آیا می‌توانم از مدیر ساختمان بابت مزاحمت در فضای مشاع شکایت کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و وقت بخیر 🌱

──────────────────────────────
۱. مبنای قانونی حق شما
──────────────────────────────
۱) قانون تملک آپارتمان‌ها و مواد آیین‌نامه اجرایی: مشاعات ملک همه‌ی مالکان است و هیچ‌کس—حتی مدیر—حق استفاده اختصاصی یا ایجاد مزاحمت در آن را ندارد.
۲) قانون مدنی: «هیچ‌کس نمی‌تواند در ملک مشترک تصرفی کند که برای شرکا مزاحمت ایجاد کند.»
۳) قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای «رفع مزاحمت» و «ممانعت از حق» برای مشاعات پذیرفته می‌شود.
۴) قانون مجازات اسلامی: نگه‌داری حیوان در شرایطی که سلامت و بهداشت عمومی را به خطر اندازد، جرم تهدید علیه بهداشت عمومی است (با شکایت مرکز بهداشت یا دادستان).
۵) اگر همسرتان آسیب دیده، می‌توانید خسارات و دیه را طبق موادقانون مسئولیت مدنی از مدیر مطالبه کنید.

──────────────────────────────
۲. راه‌های عملی مرحله به مرحله
──────────────────────────────
الف) اخطار و اظهارنامه رسمی
• یک اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی به مدیر بفرستید: استناد به مواد فوق، تقاضای جمع‌آوری حیوانات و رفع آثار (ظروف، فضولات).
• در اظهارنامه مهلت ۱۰ روزه بدهید. این تاریخ بعدا برای مطالبه خسارت و تاخیر مؤثر است.

ب) مراجعه به شورای حل اختلاف
• دعوای «رفع مزاحمت از مشاعات» تا سقف ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شورا است؛ بالاتر از آن مستقیما دادگاه حقوقی.
• هزینه دادرسی ناچیز است (حدود ۵۰–۷۰ هزار تومان).

ج) دادخواست دادگاه حقوقی (اگر شورا نتیجه نداد)
عنوان خواسته:
۱) الزام مدیر به رفع مزاحمت و جلوگیری از تصرف مشاعات
۲) دستور موقت برای جمع‌آوری گربه‌ها و پاک‌سازی محوطه
۳) مطالبه دیه یا ارش و خسارات درمانی ناشی از حادثه همسرتان
مدارک:
• صورت‌جلسه مجمع ساختمان
• عکس/فیلم از ظروف و تجمع حیوانات
• شهادت ۲–۳ واحد دیگر
• گواهی پزشکی قانونی مربوط به همسرتان

د) شکایت اداری/جزایی (در صورت لزوم)
• مرکز بهداشت ناحیه یا شهرداری → گزارش تهدید بهداشت عمومی؛ ممکن است اخطاریه یا جریمه صادر شود.
• دادسرای عمومی: اعلام جرم (نیاز به گزارش بهداشت یا کلانتری دارد؛ در عمل کمی زمان‌بر است).

──────────────────────────────
۳. شانس موفقیت چقدر است؟
──────────────────────────────
• اگر اکثریت ساکنان معترض‌اند و مدارک دارید، احتمال صدور حکم رفع مزاحمت بسیار بالاست (≈۸۰٪ به بالا).
• برای دیه/خسارت حادثه، باید رابطه سببیت را با نظر کارشناس پزشکی قانونی و پلیس اثبات کنید؛ اگر گزارش اولیه یا اورژانس دارید، شانس خوب است (≈۶۰٪).
• دستور موقت معمولا در همان هفته اول صادر می‌شود چون سلامت و بهداشت مطرح است.

──────────────────────────────
۴. نکات ریز ولی مهم
──────────────────────────────
۱) قبل از دادخواست، حتما جلسه رسمی ساختمان بگذارید و مصوبه «جمع‌آوری حیوانات» را با امضای اکثریت تهیه کنید؛ ضمیمه پرونده کنید.
۲) هزینه نگه‌داری یا درمان گربه‌ها هر قدر هم باشد، مدیر نمی‌تواند آن را از شارژ عمومی پرداخت کند؛ در دادخواست به این نکته اشاره کنید تا دادگاه دستور حسابرسی بدهد.
۳) اگر تصمیم دارید حیوانات را جابه‌جا کنید، فقط با هماهنگی شهرداری یا دامپزشکی انجام دهید تا اتهام «حیوانات» یا تخریب اموال وارد نشود.
۴) چنانچه مدیر تمکین نکرد و حکم قطعی شد، اجرای احکام می‌تواند با «تامین دلیل» (کلانتری + دامپزشکی) وارد عمل شود؛ هزینه به عهده محکوم علیه است.

──────────────────────────────
۵. چک‌لیست کاری سریع
──────────────────────────────
✅ ۱) ارسال اظهارنامه (همراه با مدارک)
✅ ۲) پیگیری از شورا یا دادگاه برای دستور موقت
✅ ۳) جمع‌آوری مستندات پزشکی حادثه همسرتان
✅ ۴) همکاری با شهرداری یا شبکه دامپزشکی برای انتقال ایمن حیوانات
✅ ۵) تقاضای خسارت و هزینه دادرسی در دادخواست اصلی

موفق باشید؛