موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
در تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۳ صاحب سرقفلی یک باب مغازه در یک پاساژ تجاری که عرصه و اعیان آن وقف و متعلق به اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان است، دقیقا با ذکر این عبارت در مبایعهنامه "شش دانگ یک باب مغازه واقع در پاساژ شریعت" اما "سرقفلی" مغازهاش را به شخصی میفروشد و ثمن معامله ۵۰۰۰ گرم طلای عیار ۷۵۰ تعیین و توافق میشود که با توافق و تراضی طرفین مقرر میگردد از تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۶ تا ۱۴۰۴/۱۲/۲۶ ثمن معامله در ۵ قسط و هر ماه ۱۰۰۰ گرم پرداخت گردد.
خریدار قسط اول را میپردازد اما در سررسید قسط دوم (۱۴۰۴/۰۹/۲۶) به جای ۱۰۰۰ گرم، ۵۰۰ گرم طلا پرداخته و تاکنون الباقی آن را به فروشنده تحویل نداده است. فروشنده به دلیل عدم انجام تعهد شفاها به خریدار اعلام نموده قرارداد فسخ و مغازه را تحویل نمیدهم.
لازم به ذکر است مبایعهنامه تنظیمی و امضاء شده از نوع مبایعهنامههای قدیمی و عادی بنگاههای املاک بوده و فاقد کد رهگیری است و در هیچ سامانه رسمی اعم از خودنویس یا کاتب و غیره به ثبت نرسیده است. حال خریدار مدعی است که قصد دارد در موعد مقرر دادخواست و دعوی تخلیه و خلع ید را مطرح کند.
با توجه به اینکه در مبایعهنامه عادی مذکور و در قسمت موضوع و مشخصات مورد معامله صراحتا نوشته شده "شش دانگ یک باب مغازه واقع در پاساژ شریعت" و هیچ اشارهای به سرقفلی مغازه نشده و فروشنده با مالک عرصه و اعیان پاساژ (اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان) صرفا اجارهنامه عادی با لحاظ حق سرقفلی منعقد نموده و هیچ مالکیتی نسبت به عرصه و اعیان مغازه ندارد.
از طرفی با توجه به ماده (۱) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ لازم الاجرا شده مبنی بر الزام کلیه مبایعهنامهها اعم از عین یا منفعت در سامانههای منظور و عادی بودن مبایعهنامه منعقده که ثبت هیچ یک از سامانهها نشده با اوصاف مذکور خواهشمند است پاسخ فرمائید خریدار میتواند با این مبایعهنامه عادی که برخلاف بندهای ۱ و ۲ ماده ۴۶ و مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و مغایر با ملاک تبصره ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تنظیم و امضاء شده [در صورتی که به نظر میرسد طرح دعاوی موصوف مستلزم تنظیم سند رسمی میباشد که به این نحو اقدام نگردیده] از دادگاه درخواست تخلیه یا خلع ید از مغازه را داشته باشد و چنین دعاوی اساسا به استناد مقررات قوانین فوقالذکر قابلیت استماع دارد یا خیر؟ و یا خریدار صرفا میتواند از دادگاه درخواست استرداد طلای پرداختی را به عنوان ثمن معامله داشته باشد؟ لطفا ارائه طریق فرمائید. با عرض پوزش از اطاله کلام و تشکر از لطف و سعه صدر همه حقوقدانان معزز.
با درود ، بلحاظ تخصصی بودن موضوع نیاز به بررسی دقیق قرارداد هست.
چون مفاد قرارداد چند مورد ایراد اساسی دارد.
بهتر است تصویر قرارداد را به ما ارسال کنید تا دقیق بررسی شود بعد پاسخ قاطع داده شود
سلام
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، برای اسناد عادی تنظیم شده بعد از لازمالاجرا شدن قانون محدودیتهای شدید ایجاد کرده است. چون معامله شما در تاریخ ۱۴۰۴ انجام شده و سند عادی است، دعاوی مربوط به آن در محاکم پذیرفته نمیشود مگر اینکه در سامانه ثبت ادعای سامانه کاتب ثبت شود (که هنوز اجرایی نشده). بنابراین احتمال صدور قرار عدم استماع دعوا به دلیل عادی بودن سند بسیار بالاست. فروش ششدانگ مغازه در حالی که ملک وقفی است، اشتباه فاحش است. فروشنده مالک عرصه نیست، فقط مالک منافع یا همان سرقفلی است. این معامله ممکن است به عنوان فروش مال غیر باطل یا فضولی باشد.اگر در قرارداد حق فسخ به دلیل عدم پرداخت ثمن پیشبینی شده باشد، فروشنده با ارسال اظهارنامه فسخ، میتواند معامله را برهم بزند. دعوای خلع ید خریدار به استناد سند عادی علیه متصرف (فروشنده) که دارای سابقه تصرف و اجارهنامه رسمی با اوقاف است، محکوم به رد است. خریدار برای خلع ید نیاز به سند رسمی مالکیت دارد. بهترین راه برای خریدار، مطالبه استرداد طلاهای پرداختی و اعلام بطلان یا فسخ معامله است، نه تخلیه مغازه.
با سلام و احترام؛
با بررسی ابعاد حقوقی موضوع و با در نظر گرفتن تاریخ انعقاد قرارداد و مقررات جدید، پاسخ پرسش شما در سه محور اصلی ارائه میگردد:
وضعیت دعوای خلع ید و تخلیه
با توجه به اینکه معامله در تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۳ (پس از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳) منعقد شده است، طرح دعوای خلع ید یا تخلیه به استناد مبایعهنامه عادی با چالشهای جدی مواجه است:
طبق ماده ۱ و ۳ قانون الزام به ثبت رسمی، هرگونه معامله راجع به حق واگذاری محل (سرقفلی) باید در سامانههای رسمی (مانند کاتب یا خودنویس) ثبت شود. اسناد عادی که پس از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ تنظیم شده و در سامانههای مذکور ثبت نشده باشند، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.
در خصوص املاک اوقافی، انتقال سرقفلی علاوه بر ثبت رسمی، مستلزم اذن کتبی متولی یا اداره اوقاف است. بدون این اذن و ثبت رسمی، خریدار فاقد "سمت قانونی" و "مالکیت رسمی" برای طرح دعوای خلع ید علیه فروشنده است.
همچنین با توجه به عدم پرداخت کامل ثمن، فروشنده میتواند به "حق حبس" استناد کند؛ یعنی تا زمانی که تمام ثمن (۵۰۰۰ گرم طلا) را دریافت نکرده، از تحویل مغازه خودداری کند. در این صورت، تصرف فروشنده غاصبانه تلقی نشده و دعوای خلع ید خریدار رد خواهد شد.
اشتباه در موضوع معامله
قید عبارت "شش دانگ یک باب مغازه" به جای "حق سرقفلی" در قرارداد، در حالی که فروشنده مالکیتی بر عرصه و اعیان ندارد، میتواند منجر به بطلان یا تزلزل معامله شود:
اگر خریدار با تصور مالکیت عین (مغازه) قرارداد را امضا کرده باشد، به دلیل "اشتباه در خود موضوع معامله" (موضوع ماده ۱۹۹ و ۲۰۰ قانون مدنی)، معامله باطل است.
با توجه به اینکه مورد معامله ملک وقفی است و فروشنده صرفا صاحب حق سرقفلی بوده، معامله نسبت به "عین" ملک، فضولی تلقی شده و چون اداره اوقاف چنین معاملهای را تنفیذ نخواهد کرد، قرارداد عملا از حیث انتقال عین بیاتبار است.
امکان استرداد ثمن معامله
خریدار در وضعیت فعلی نمیتواند فروشنده را مجبور به تحویل ملک یا خلع ید کند، اما مسیرهای حقوقی زیر برای او متصور است:
استرداد ثمن: اگر معامله به دلیل عادی بودن و عدم ثبت رسمی یا اشتباه در موضوع معامله باطل تلقی شود، خریدار صرفا حق مطالبه طلای پرداختی (ثمن) را به عنوان "دارا شدن بلاجهت" فروشنده دارد.
الزام به ثبت: خریدار ابتدا باید دعوای "الزام به ثبت رسمی معامله" و "اخذ اذن از اوقاف" را مطرح کند که با توجه به عدم پرداخت ثمن و عادی بودن سند، احتمال موفقیت آن بسیار اندک است.
دعوای خلع ید یا تخلیه خریدار با وضعیت فعلی به احتمال قریب به یقین با قرار "عدم استماع" یا "رد دعوا" مواجه میشود. فروشنده نیز به دلیل شفاهی بودن فسخ، باید ابتدا "تایید فسخ" را از دادگاه بخواهد، هرچند به دلیل عادی بودن قرارداد، دادگاه ممکن است اصلا به دعوای ناشی از این سند رسیدگی نکند. بهترین راهکار برای طرفین، توافق بر اقاله (برهم زدن قراردادی) و استرداد طلای دریافتی است.
با سلام
بنا بر اظهارات شما،موجبی برای طرح دعوای خلع ید و تخلیه وجود ندارد ، لازمه تحلیل حقوقی درست ، بررسی مبایعه نامه است، البته به نظر می رسد طرح دعوای الزام فروشنده به ایفای تعهدات متدرج در مبایعه نامه نتیجه بخش باشد.
خیر، خریدار با مبایعهنامه عادی و بدون مالکیت رسمی یا انتقال قانونی سرقفلی، حق طرح دعوای تخلیه یا خلع ید را ندارد و این دعاوی قابل استماع نیست.
اقدام قانونی او صرفا میتواند مطالبه ثمن پرداختی یا طرح دعوای حقوقی ناشی از قرارداد (مانند فسخ و استرداد وجه) باشد.
با سلام موضوع کاملا تخصصی و برای اظهارنظر نیازمند بررسی مدارک است اما بصورت کلی امکان نتیجه گرفتن در دعوای خلع ید و تخلیه و.. بسیار پایین است خریدار با جمع شرایطی شاید بتواند الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بگیرد یا استرداد ثمن پرداختی
با سلام
خریدار می تواند به طرفیت فروشنده دعوای الزام به تحویل مبیع مطرح کند. ضمنا با توجه به عادی بودن اسناد مثبت مالکیت فروشنده، لزومی به ثبت معامله در سامانه کاتب نبوده است.
خیر. خریدار با مبایعهنامه عادی غیرثبتشده و بدون مالکیت بر عرصه و اعیان، سمت قانونی برای طرح دعوای تخلیه یا خلع ید ندارد.
حداکثر حق وی، مطالبه استرداد ثمن پرداختی یا طرح دعوای حقوقی ناشی از قرارداد (فسخ یا الزام قراردادی) است؛ نه تخلیه و خلع ید.
