آیا می‌توانم به تغییرات در قرارداد اعتراض کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و احترام،

با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، پاسخ پرسشهای شما به شرح زیر است.

بله، شما حق اعتراض و شکایت دارید. پرداخت جریمه توسط سازنده به شهرداری و اخذ پایانکار، تعهدات قراردادی او در مقابل شما را از بین نمیبرد. این دو موضوع، دو جنبه کاملا مجزا از یکدیگر دارند:

رابطه سازنده با شهرداری (حوزه حقوق عمومی و اداری): سازنده با ساختوساز مغایر با پروانه اولیه، در مقابل شهرداری مرتکب تخلف شده است. او با مراجعه به کمیسیون ماده ۱۰۰ و پرداخت جریمه، توانسته است این تخلف را از نظر اداری "قانونمند" کرده و گواهی پایانکار دریافت کند. این فرآیند، رابطهای بین متخلف (سازنده) و نهاد ناظر (شهرداری) است.

رابطه سازنده با شما (حوزه حقوق خصوصی و قراردادها): سازنده بر اساس قرارداد پیشخرید، متعهد به تحویل یک واحد آپارتمان با مشخصات و مشاعات معین بوده است. مشخصات اولیه ملک که مبنای توافق شما بوده، پارکینگ پیلوت بدون واحد مسکونی و انباری بوده است. تغییر این مشخصات، حتی با کسب مجوز از شهرداری، نقض تعهدات خصوصی او نسبت به شما محسوب میشود.

تحلیل حقوقی وضعیت شما
موضوع عدم تحویل انباری
مهمترین بخش شکایت شما، عدم تحویل انباری است. با اینکه در پروانه اولیه انباری وجود نداشته، سازنده با تغییر نقشه، اقدام به ساخت انباری کرده است. این انباریها جزو متعلقات آپارتمان محسوب میشوند. از آنجایی که این فضاها در مکان مشاعی (پیلوت) ساخته شدهاند، شما به عنوان یکی از مالکین، نسبت به این فضاها حق دارید. خودداری سازنده از تحویل انباری به شما، تخلفی آشکار از اصول قرارداد است و میتوانید با طرح دعوای "الزام به ایفای تعهد قراردادی"، تحویل انباری یا معادل ریالی آن به قیمت روز را مطالبه کنید.

موضوع شرط "عدم اعتراض به افزایش طبقات"
شرطی که در قرارداد شما ذکر شده مبنی بر "عدم اعتراض به افزایش طبقات"، به طور مشخص به اضافه کردن طبقه جدید در بالای ساختمان اشاره دارد و شما نیز به آن معترض نیستید. اما ساخت واحد مسکونی و انباری در پیلوت، "افزایش طبقه" محسوب نمیشود، بلکه تغییر کاربری و تصرف در فضای مشاع ساختمان است. بنابراین، این شرط قراردادی، حق اعتراض شما نسبت به تغییرات در همکف و پیلوت را سلب نمیکند. شما میتوانید استدلال کنید که رضایت شما محدود به افزایش طبقات عمودی بوده و شامل تغییر ماهیت فضاهای مشاعی مانند پیلوت نمیشده است.

موضوع امکان درخواست تخریب
درخواست تخریب واحد مسکونی و انباریهای ساخته شده در پیلوت، اقدامی پیچیدهتر است. از آنجایی که سازنده جریمه ماده ۱۰۰ را پرداخت کرده و پایانکار گرفته، شهرداری معمولا حکم تخریب را به جریمه تبدیل میکند، مگر اینکه ساختوساز اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی را به طور جدی نقض کرده باشد یا به معابر عمومی تجاوز کرده باشد.

با این حال، شما به عنوان ذینفع میتوانید دو اقدام انجام دهید:

شکایت در دیوان عدالت اداری: شما میتوانید علیه شهرداری به دلیل صدور "پایانکار" برای ملکی که حقوق شما در آن نادیده گرفته شده، در دیوان عدالت اداری شکایت و درخواست ابطال پایانکار و اصلاحیه پروانه را مطرح کنید. اثبات اینکه این تغییرات به حقوق قراردادی و مالکانه شما لطمه زده، شانس موفقیت شما را افزایش میدهد.

طرح دعوا در دادگاه حقوقی: همزمان میتوانید در دادگاه حقوقی، دعوای "قلع و قمع بنای اضافی" (تخریب) را به دلیل تجاوز به حقوق مشاعی خود مطرح کنید. دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، موضوع را بررسی خواهد کرد. اگرچه دریافت حکم تخریب قطعی دشوار است، اما این اقدام میتواند اهرم فشار قدرتمندی برای رسیدن به توافق با سازنده باشد.