موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
مالک تخلیه سرقفلی مغازه را گرفته به خاطر خطایی که به لحاظ حقوقی از طرف مستاجر انجام شده (قوانین سال ۵۶) (تغییر جواز بدون اجازه مالک). آیا به لحاظ حقوقی میشود کاری کرد که تخلیه انجام نشود؟
سوال دیگر اینکه مالک کل ملک سهمش نیست و ۵.۵ دانگ از شش دانگ به اسم او است و آن نیم دانگ به نام شخصی با هویت دیگر است. آیا رضایت صاحب این نیم دانگ نیز به جهت تخلیه سرقفلی لازم است؟ آیا باعث جلوگیری از تخلیه سرقفلی توسط مالکی که قسمت بیشتر ملک که ۵.۵ دانگ است میشود؟ جوابش لطف بزرگی برای من است. 🙏
سلام
خلاصه جواب در دو خط
۱) اگر حکم تخلیه به استناد «تغییر شغل بدون اجازه» ( قانون ۱۳۵۶) صادر شده باشد، تنها راه جلوگیری از اجرا این است که ثابت کنید موجر عملا رضایت داده یا لااقل ظرف سه ماه از «ابلاغ اخطار کتبی موجر» شغل را به وضعیت سابق برگرداندهاید؛ در غیر این صورت حکم قطعی قابل توقف نیست.
۲) مالک ۵٫۵ دانگ (۹۲٪ سهم مشاع) میتواند بهتنهایی خواهان تخلیه باشد؛ لزومی به رضایت صاحب ۰٫۵ دانگ نیست، مگر آنکه او صریحا در پرونده ایراد «عدم توجه دعوی» مطرح و دادگاه را قانع کند که خروج او از دعوا با مقررات مشاع در تعارض است؛ رویه غالب، تخلیه را متوقف نمیکند.
──────────────────────────────
۱) راههای حقوقی جلوگیری از اجرای حکم تخلیه
──────────────────────────────
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ (تغییر شغل) سه «دفاع مؤثر» پیشبینی کرده است:
الف) رضایت صریح یا ضمنی موجر
– اگر بتوانید نشان دهید موجر حداقل سه سال از تغییر شغل آگاه بوده و همچنان اجارهبها را بدون اعتراض قبول کرده است، طبق رای وحدت رویه ۵۳۹ـ۱۳۷۰ این رضایت «ضمنی» تلقی میشود و دعوای تخلیه رد میگردد.
– سند: رسیدهای اجاره بعد از تاریخ تغییر شغل، اظهارنامههای بلااعتراض، شهادت کسبه مجاور.
ب) بازگشت به شغل قبلی ظرف سه ماه از اخطار کتبی
– اگر مستاجر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اخطار موجر، وضع را به حالت سابق برگرداند، موجر دیگر حق تخلیه ندارد.
– پس اگر هنوز سه ماه تمام نشده یا بدون اخطار کتبی طرح دعوا کردهاند، میتوانید در تجدیدنظر یا واخواهی به این ایراد استناد کنید.
ج) همگروه بودن صنوف
– بخشنامههای کمیسیون نظارت اتاق اصناف (مثلا لوازمآهنی، لوازمیارکشی و یراقآلات در یک گروه شغلی)؛ اگر تغییر شغل در همان گروه باشد «تغییر شغل محسوب نمیشود» (رای هیئت عمومی دیوان عالی ۲۲۳ـ۱۳۶۵).
غیر از سه حالت بالا، پس از قطعیت رای تخلیه فقط میتوانید با موجر صلح کنید؛ دادگاه الزاما اجرا میکند.
──────────────────────────────
۲) تکلیف «حق کسب و پیشه» در تخلیه به علت تغییر شغل
──────────────────────────────
از موارد تخلیه «بدون پرداخت حق کسب» است؛ موجر فقط محکومبه استرداد مبلغ ودیعه (اگر داشتهاید) و هزینه دادرسی نیست. بنابراین اگر حکم قطعی شده باشد «حق کسب» دریافت نخواهید کرد.
──────────────────────────────
۳) آیا نبود رضایت مالک ۰٫۵ دانگ، تخلیه را متوقف میکند؟
──────────────────────────────
۱‑ رویه قضایی: هر شریک مشاع که مالک «بیش از سه ربع» سهم باشد، حق طرح و تعقیب دعاوی اداری و حفظ ملک را دارد (قانون اجرای احکام مدنی و رای اصراری ۲۴۵ـ۱۳۸۸ دیوان عالی کشور).
۲‑ اقلیتی مثل ۰٫۵ دانگ (۸٪) حق دارد اعتراض ثالث یا ورود ثالث بدهد و نسبت به سهم خود مطالبه حق کسب نماید، ولی نمیتواند اصل تخلیه را متوقف کند مگر ثابت کند دعوا بدون او قابل استماع نیست
۳‑ اجرای احکام نیز با تودیع ودیعه (در صورت وجود) سهم مالک غایب را جداگانه در صندوق دادگستری نگه میدارد و تخلیه را انجام میدهد.
بنابراین احتمال اینکه صرف نبود رضایت او باعث توقف تخلیه شود، بسیار کم است.
──────────────────────────────
۴) چکلیست عملی اگر هنوز رای قطعی نشده است
──────────────────────────────
☑ واخواهی (در صورت ابلاغ قانونی به شما نشده) یا تجدیدنظر در فرجهی ۲۰ روزه؛
☑ استناد به قبضهای اجاره که بعد از تغییر شغل وصول شده؛
☑ استناد به بخشنامه همگروهی صنوف (اگر مصداق است)؛
☑ تقاضای تحقیق محلی و جلب شهود؛
☑ اگر اخطار کتبی نبوده، ایراد «عدم رعایت تشریفات تبصره بند ۷ ماده ۱۴»؛
☑ پیشنهاد صلح به موجر با پرداخت مبلغی بهجای حق کسب برای ادامه فعالیت.
──────────────────────────────
جمعبندی
• دفاع مؤثر فقط در سه حالت «رضایت ضمنی»، «بازگشت ظرف سه ماه» یا همگروه بودن شغل ممکن است.
• حکم تغییر شغل، حق کسب و پیشهای برای مستاجر باقی نمیگذارد.
• مالک ۵٫۵ دانگ میتواند مستقل از مالک ۰٫۵ دانگ تخلیه بگیرد؛ رضایت شریک اقلیت شرط اجرا نیست.
اگر هیچکدام از دفاعهای سهگانه در دسترس نیست، توصیه عملی آن است که پیش از اجرا با موجر وارد مذاکره شوید تا شاید با پرداخت مبلغی صلحنامه تنظیم و از ادامه روند اجرایی جلوگیری کنید. موفق باشید 🌹
