موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا میتوانم اجارهبها را به دلیل جنگ نپردازم؟
پرسیده شده ۴ ماه پیش
۳۹ پاسخ ثبت شده
با سلام. من یک واحد را برای کاربری تجاری اجاره کرده بودم که با شروع جنگ فعالیت به صفر رسید و مشتری وجود نداشت و مجبور شدم کار را برای دو ماه تعطیل کنم. با موجر صحبت کردم و ایشان برای بر هم زدن قرارداد توافق نکردند. نوع اجارهنامه هم مسکونی نوشته شده است. اکنون اجاره دو ماه اخیر را مطالبه میکنند در صورتی که من اصلا درآمدی نداشتم. آیا هیچ راه قانونی برای این شرایط وجود ندارد؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اکثر وکلا معتقدند نداشتن درآمد یا تعطیلی کسبوکار به دلیل جنگ، تعهد پرداخت اجارهبها را ساقط نمیکند و تنها راه حل، توافق با موجر یا درخواست اعسار و تقسیط پس از شکایت است.
این یک قاعده کلی است، اما شرایط دقیق قرارداد شما و امکان اثبات قوه قهریه میتواند نتیجه را تغییر دهد.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
لزوم پرداخت اجارهبها علیرغم تعطیلی ناشی از جنگ
نداشتن درآمد و تعطیلی کسبوکار به دلیل وقوع جنگ بهتنهایی موجب معافیت از پرداخت اجارهبها نمیشود و اصل بر لزوم پرداخت آن است. تنها در صورتی که بتوانید شرایط قوه قهریه را ثابت کنید یا با موجر به تفاهم برسید، امکان تعدیل یا فسخ وجود دارد. در صورت طرح دعوا از سوی مالک، صرفا امکان تقاضای اعسار و تقسیط اجارهبهای معوق در مراجع قضایی وجود خواهد داشت.
منابع: قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
با درود
با توجه به رویه قضایی کشور اجاره بها می بایست پرداخت گردد و در صورت عدم پرداخت و طرح دعوا موجر صرفا می توانید درخواست اعسار از پرداخت محکوم به و تقسیط اجاره بهای معوق را داشته باشید.
سلام،
شرایطی که توصیف کردید (تعطیلی کسبوکار بهعلت جنگ و نبود مشتری) از نظر حقوقی واقعا وضعیت سختی است و نیاز به بررسی دقیق دارد. اجازه بدهید بهصورت مرحلهبهمرحله توضیح دهم که چه گزینههایی ممکن است داشته باشید:
---
### 🧾 ۱. بررسی نوع قرارداد اجاره
شما فرمودید **اجارهنامه بهصورت مسکونی تنظیم شده ولی واحد برای کاربری تجاری استفاده میشده**.
این نکته بسیار مهم است، چون:
- اگر **در سند اجاره نوشته شده "مسکونی"** ولی در عمل استفاده تجاری بوده، اجارهنامه از نظر قانون "مستاجر تجاری" را پوشش نمیدهد.
- در صورت اختلاف، دادگاه **ممکن است قرارداد را مسکونی تلقی کند** و تمام مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ (برای اماکن مسکونی) را اجرا کند، نه مربوط به اماکن تجاری.
نتیجه: این میتواند یکی از محورهای دفاع شما باشد، چون ممکن است اجارهنامه به لحاظ نوع استفاده شما اصلا معتبر نباشد یا حداقل در بخشهایی نیاز به تفسیر داشته باشد.
---
### ⚖️ ۲. اصل "فورس ماژور" یا قوه قهریه
در حقوق ایران، **قوه قهریه (فورس ماژور)** وضعیتی است که خارج از اراده طرفین بوده و باعث عدم امکان اجرای قرارداد میشود (مثل جنگ، زلزله، سیل، تحریم شدید و غیره).
اگر بتوانید نشان دهید:
- جنگ باعث **عدم امکان فعالیت در محل** شده؛
- و وضعیت از کنترل شما خارج بوده؛
- و اجرای تعهد (پرداخت اجاره در قبال استفاده از ملک) **غیرممکن یا منتفی شده**،
میتوانید **به استناد ماده ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی** درخواست کنید که:
> عدم انجام تعهدات ناشی از قوه قهریه بوده و شما مسئول پرداخت اجارهبهای آن دو ماه نیستید.
📌 نکته مهم:
دادگاهها **بهندرت فورس ماژور را در قرارداد اجاره میپذیرند**، مگر اینکه ثابت شود عملا امکان استفاده از ملک وجود نداشته (مثلا منطقه تخلیه یا ممنوعالفعالیت شده است).
---
### 🏛️ ۳. کاهش یا تعلیق اجاره بها
اگر فورس ماژور کامل پذیرفته نشود، شما میتوانید درخواست **تعدیل اجارهبها یا تعلیق موقت قرارداد** بدهید:
- بر اساس اصول انصاف و عرف، برخی قضات در موارد مشابه (جنگ، کرونا، فاجعه طبیعی) حکم به کاهش موقت اجاره دادهاند.
- در این حالت، شما باید **دادخواست تعدیل اجاره** یا **تخفیف اجاره بهدلیل شرایط خاص** در شورای حل اختلاف (برای مبالغ کمتر از حد مشخص) یا دادگاه عمومی تقدیم کنید.
مدارک لازم:
- اجارهنامه
- دلایل تعطیلی (دستور دولتی، شرایط جنگی، نبود مشتری و مدارک واقع از صنف یا اداره مربوطه)
---
### ⚠️ ۴. عدم توافق موجر برای فسخ
اگر موجر حاضر به فسخ نباشد، شما میتوانید خودتان دادخواست **فسخ بهعلت تعذر در اجرای قرارداد** ارائه کنید.
بهویژه اگر بتوانید ثابت کنید که ادامه قرارداد صرفا زیانبار بوده و هدف اصلی (استفاده تجاری) عملا از بین رفته است.
---
### ✅ نتیجه عملی
بنابر آنچه گفتید، راههای ممکن عبارتند از:
| گزینه | توضیح | میزان موفقیت |
|--------|--------|---------------|
| استناد به فورس ماژور | اگر منطقه واقعا تحت تاثیر جنگ بوده باشد و امکان فعالیت وجود نداشته باشد | متوسط تا بالا |
| درخواست تعدیل یا تخفیف اجاره | برای کم شدن یا حذف اجاره دو ماه تعطیلی | متوسط |
| فسخ قرارداد بهعلت تعذر در بهرهبرداری | اگر اثبات شود هدف قرارداد از بین رفته | متوسط |
| مذاکرات با موجر (پیشنهاد کتبی برای مصالحه) | همزمان با روند حقوقی | مناسب و کمهزینه |
---
اگر مایل باشید، میتونم برایتان **متن پیشنهادی یک دادخواست یا نامه حقوقی قابل استناد** تنظیم کنم برای ارائه به شورای حل اختلاف یا موجر (با استناد به مواد قانونی مربوط مثل ۲۲۷، ۲۲۹، ۱۹۸، ۲۴۰ قانون مدنی).
آیا دوست دارید نمونهاش را آماده کنم؟
با درود ، باید در اثنای جنگ و زمانی که مغازه را تعطیل کرده بودی، جهت اثبات عدم انتفاع از مورد اجاره ، به موجر اظهارنامه ارسال می کردی، حالا دیگه مدتی از اون دوران سپری شده ، اثبات عدم انتفاع از مغازه تقریبا غیر ممکن هست.
بهتر است با وساطت همسایگان یا آشناهای ایشان تقاضای تخفیف اجاره بها نمایید .
چون عقد قرارداد اجاره ، عقدی لازم است و طرفین باید تا اتمام مدت قرارداد به تعهدات خود عمل نمایند. مگر اینکه در خود قرارداد شرطی بنفع شما قید شده باشد.
صرف نداشتن درآمد، اجاره را از بین نمیبرد؛ اما اگر بتوانید اثبات کنید که بهعلت جنگ، انتفاع از ملک عملا غیرممکن یا بهشدت مختل شده، امکان دفاع برای کاهش یا عدم مطالبه کامل اجارهبها وجود دارد.
با سلام خیر شما باید به تعهدات خود عمل کنید ،نهایت به. از صدور رای و در مهلت یک ماهه از صدور اجراییه برای اعسار با استناد به شرایط موجود درخواست دهید ،نهایت دادگاه با اعسار شما موافقت میکند و احتمالا موجر مجبور به فسخ قرارداد شود.
با سلام و احترام، برای استناد به عدم امکان بهرهبرداری از عین مستاجره، مقتضی بود در همان مقطع زمانی و همزمان با تعطیلی مغازه، از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به موجر، مراتب عدم انتفاع از مورد اجاره اعلام و مستندسازی میشد. در شرایط فعلی که مدت قابل توجهی از آن ایام گذشته است، اثبات عدم انتفاع از مغازه با دشواری جدی و در عمل قریب به تعذر مواجه خواهد بود. از اینرو، مناسبتر آن است که از طریق میانجیگری همسایگان یا اشخاص مورد اعتماد موجر، نسبت به اخذ تخفیف در اجارهبها یا جلب مساعدت وی اقدام گردد. با توجه به لازم بودن عقد اجاره، اصل بر آن است که طرفین تا پایان مدت قرارداد ملزم به اجرای تعهدات خویش باشند، مگر آنکه در متن قرارداد، شرطی خاص به نفع مستاجر پیشبینی شده باشد.
باسلام،صرف نداشتن درآمد موجب از بین رفتن اجاره نمیشود؛ اما اگر ثابت شود که بهدلیل جنگ، انتفاع از ملک عملا غیرممکن یا بهشدت مختل شده است، امکان دفاع برای کاهش یا عدم مطالبه کامل اجارهبها وجود دارد.
به نظر امکان پذیر نیست و باید به تعهدات خود عمل نمایید
سعید نقدی
۴ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۵٫۰·۳۱ مشاوره موفق
درود
پرداخت اجاره بها، طبق قرارداد بر عهده شماست، مگر اینکه دولت در موضوع مداخله کند و تاخیر عمومی در پرداخت اجاره بها ایجاد کند که تا کنون چنین نشده است.
با سلام
صرف اینکه کسبوکار شما بهدلیل جنگ یا رکود تعطیل شده و درآمد نداشتهاید، بهتنهایی باعث سقوط اجارهبها نمیشود.
اصل بر این است که اجارهبها باید پرداخت شود؛ مگر اینکه بتوانید عذر قانونی مشخص ثابت کنید.
