب و غیره به ثبت نرسیده است. حال خریدار مدعی است که قصد دارد در موعد مقرر دادخواست و دعوی تخلیه و خلع ید را مطرح کند.
با توجه به اینکه در مبایعه‌نامه عادی مذکور و در قسمت موضوع و مشخصات مورد معامله صراحتا نوشته شده "شش دانگ یک باب مغازه واقع در پاساژ شریعت" و هیچ اشاره‌ای به سرقفلی مغازه نشده و فروشنده با مالک عرصه و اعیان پاساژ (اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان) صرفا اجاره‌نامه عادی با لحاظ حق سرقفلی منعقد نموده و هیچ مالکیتی نسبت به عرصه و اعیان مغازه ندارد.
از طرفی با توجه به ماده (۱) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ لازم الاجرا شده مبنی بر الزام کلیه مبایعه‌نامه‌ها اعم از عین یا منفعت در سامانه‌های منظور و عادی بودن مبایعه‌نامه منعقده که ثبت هیچ یک از سامانه‌ها نشده با اوصاف مذکور خواهشمند است پاسخ فرمائید خریدار میتواند با این مبایعه‌نامه عادی که برخلاف بندهای ۱ و ۲ ماده ۴۶ و مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و مغایر با ملاک تبصره ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تنظیم و امضاء شده [در صورتی که به نظر می‌رسد طرح دعاوی موصوف مستلزم تنظیم سند رسمی میباشد که به این نحو اقدام نگردیده] از دادگاه درخواست تخلیه یا خلع ید از مغازه را داشته باشد و چنین دعاوی اساسا به استناد مقررات قوانین فوق‌الذکر قابلیت استماع دارد یا خیر؟ و یا خریدار صرفا میتواند از دادگاه درخواست استرداد طلای پرداختی را به عنوان ثمن معامله داشته باشد؟ لطفا ارائه طریق فرمائید. با عرض پوزش از اطاله کلام و تشکر از لطف و سعه صدر همه حقوق‌دانان معزز.
طرح دعوای خلع ید نیازمند داشتن سند رسمی مالکیت است و برای تخلیه نیز وجود رابطه استیجاری لازم است؛ بنابراین خریدار با مبایعه‌نامه عادی نمی‌تواند دعوای خلع ید یا تخلیه مطرح کند و صرفاً امکان طرح دعوای الزام به تحویل مبیع، دعاوی ناشی از قرارداد یا استرداد ثمن را دارد.
