در قرارداد مشارکت در ساخت، مالکین به دلیل عدم ایفاء تعهدات ساخت سازنده، تقاضای فسخ قرارداد مشارکت را دادند و پس از ماهها دوندگی و صرف هزینه بسیار موفق به فسخ قرارداد مشارکت توسط دادگاه شدند. سازنده که قبلا یک قرارداد پیشفروش با خریداری منعقد کرده بود با توجه به فسخ قرارداد مشارکت اقدام به فسخ آن قرارداد پیشفروش را کرد. پس از مذاکره مالکین با سازنده توافق برای عقد قرارداد جدید بین آنها انجام شد و سازنده مشغول به ادامه ساخت و ساز شد. سوال این است که آیا پیشخریدار میتواند با این ادعا که مالکین و سازنده جهت فسخ قرارداد مشارکت با هم تبانی کردهاند تا به این وسیله سازنده بتواند قرارداد پیشفروش را فسخ کند، از مالکین یا سازنده شکایت کند؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
در پاسخ به سوال شما از منظر حقوقی، موضوع «تبانی برای اضرار به غیر» و تاثیر فسخ قرارداد مشارکت بر قراردادهای پیشفروش دارای ظرافتهای خاصی است. بر اساس رویه قضایی و اصول حقوقی، تحلیل وضعیت پیشخریدار در این سناریو به شرح زیر است:
امکان شکایت و ادعای تبانی
پیشخریدار میتواند تحت عنوان «تبانی برای بردن مال غیر» یا «معامله به قصد فرار از دین و اضرار به طلبکار» اقدام به طرح شکایت یا دعوای حقوقی کند. با این حال، اثبات تبانی در دادگاه بسیار دشوار است. از آنجایی که مالکین قبلا از طریق مرجع قضایی و پس از طی مراحل قانونی موفق به اخذ حکم فسخ شدهاند، ظاهر بر این است که فسخ بر اساس «تخلف واقعی» سازنده صورت گرفته است، نه یک توافق صوری.
وضعیت قرارداد پیشفروش پس از فسخ
در حقوق ایران، به ویژه با توجه به «قانون پیشفروش ساختمان»، سرنوشت قرارداد پیشفروش در صورت فسخ قرارداد اصلی (مشارکت) به چند عامل بستگی دارد:
اذن مالک در پیشفروش: اگر سازنده حق پیشفروش داشته باشد، قرارداد او با خریدار اصولا نافذ است و با فسخ قرارداد مشارکت، لزوما منحل نمیشود؛ مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد که فسخ قرارداد اصلی موجب بطلان قراردادهای تبعی است.
انحلال قهری: اگر دادگاه تشخیص دهد که با فسخ قرارداد اصلی، موضوع تعهد سازنده در قرارداد پیشفروش از بین رفته، ممکن است حکم به انحلال آن دهد. اما اگر بلافاصله قرارداد جدیدی با همان سازنده بسته شده باشد، این «تداوم فعالیت» میتواند امارهای بر صوری بودن فسخ قبلی یا تضییع حق پیشخریدار تلقی شود.
تحلیل سناریوی توافق جدید
اینکه مالکین پس از فسخ قضایی، مجددا با همان سازنده قرارداد بستهاند، میتواند به عنوان یک «نشانه» (اماره قضایی) به نفع پیشخریدار استفاده شود. دادگاه ممکن است این پرسش را مطرح کند که اگر سازنده واقعا فاقد صلاحیت یا متخلف بوده، چرا دوباره انتخاب شده است؟ اگر پیشخریدار بتواند ثابت کند که هدف از این چرخه حقوقی (فسخ و عقد مجدد)، صرفا «پاکسازی» قرارداد از تعهدات پیشفروش بوده، میتواند ابطال اقدامات اخیر و بازگشت به قرارداد خود را بخواهد.
در نهایت، با توجه به اینکه شما خود در حوزه حقوقی فعال هستید، مستحضرید که کلید موفقیت در این پرونده، بررسی دقیق «متن دادنامه فسخ» و «شرایط قرارداد جدید» است تا مشخص شود آیا اراده واقعی طرفین بر اتمام رابطه بوده یا صرفا مانوری حقوقی برای حذف نفر سوم (پیشخریدار) صورت گرفته است.
امکان شکایت وجود دارد، اما موفقیت آن کاملا منوط به ارائه دلایل محکم و اثبات تبانی است. اثبات چنین تبانیای در محاکم قضایی معمولا دشوار است.
پیشخریدار باید مدارک مربوط به قرارداد پیشفروش، مراتب فسخ آن، و همچنین هرگونه مدرک یا شاهد که نشاندهنده ارتباط و توافق پنهانی بین مالکین و سازنده برای فسخ قرارداد مشارکت است را جمعآوری کند.
رای دادگاه در مورد فسخ قرارداد مشارکت اگر قطعی شده باشد، سند مهمی برای طرفین است، اما اگر پیشخریدار بتواند اثبات کند که این رای با سوءاستفاده از فرآیند قضایی یا با اسناد مجعول گرفته شده، میتواند نسبت به آن نیز اقدام کند.
مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها به دلیل پیچیدگی موضوع و نیاز به استراتژی دقیق، ضروری است
....، با توجه به اینکه شما خود در حوزه حقوقی فعال هستید، مستحضرید که کلید موفقیت در این پرونده، بررسی دقیق «متن دادنامه فسخ» و «شرایط قرارداد جدید» است تا مشخص شود آیا اراده واقعی طرفین بر اتمام رابطه بوده یا صرفا مانوری حقوقی برای حذف نفر سوم (پیشخریدار) صورت گرفته است
کاربر گرامی اثبات این تبانی سخت هست چون فسخ قرارداد مشارکت با حکم دادگاه بوده که این خود نشان دهنده وجود اختلاف واقعی بین آنها و توسل به محاکم قضایی بوده،صرف توافق ثانویه آنها دلیلی به بی اعتباری حکم دادگاه نیست ،شما در قرارداد خود با سازنده به دنبال جبران خسارت و... باشید.پیشنهاد می شود مدارک شما توسط وکیل دادگستری رویت شود
باسلام
بله، پیشخریدار میتواند شکایت کند.
اما اثبات تبانی بسیار سخت است، خصوصا با وجود حکم قطعی دادگاه.در اغلب موارد، مسئول اصلی در برابر پیشخریدار «سازنده» است نه مالکین.اگر فسخ واقعی و مستند باشد، احتمال محکومیت مالکین پایین است
اگر فسخ قرارداد مشارکت با حکم دادگاه و به دلیل تخلف سازنده بوده، ادعای تبانی معمولا قابل اثبات نیست.
پیشخریدار فقط در صورتی میتواند شکایت مؤثر کند که بتواند دلیل روشن بر تبانی یا سوءنیت ارائه دهد.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
