آیا می‌توانم خلع ید و اجرت‌المثل بخواهم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و عرض ادب
با توجه به توصیف شما از وضعیت، به نظر می‌رسد که دختر (به عنوان متصالح در قرارداد صلح عمری) پس از فوت پدر (مصالح) در سال ۱۴۰۰، مالک کامل ملک شده است. در صلح عمری، بر اساس مواد قانونی مربوطه مانند ماده ۴۱ قانون مدنی (که حق انتفاع عمری را تعریف می‌کند)، مالکیت عین به متصالح منتقل می‌شود، اما مصالح حق انتفاع (بهره‌برداری) از ملک را تا پایان عمر خود حفظ می‌کند. بنابراین، با فوت پدر، حق انتفاع پایان یافته و دختر مالک مطلق ملک است.

در مورد اجاره ملک:
اجاره اولیه توسط پسر پدر (با اذن او) معتبر بوده، اما تمدیدهای شفاهی بعدی نیز تا زمان حیات پدر معتبر تلقی می‌شوند.
با این حال، بر اساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی، اگر موجر (پدر) تنها برای مدت عمر خود مالک منافع ملک بوده باشد (که در صلح عمری چنین است)، عقد اجاره با فوت موجر باطل می‌شود. بنابراین، از سال ۱۴۰۰ به بعد، هیچ قرارداد اجاره‌ای معتبر بین مستاجر و مالک جدید (دختر) وجود نداشته و تصرف مستاجر بدون مجوز قانونی بوده است.

آیا دختر می‌تواند خلع ید و اجرت‌المثل مطالبه کند؟

بله، امکان‌پذیر است. دختر به عنوان مالک، می‌تواند دعوای خلع ید اقامه کند تا ملک را به طور کامل از تصرف مستاجر خارج کند (شامل تحویل ریموت کرکره که بخشی از لوازم و تجهیزات ملک محسوب می‌شود). حتی اگر ملک از دی‌ماه ۱۴۰۳ تخلیه شده باشد، عدم تحویل ریموت می‌تواند به عنوان ادامه تصرف جزئی تلقی شود و دادگاه می‌تواند حکم به تحویل آن صادر کند.
همچنین، برای مدت تصرف غیرمجاز (از فوت پدر در ۱۴۰۰ تا تخلیه در دی‌ماه ۱۴۰۳)، دختر حق مطالبه اجرت‌المثل (اجاره‌بهای معادل بر اساس کارشناسی دادگاه) را دارد، زیرا هیچ رابطه قراردادی با مستاجر نداشته و تصرف بدون اذن مالک بوده است. اجرت‌المثل بر اساس ارزش روز ملک تجاری در منطقه محاسبه می‌شود و دادگاه کارشناس تعیین می‌کند.

در مورد اظهارنامه مستاجر:

اظهارنامه‌ای که مستاجر ارسال کرده (برای پرداخت اجاره با مبلغ پایین و تحویل کلید در دفترخانه) نشان‌دهنده تلاش او برای توافق است، اما چون به توافق نرسیده‌اید و مبلغ پیشنهادی پایین بوده، این اظهارنامه مانع از اقامه دعوا توسط دختر نمی‌شود. دادگاه می‌تواند اجرت‌المثل را بر اساس کارشناسی تعیین کند و مبلغ پیشنهادی مستاجر را نادیده بگیرد، مگر اینکه شواهدی برای توافق قبلی وجود داشته باشد.

نکات مهم اضافی:

چون ملک تجاری است، اگر اجاره اولیه قبل از سال ۱۳۷۶ بوده و مستاجر حق کسب و پیشه (سرقفلی) داشته باشد، وضعیت کمی متفاوت می‌شود. در این صورت، ممکن است دعوای تخلیه (به جای خلع ید) مناسب‌تر باشد، و مستاجر حق مطالبه سرقفلی داشته باشد. اما اگر اجاره بعد از ۱۳۷۶ باشد یا سرقفلی ایجاد نشده، خلع ید قابل اعمال است. جزئیات دقیق سال شروع اجاره و نوع قرارداد می‌تواند تاثیرگذار باشد.

اگر مستاجر ادعایی مانند تمدید قرارداد یا پرداخت به ورثه داشته باشد، باید در دادگاه اثبات کند، اما بر اساس توصیف شما، چنین چیزی وجود ندارد.

اگر جزئیات بیشتری (مانند سال شروع اجاره یا وجود سرقفلی) دارید، می‌توانم راهنمایی دقیق‌تری ارائه دهم. موفق باشید