قرارداد ما پیشخرید یک واحد آپارتمان است. در زمان خرید من یک واحد به انضمام پارکینگ خریداری کردم، آپارتمان اصلا انباری نداشت و در پروانه ساختی که به من ارائه داد، طبقه همکف پیلوت است و انباری در آن درج نشده است. بر همین اساس سازنده به من انباری نداد و گفت انباری نمیخواهم بسازم.
الان ایشان آمده طبقه همکف یک واحد آپارتمان و ۷ انباری تعبیه کرده بدون کاهش تعداد پارکینگها. به شهرداری رفته و ماده ۱۰۰ و خلافی پرداخت شده.
الان به من میگوید انباری بخواهی باید ۷۰ میلیون برای ۳ متر انباری پرداخت کنی تا بهت انباری بدهم.
سوال من این است که آیا من که در مشاعات ساختمان شریک هستم فقط باید پول ساخت انباری را بدهم، و ایشان باید یک انباری به من بدهد؟
ما یک بند در قرارداد داریم که نوشته خریدار هیچگونه اعتراضی به افزایش طبقات ندارد و طبقه بالا را هم ساخته و من اعتراضی نکردم. حالا ایشان میگوید همکف هم ساختم و بر همین اساس شما حقی نداری.
آیا اگر اقدام کنم برای داوری نتیجه میگیرم، یا همان ۷۰ میلیون را پرداخت کنم و انباری را بگیرم؟ ملک در شهرستان است و قیمت واحد آپارتمان متر ۳۰ میلیون است.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با عرض سلام و احترام.
وضعیت پیچیدهای که با آن روبرو هستید، ترکیبی از مسائل حقوقی مربوط به قرارداد پیشخرید، مشاعات ساختمان و تخلفات ساختمانی است. در ادامه، ابعاد مختلف موضوع را برای شما تحلیل کرده و به سؤالاتتان پاسخ میدهم تا بتوانید تصمیم بهتری بگیرید.
تحلیل وضعیت حقوقی
۱. ماهیت حقوقی پیلوت (همکف): طبق قانون تملک آپارتمانها، قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی یک واحد ساخته نشدهاند (مانند راهپله، پشتبام و پیلوت) جزء مشاعات ساختمان محسوب میشوند. این یعنی تمام مالکین، از جمله شما، به نسبت مساحت واحد خود در این فضا شریک هستید.
۲. ساختوساز در مشاعات: هرگونه ساختوساز یا تغییر کاربری در فضای مشاع، نیازمند رضایت تمام مالکین ساختمان است. سازنده حتی اگر مالک چند واحد باشد، بدون رضایت سایر خریداران حق ندارد در فضای مشاع ساختوساز کند، مگر اینکه این اختیار به صراحت و به طور قانونی در قرارداد به او داده شده باشد.
۳. تخلف ساختمانی و پرداخت جریمه ماده ۱۰۰: اینکه سازنده جریمه ماده ۱۰۰ را به شهرداری پرداخت کرده، صرفا مشکل او را با شهرداری حل میکند و به ساختوساز غیرقانونی او مشروعیت حقوقی در برابر سایر مالکین نمیدهد. پرداخت این جریمه به معنای خریدن فضای مشاع از سایر شرکا نیست. در واقع، ایشان فضای مشاع متعلق به همه را تصرف کرده و با پرداخت جریمه، مانع از تخریب آن توسط شهرداری شده است.
پاسخ به سؤالات شما
سوال اول: آیا من فقط باید پول ساخت انباری را بدهم و ایشان باید یک انباری به من بدهد؟
از نظر قانونی، شما نه تنها نباید پولی برای زمین انباری پرداخت کنید، بلکه سازنده اصولا حق فروش انباری ساخته شده در فضای مشاع را ندارد. آن فضا متعلق به تمام مالکین است. شما به عنوان یکی از مالکین مشاعات، در آن انباریها شریک هستید.
در بهترین حالت و با رویکرد منصفانه، شما فقط باید هزینه ساخت (مصالح و دستمزد) آن ۳ متر انباری را پرداخت کنید، نه پولی بابت زمین آن. درخواست مبلغ ۷۰ میلیون تومان برای ۳ متر انباری (متری بیش از ۲۳ میلیون تومان) در حالی که قیمت هر متر آپارتمان در آن شهر ۳۰ میلیون تومان است، نشان میدهد که سازنده در حال فروش زمین مشاع به شماست که این عمل غیرقانونی است.
تحلیل بند قرارداد مبنی بر عدم اعتراض به افزایش طبقات:
این بند به سازنده اجازه "افزایش طبقات" را داده است. ساختوساز در طبقه همکف (پیلوت) به معنای افزایش طبقه نیست، بلکه تغییر کاربری و تصرف در مشاعات است. بنابراین، استناد سازنده به این بند برای توجیه ساخت واحد و انباری در همکف، از نظر حقوقی صحیح به نظر نمیرسد و قابل بحث است. شما میتوانید در داوری یا دادگاه استدلال کنید که رضایت شما محدود به اضافه کردن طبقات روی ساختمان بوده، نه تغییر در فضاهای مشاعی مانند پیلوت.
گزینههای پیش رو: داوری یا پرداخت ۷۰ میلیون؟
۱. اقدام از طریق داوری:
با توجه به اینکه در قرارداد شما شرط داوری وجود دارد، این اولین و بهترین راهکار است.
• نتیجه احتمالی در داوری: داور احتمالا حق را به شما خواهد داد. داور با بررسی قرارداد و وضعیت موجود، به احتمال زیاد حکم خواهد کرد که:
ساختوساز در پیلوت بدون رضایت سایر مالکین، تصرف در مشاعات بوده است.
استناد سازنده به بند "افزایش طبقات" برای ساخت در همکف، صحیح نیست.
سازنده موظف است یک انباری به شما تحویل دهد و شما حداکثر باید هزینه تمام شده ساخت آن را بپردازید، نه قیمت زمین آن را.
• مزایا: هزینه کمتر و سرعت بیشتر نسبت به دادگاه، احتمال بالای موفقیت.
• معایب: ممکن است اجرای رای داور کمی زمانبر باشد.
۲. پرداخت ۷۰ میلیون تومان:
• مزایا: سریعا به انباری میرسید و درگیری حقوقی نخواهید داشت.
• معایب: مبلغی بسیار فراتر از ارزش واقعی و قانونی آن پرداخت کردهاید و در مقابل یک عمل غیرقانونی کوتاه آمدهاید. این کار ممکن است سازنده را تشویق کند تا حقوق سایر همسایگان را نیز نادیده بگیرد
