آیا می‌توانم درخواست ابطال سند ثبتی بدهم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام.
در خصوص سوال شما مبنی بر امکان ابطال سند ملکی که پدرتان قبل از فوت سه دانگ آن را به صورت قطعی و سه دانگ دیگر را به صورت صلح خیاری به نام یکی از ورثه منتقل کرده و آن ورثه پس از فوت پدر سند شش دانگ دریافت کرده است، نکات زیر قابل توجه است:

اعتبار نقل و انتقالات در زمان حیات
اصولا نقل و انتقالاتی که فرد در زمان حیات خود نسبت به اموالش انجام می‌دهد، معتبر است و پس از فوت او، سایر وراث نمی‌توانند به سادگی این انتقالات را زیر سوال ببرند، مگر در شرایط خاص قانونی.

انتقال سه دانگ به صورت قطعی:
بخشی از ملک که به صورت قطعی و در زمان حیات پدرتان به نام یکی از ورثه منتقل شده، یک معامله کامل تلقی می‌شود. ابطال این بخش از سند توسط سایر وراث بسیار دشوار است و تنها در صورتی امکان‌پذیر است که بتوانند موارد زیر را در دادگاه اثبات کنند:

صوری بودن معامله: یعنی معامله واقعا انجام نشده و صرفا برای فرار از دین یا محروم کردن سایر وراث از ارث صورت گرفته باشد.

عدم اهلیت پدر در زمان معامله: یعنی پدر در زمان امضای سند از سلامت عقل و اراده لازم برخوردار نبوده باشد.

جعل امضا یا تقلب: در صورتی که امضای پدر جعل شده باشد یا با فریب و تقلب سند تنظیم شده باشد.

انتقال سه دانگ به صورت صلح خیاری:
صلح خیاری عقدی است که در آن، مالک (مصالح، یعنی پدر شما) مال خود را به دیگری (متصالح، یعنی آن ورثه) صلح می‌کند، اما برای خود حق فسخ معامله را برای مدت معین یا به طور مطلق (مثلا تا زمانی که در قید حیات است) شرط می‌کند.

انتقال مالکیت: با عقد صلح خیاری، مالکیت عین و منافع مال به متصالح منتقل می‌شود، اما این انتقال با شرط وجود حق فسخ برای مصالح همراه است.

وضعیت حق فسخ پس از فوت پدر (مصالح):

اگر پدر شما در زمان حیات خود از حق فسخ استفاده نکرده باشد، و اگر در صلح‌نامه شرط نشده باشد که این حق فسخ قائم به شخص ایشان بوده و با فوت ساقط می‌شود، اصولا این حق فسخ به سایر وراث ایشان (از جمله شما) منتقل می‌شود. در این حالت، وراث می‌توانند به صورت مشترک از این حق فسخ استفاده کرده و معامله را نسبت به آن سه دانگ فسخ کنند.

اما اگر در صلح‌نامه قید شده باشد که حق فسخ صرفا تا زمان حیات پدر باقی است و با فوت ایشان ساقط می‌شود، یا اگر حق فسخ دارای مدت معینی بوده و آن مدت منقضی شده باشد، دیگر امکان فسخ توسط وراث وجود نخواهد داشت و صلح قطعی تلقی می‌شود.

اخذ سند شش دانگ توسط ورثه (متصالح): اینکه آن ورثه توانسته سند شش دانگ رسمی دریافت کند، نشان می‌دهد که از نظر اداره ثبت اسناد، مراحل قانونی برای انتقال قطعی هر شش دانگ (شامل سه دانگ صلح خیاری) طی شده است. این امر می‌تواند به دلایلی مانند سقوط حق فسخ با فوت پدر (طبق مفاد صلح‌نامه)، عدم اقدام سایر وراث در مهلت مقرر برای استفاده از حق فسخ (در صورت وجود مهلت)، یا ارائه مدارکی دال بر رضایت یا اسقاط حق سایر وراث (که البته شما از آن بی‌اطلاعید) باشد.

امکان ابطال سند شش دانگ توسط سایر وراث
برای اینکه سایر وراث بتوانند درخواست ابطال سند شش دانگ را مطرح کنند، باید بتوانند یکی از موارد زیر را اثبات نمایند:

ابطال بخش قطعی انتقال: همانطور که گفته شد، اثبات شرایطی مانند صوری بودن، عدم اهلیت یا جعل.

ابطال یا فسخ بخش صلح خیاری:

اگر حق فسخ به وراث منتقل شده باشد و مهلتی برای آن منقضی نشده باشد، وراث می‌توانند دادخواست اعمال حق فسخ و ابطال سند نسبت به آن سه دانگ را مطرح کنند.

همچنین، اگر بتوانند ثابت کنند که در تنظیم صلح‌نامه شرایط اساسی صحت معاملات (مانند قصد و رضای کامل پدر، اهلیت ایشان، یا مشروعیت جهت معامله) رعایت نشده است، یا اینکه پدر مورد تدلیس (فریب) قرار گرفته است، می‌توانند دادخواست ابطال صلح‌نامه را ارائه دهند.

ادعای عدم وجود قرارداد دستی
اینکه انتقال به صورت محضری و در دفترخانه انجام شده و سند رسمی صادر گردیده، اتفاقا نشان‌دهنده اعتبار بالاتر معامله است و ادعای اینکه "قرارداد دستی بین پدر و فرزند نیست" به ضرر شما نخواهد بود. اسناد رسمی از بالاترین درجه اعتبار برخوردارند و صرفا با دلایل بسیار قوی و محکمه‌پسند قابل ابطال هستند.

توصیه
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این موضوع، به خصوص در مورد تفسیر مفاد صلح‌نامه خیاری و وضعیت حق فسخ پس از فوت، توصیه می‌شود:

ابتدا متن دقیق صلح‌نامه خیاری را به دقت بررسی کنید تا مشخص شود آیا حق فسخ به وراث منتقل شده، آیا مهلتی برای آن در نظر گرفته شده و آیا با فوت پدر ساقط گردیده است یا خیر.

با یک وکیل متخصص در امور ملکی و ارث مشورت نمایید تا با بررسی تمامی اسناد و مدارک موجود (سند قطعی، صلح‌نامه خیاری، و سند شش دانگ جدید) و با در نظر گرفتن جزئیات پرونده شما، راهکارهای قانونی ممکن را به شما ارائه دهد.

سایر وراث تنها در صورتی می‌توانند درخواست ابطال سند بدهند که بتوانند به طور قانونی ثابت کنند که انتقال اولیه (چه بخش قطعی و چه بخش صلح خیاری) به دلایل قانونی باطل بوده یا حق فسخ معتبری برای آنها نسبت به بخش صلح خیاری وجود دارد که آن را اعمال می‌کن