موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سلام. اگر طبق مدارکم گمان کنم زمین بدون ساخت و حصار غیر مال من است و سال ۹۴ برم دور تا دور زمین غیر را فقط گچ بریزم و از زمین خارج شوم پس از یک ساعت از شروع گچ ریزی. و چند ماه بعد مجدد بروم داخل زمین با چند نفر همراه، و دو متر مربع به عمق سی سانتیمتر از زمین غیر را حفر کنم، که مالک مانع من شود پس از نیم ساعت و کار به کلانتری کشیده شود و از زمین خارج شوم به همراه افرادم و دیگر داخل زمین نروم شخصا.
و پس از مدتی زمین را بیع دهم به دیگری و خریدار بدون اجازه من برود با بیل مکانیکی نصف روز زمین غیر را پی کنی و غیره کند جهت دیوارکشی و ساخت، بدون اطلاع و میل من البته، من بیع را دادم به خریدار که مشکلات ثبتی و قانونی را از طریق قانون حل کند و زمین غیر را قانونی تحویلم دهد، اما شرط فوق و شرط دیگری درج نشد در بیع، که باز هم مالک خریدار را هم از زمینش اخراج کند پس از نصف روز پی کنی، و من و خریدار مجدد از ۹۴ تاکنون نرویم داخل زمین و گچ ریزی و دو متر حفاری من و پی کنی های خریدار همه در همان سال ۹۴ هموار و به حالت اولش برگشته باشد توسط شهرداری به صورت خودجوش.
سوال اول: آیا دیگر من به عنوان فروشنده غیر و خریدار از جنبه کیفری و حقوقی غاصب و در حکم غاصب و معاون غاصب نیستیم پس از خروجمان از زمین غیر و بازگشت زمین به حالت اول و ماده؟
سوال دوم: و اگر خریدار مجدد برود داخل زمین علیرغم میل و خواست من، آیا خود خریدار غاصب است و من غاصب و یا در حکم غاصب و معاون غاصب نیستم؟ (کلا منظورم راجع به کل سوالاتم و کل این موضوع از جنبه حبسش نیست؛ از جنبه اخذ قیمت روز ملک و خسارات توسط مالک در فرض تلف و خسارت دیدن زمین غیر). ببینید میدانم توسط فروشنده و خریدار غیر غصب رخ داده اما میخواهم بدانم رفع غصب شده و دیگر غاصب نیستند فروشنده و خریدار غیر! و اگر مجدد خریدار غیر برود زمین مالک را بسازد بدون اجازه فروشنده غیر، آیا فروشنده غیر غاصب در حکم غاصب و معاون غاصب نیست بابت اعمال جدید خریدار غیر فوق؟ منظورم این است. ممنون میشوم به هر دو سوالم پاسخ دهید. خیلی متشکرم.
بادرود
مالک برای مطالبه خسارت (مانند قیمت روز ملک یا هزینه بازسازی) باید وجود و میزان خسارت را در دادگاه اثبات کند. اگر زمین همچنان به حالت اولیه خود باقی مانده باشد، اثبات خسارت دشوار خواهد بود.
از نظر حقوقی، دعاوی غصب مشمول مرور زمان نمیشوند (ماده ۳۱۲ قانون مدنی)، اما در عمل، طرح دعوا پس از گذشت ۷ سال (از ۹۴ تا ۱۴۰۴) ممکن است با چالشهایی مانند فقدان مدارک یا شهود همراه باشد. از نظر کیفری، مرور زمان احتمالا مانع پیگیری جرایم سال ۹۴ میشود.
پاسخ را بهصورت خلاصه (برای دو سؤال) و سپس با استناد مواد قانونی و رویه عملی ارائه میکنم.
────────────────────────
الف) خلاصه پاسخ
۱) تا زمانی که شما یا خریدار «ید (تصرف) بالفعل» بر زمین نداشتهاید، عنوان غصب جاری (غاصب به مفهوم فعلی) منتفی است؛ اما مسئولیت مدنی ناشی از غصب گذشته (اجرتالمثل مدت تصرف، جبران خسارت حفاری، هزینههای هموارسازی) باقی است و با خروج از ملک ساقط نمیشود. بنابراین «غاصب بودهاید و مسئولیت ناشی از آن قابل مطالبه است»، ولی اکنون غاصب مستمر محسوب نمیشوید.
۲) اگر بعدا خریدار ـ بدون همکاری یا تحریک شما ـ دوباره داخل زمین برود و عملیات عمرانی انجام دهد:
• خریدار خودش غاصب جدید است و مسئول خسارات.
• شما فقط در صورتی «معاون یا شریک غاصب» شناخته میشوید که ثابت شود در این اقدام جدید دستور، ترغیب، تسهیل، یا مشارکت داشتهاید؛ صرف اینکه زمانی ملک را به او فروختهاید (انتقال مال غیر) برای مسئولیت در این غصب دوم کافی نیست، ولی همچنان بابت جرم «انتقال مال غیر» تحت تعقیب یا مطالبه خسارات قرار دارید.
────────────────────────
ب) استناد حقوقی و نکات ریز
۱) تعریف و استمرار غصب
ماده ق.م. غصب را «استیلای بر مال غیر به نحو عدوان» میداند. با خروج از ملک و رفع آثار تصرف، استیلا زائل و غصب جاری تمام میشود. اما:
۲) مسئولیت پس از رفع ید
ماده ق.م. غاصب را به «رد عین یا مثل یا قیمت و جبران خسارات» ملزم کرده و درباره «اجرتالمثل ایام تصرف» سخن میگوید؛ این دیون با رفع ید ساقط نمیشود، زیرا موضوع آن «زمان گذشته» است. پس مالک میتواند هنوز:
• اجرتالمثل مدت گچریزی و حفاری و پیکنی را بخواهد،
• هزینههای اعاده وضع به حالت اول را مطالبه کند.
۳) معاونت یا شراکت در غصب بعدی
ماده ق.م. اشخاصی که موجب تلف یا نقص مال شوند یا معاون غاصب باشند را مسئول دانسته است. شرط معاونت:
• قاصدانه بودن (تسریع، تحریض، یا دستور)،
• رابطه سببیت بین فعل شما و تصرف جدید.
اگر شما هیچ نقشی در ورود مجدد خریدار نداشته باشید، از عنوان معاونت معاف میشوید.
۴) انتقال مال غیر
صرفنظر از بحث غصب، فروش ملک دیگری جرم مستقل «انتقال مال غیر» (مصوب ۱۳۰۸) است؛ این جرم با انعقاد عقد فروش واقع میشود، نه با تصرف. بنابراین حتی اگر غصب بعدی نباشد، تعقیب کیفری و مطالبه خسارات معامله همچنان محتمل است.
۵) جنبه کیفری تصرف عدوانی (ماده ۶۹۰ ق.م.ا.)
برای اعمال سال ۱۳۹۴، اگر شکایت ظرف سه ماه از اطلاع شاکی مطرح نشده یا در مهلتهای ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی (مهلت مرور زمان درجه ۶ = ۵ سال) سپری شده باشد، تعقیب کیفری تصرف عدوانی الآن منتفی است. اما دعوای حقوقی (خلع ید، اجرتالمثل) مرور زمان ندارد.
────────────────────────
پاسخ تفکیکی به دو سؤال
سؤال اول)
– عنوان غصب جاری از تاریخ خروج شما و خریدار پایان یافته است.
– دیه/بدهی ناشی از غصب و تصرف قبلیتان (اجرتالمثل، خسارات حفاری، هزینه ترمیم) قابل مطالبه است.
– اگر مالک هنوز طرح دعوای حقوقی نکرده، هر زمان بخواهد میتواند؛ مهلت ندارد.
– اگر تا امروز تعقیب کیفری شروع نشده، به احتمال زیاد جرم تصرف عدوانی مشمول مرور زمان شده است.
سؤال دوم)
– ورود مجدد خریدار = غصب یا تصرف عدوانی جدید توسط خریدار.
– شما فقط وقتی مسئول مشترک یا معاون میشوید که در این اقدام دخالت مؤثر داشته باشید (دستور، هماهنگی، یا نفعبردن). صرف بیع گذشته چنین نقشی ایجاد نمیکند.
– مسئولیت شما بابت فروش مال غیر همچنان باقی است، ولی بابت غصب دوم (ساختوساز جدید) مسئولیت ندارید مگر دخالتتان ثابت گردد.
────────────────────────
جمعبندی
۱) عنوان «غاصب بودن» وصفی تاریخی است؛ با رفع ید، غصب جاری تمام میشود، ولی آثار مالی گذشته میماند.
۲) در غصب یا تصرف بعدی خریدار، تنها خودش پاسخگو است؛ شما در صورت عدم دخالت، نه غاصب و نه معاون محسوب میشوید.
۳) دعاوی احتمالی مالک علیه شما و خریدار:
• مطالبه اجرتالمثل سال ۹۴،
• هزینه ترمیم،
• دعوای ابطال معامله و انتقال مال غیر،
• و علیه خریدار (در صورت تکرار) خلع ید و قلع و قمع بنا.
امیدوارم ابهاماتتان رفع شده باشد؛ اگر مدارک یا سؤالات جزئی دیگری دارید، در خدمتم.
