آیا می‌توانم از کلاهبرداری زمین شکایت کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام

خلاصه حقوقی
۱. فروش یا صلح ملکی که به نام دیگری در ثبت اسناد است، مشمول «جرم انتقال مال غیر» (ماده ۱ قانون ۱۳۰۸) است نه صرفا کلاهبرداری.
۲. مرتکب اصلی در هر انتقال، همان کسی است که سند عادی بیع/صلح را به خریدار امضا می‌کند؛ بنابراین در معامله دوم، پسر (خریدار اول – فروشنده فعلی) فاعل جرم است.
۳. پدر، چون قبلا همان مال غیر را به پسر «صلح» کرده، خود یک بار مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است و می‌تواند به عنوان «فاعل مستقل» یا لااقل «معاون» تحت تعقیب قرار گیرد.
۴. خریدار دوم حق دارد مستقیما علیه هر دو نفر (پسر و پدر) شکایت انتقال مال غیر طرح کند؛ نیازی نیست ابتدا از پسر شکایت کند و سپس پسر از پدر.
۵. شرط مسئولیت کیفری هر متهم «عالم و عامد بودن» به مال غیر بودن ملک است؛ اگر پسر علم نداشته باشد، از حیث کیفری تبرئه می‌شود ولی قراردادش فضولی است و خریدار می‌تواند ثمن و خسارت را در دادگاه حقوقی بگیرد.

توضیح استدلال قانونی

الف) عنوان مجرمانه
• ماده ۱ «قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به نحو قائم‌مقامی یا فضولی انتقال می‌دهند» (مصوب ۱۳۰۸): هر کس مال غیر را عالما و عامدا انتقال دهد، علاوه بر رد مال، به حبس از یک تا هفت سال محکوم می‌شود؛ خریدار متضرر نیز شاکی خصوصی محسوب می‌گردد.
• کلاهبرداری (ماده ۱ قانون تشدید) عنوان تبعی است؛ دادسرا معمولا جرم خاص انتقال مال غیر را ترجیح می‌دهد.

ب) مسئولیت پدر
صلح یک‌شاخه‌نباتی که پدر با علم به عدم مالکیت انجام داده خود «انتقال مال غیر» است؛ خریدار دوم می‌تواند او را هم طرف شکایت قرار دهد زیرا طبق ماده ۱ همان قانون، «هر کس به هر طریقی در وقوع چنین معامله‌ای دخالت داشته باشد» قابل تعقیب است.

پ) مسئولیت پسر
اگر ثابت شود هنگام فروش به خریدار دوم می‌دانسته ملک به نام او نیست یا معامله به‌ قصد فریب انجام شده، مرتکب اصلی است. اما اگر علم نداشته باشد، از نظر کیفری مسئول نیست ولی:
– عقد او فضولی است؛ مالک اصلی یا خریدار حق رد معامله دارند.
– به استناد ماده قانون مدنی، باید ثمن و خسارت خریدار را بدهد.

ت) حق شکایت خریدار دوم
• مطابق رویه دیوان عالی (رای کیفری ۶۵۷ / ۱۳۹۱) «هر خریدار بعدی که متضرر گردد، مستقلا حق شکایت از تمام ایادی قبلی را دارد».
• بنابراین خریدار دوم می‌تواند در یک شکواییه، پدر و پسر را متهم کند؛ دادسرا پس از تحقیق، ممکن است یکی را به‌عنوان فاعل و دیگری را معاون یا موقوف تعقیب اعلام کند.

ث) عدم الزام به ترتیب ایادی
قانون شرط نکرده اولی شاکی نفر قبل باشد. کافی است خریدار اخیر اثبات کند مال ثبتا به دیگری تعلق دارد و انتقال‌دهنده عالم بوده است؛ دادسرا سلسله معاملات را استعلام و احضار می‌کند.

جمع‌بندی
۱) خریدار دوم می‌تواند مستقیما علیه پدر (به جرم انتقال مال غیر) شکایت کند؛ توصیه می‌شود پسر را هم طرف شکایت قرار دهد تا تحقیق کامل بشود.
۲) اگر علم و سوءنیت پدر و پسر ثابت شود، هر دو محکوم می‌شوند؛ در غیر این صورت، آن‌که جاهل بوده تبرئه می‌شود و فقط مسئول مدنی باقی می‌ماند.
۳) بنابراین شکایت از «مالک اول» (پدر) بدون رعایت سلسله ایادی بلامانع است، اما برای تحقق کامل جرم انتقال مال غیر بهتر است همه انتقال‏دهندگان در مظان اتهام قرار گیرند.