آیا می‌توانم دعوی تخلیه و خلع ید مغازه کنم؟

با بررسی ابعاد حقوقی موضوع و با در نظر گرفتن تاریخ انعقاد قرارداد و مقررات جدید، پاسخ پرسش شما در سه محور اصلی ارائه می‌گردد:

وضعیت دعوای خلع ید و تخلیه
با توجه به اینکه معامله در تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۳ (پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳) منعقد شده است، طرح دعوای خلع ید یا تخلیه به استناد مبایعه‌نامه عادی با چالش‌های جدی مواجه است:

طبق ماده ۱ و ۳ قانون الزام به ثبت رسمی، هرگونه معامله راجع به حق واگذاری محل (سرقفلی) باید در سامانه‌های رسمی (مانند کاتب یا خودنویس) ثبت شود. اسناد عادی که پس از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ تنظیم شده و در سامانه‌های مذکور ثبت نشده باشند، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.

در خصوص املاک اوقافی، انتقال سرقفلی علاوه بر ثبت رسمی، مستلزم اذن کتبی متولی یا اداره اوقاف است. بدون این اذن و ثبت رسمی، خریدار فاقد "سمت قانونی" و "مالکیت رسمی" برای طرح دعوای خلع ید علیه فروشنده است.

همچنین با توجه به عدم پرداخت کامل ثمن، فروشنده می‌تواند به "حق حبس" استناد کند؛ یعنی تا زمانی که تمام ثمن (۵۰۰۰ گرم طلا) را دریافت نکرده، از تحویل مغازه خودداری کند. در این صورت، تصرف فروشنده غاصبانه تلقی نشده و دعوای خلع ید خریدار رد خواهد شد.
​

اشتباه در موضوع معامله
قید عبارت "شش دانگ یک باب مغازه" به جای "حق سرقفلی" در قرارداد، در حالی که فروشنده مالکیتی بر عرصه و اعیان ندارد، می‌تواند منجر به بطلان یا تزلزل معامله شود:

اگر خریدار با تصور مالکیت عین (مغازه) قرارداد را امضا کرده باشد، به دلیل "اشتباه در خود موضوع معامله" (موضوع ماده ۱۹۹ و ۲۰۰ قانون مدنی)، معامله باطل است.
​

با توجه به اینکه مورد معامله ملک وقفی است و فروشنده صرفا صاحب حق سرقفلی بوده، معامله نسبت به "عین" ملک، فضولی تلقی شده و چون اداره اوقاف چنین معامله‌ای را تنفیذ نخواهد کرد، قرارداد عملا از حیث انتقال عین بی‌اتبار است.

امکان استرداد ثمن معامله
خریدار در وضعیت فعلی نمی‌تواند فروشنده را مجبور به تحویل ملک یا خلع ید کند، اما مسیرهای حقوقی زیر برای او متصور است:

استرداد ثمن: اگر معامله به دلیل عادی بودن و عدم ثبت رسمی یا اشتباه در موضوع معامله باطل تلقی شود، خریدار صرفا حق مطالبه طلای پرداختی (ثمن) را به عنوان "دارا شدن بلاجهت" فروشنده دارد.
​

الزام به ثبت: خریدار ابتدا باید دعوای "الزام به ثبت رسمی معامله" و "اخذ اذن از اوقاف" را مطرح کند که با توجه به عدم پرداخت ثمن و عادی بودن سند، احتمال موفقیت آن بسیار اندک است.

دعوای خلع ید یا تخلیه خریدار با وضعیت فعلی به احتمال قریب به یقین با قرار "عدم استماع" یا "رد دعوا" مواجه می‌شود. فروشنده نیز به دلیل شفاهی بودن فسخ، باید ابتدا "تایید فسخ" را از دادگاه بخواهد، هرچند به دلیل عادی بودن قرارداد، دادگاه ممکن است اصلا به دعوای ناشی از این سند رسیدگی نکند. بهترین راهکار برای طرفین، توافق بر اقاله (برهم زدن قراردادی) و استرداد طلای دریافتی است.