با سلام و احترام.
بنده و مادرم یک واحد آپارتمان (هر کدام ۳ دانگ) در طبقه اول یک ساختمان داریم.
طبقه همکف یک مغازه هست که از ما و دو طبقه بالایی ما به خاطر نشت آب از فاضلاب مشترک هر ۳ واحد شکایت کرده و الان حکم اجراییه اومده و هر ۳ واحد مسکونی را ملزم کرده به تعمیر و رفع عیب.
مالک یکی از واحد ها در خارج از کشور هست و دسترسی به او نداریم و متاسفانه ما و واحد مسکونی دیگر برای رفع ایراد به توافق نرسیدیم و از دادگاه که پرسیدیم گفتن که کارشناس میاد و مبلغی را تعیین می کند و ملزم به پرداخت مبلغ میشوید.
هنوز حکم نیومده ولی فرض کنید کارشناس برای تعمیر و رفع عیب مبلغ ۹۰ میلیون تومان تعیین کردند.
حالا سوالم این هست که:
۱. آیا این مبلغ بین هر ۳ واحد تفکیک میشود؟ مثلا مشخص میشود سهم هر واحد مثلا ۳۰ میلیون تومان هست؟ در مورد من که فقط مالک ۳ دانگ هستم آیا باز هم مبلغ خسارت تفکیک می شود؟ مثلا من ۱۵ میلیون و مادرم ۱۵ میلیون؟ چون نگران مسدود شدن حساب هایم هستم. نمی خواهم کل مبلغ خسارت یعنی ۹۰ میلیون تومان را چون بقیه نپرداختند فقط از حساب من یک نفر برداشت شود.
۲. با توجه به اینکه میدانم یکی از مالکان در خارج از کشور هست و مالک دیگر تصمیم گرفته پول هایش را از حسابش بردارد و خسارت را نپردازد اگر تنها من مبلغ خسارت را بپردازم (فقط سهم خودم را) و مغازه دار (خواهان) با این پول نتواند یا نخواهد شکستگی لوله را تعمیر کند و نشت آب ادامه پیدا کند و خسارت بیشتر شود و دوباره شکایت کند یا درخواست افزایش خسارت بدهد، آیا باز هم من باید خسارت بپردازم یا دیگر مبرا میشوم از کل این قضیه؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به قوانین مدنی و قانون تملک آپارتمانها در ایران، پاسخ کوتاه به نگرانیهای شما این است که اصل بر مسئولیت نسبی (به نسبت سهم) است و نه تضامنی (گرفتن کل پول از یک نفر)، مگر اینکه حکم دادگاه صراحتا کلمه «تضامنا» را قید کرده باشد که در اینگونه پروندهها معمول نیست. بنابراین، اصولا نباید کل مبلغ از حساب شما برداشت شود.
در ادامه پاسخ دقیق به هر دو سوال شما با استناد به رویههای حقوقی و اجرایی آورده شده است:
۱. نحوه تقسیم مبلغ خسارت (آیا مبلغ تفکیک میشود؟)
در سیستم حقوقی ایران، در خسارات ناشی از مشاعات ساختمان، اصل بر «مسئولیت نسبی» است، مگر اینکه تقصیر انحصاری یک فرد ثابت شود یا حکم خاصی صادر شده باشد.
تقسیم بین واحدها: اگر کارشناس مبلغ ۹۰ میلیون تومان را برای کل تعمیرات تعیین کند، در مرحله اجرای احکام، این مبلغ باید بین مسئولین (مالکین سه واحد) تقسیم شود. اگر حکم بر مبنای قانون تملک آپارتمانها باشد، این تقسیم معمولا بر اساس نسبت مساحت اختصاصی هر واحد به کل ساختمان (قدرالسهم) یا به صورت مساوی (اگر در اساسنامه ساختمان توافق شده باشد یا عرفا مساوی باشند) انجام میشود.
تقسیم بین شرکا (شما و مادرتان): بله، تفکیک میشود. وقتی یک واحد دو مالک دارد (هر کدام ۳ دانگ)، بدهی آن واحد نیز بین شرکا تقسیم میشود. بنابراین اگر سهم واحد شما ۳۰ میلیون تومان شود، قانونا باید ۱۵ میلیون از شما و ۱۵ میلیون از مادرتان مطالبه شود.
خطر مسدودی حساب: واحد اجرای احکام نامهای به بانک میزند. اگر در نامه قید شده باشد «محکومعلیهم متضامنا محکومند»، حساب هر کسی که پول داشته باشد به اندازه کل ۹۰ میلیون مسدود میشود. اما اگر (که معمولا اینطور است) حکم تضامنی نباشد، اجرای احکام باید سهم هر کس را مشخص کند و به همان اندازه حساب را مسدود کند.
توصیه مهم: حتما متن رای دادگاه و اجراییه را چک کنید. اگر کلمه «تضامنا» (Jointly/Solidarily) در آن نیست ولی اجرای احکام کل حساب شما را بست، فورا باید به واحد اجرا لایحه بدهید و درخواست «تعدیل توقیف» و تفکیک سهم خود را بکنید.
۲. تکلیف شما در صورت عدم پرداخت دیگران و ادامه خسارت
این بخش کمی پیچیده است، زیرا بین «تعهد مالی» و «تعهد اجرایی برای رفع خطر» تفاوت وجود دارد.
رفع مسئولیت مالی: اگر شما سهم خودتان (مثلا ۱۵ میلیون تومان) را به حساب سپرده دادگستری (صندوق دادگستری) واریز کنید و فیش آن را در پرونده اجرایی ثبت کنید، شما «ایفای تعهد» کردهاید. در این حالت، اگر مغازهدار (خواهان) درخواست خسارت تاخیر یا خسارت بیشتر کند، شما میتوانید به فیش واریزی استناد کنید که «من سهمم را دادهام و تاخیر ناشی از فعل من نیست».
خطر ادامه نشت آب: مشکل اصلی اینجاست که اگر پول جمع نشود، لوله تعمیر نمیشود و آب نشت میکند. در این حالت، اگرچه شما پول دادهاید، اما چون «منشاء خسارت» (لوله مشترک) هنوز معیوب است، ممکن است خسارات جدید به وجود بیاید.
راهکار حقوقی برای رهایی کامل:
واریز سهم به صندوق دولت: فورا سهم خود را محاسبه و به حساب اجرای احکام واریز کنید.
ارسال اظهارنامه: یک اظهارنامه رسمی برای دو همسایه دیگر و حتی خواهان (مغازهدار) بفرستید و اعلام کنید که سهمتان را دادهاید و آماده تعمیر هستید، اما دیگران همکاری نمیکنند. این سند در آینده شما را از پرداخت خسارتهای بیشتر (ناشی از تاخیر) تبرئه میکند.
اجازه تعمیر توسط خواهان: معمولا در این شرایط، اجرای احکام به خواهان (مغازهدار) مجوز میدهد که خودش تعمیرات را با هزینه خودش انجام دهد و سپس با حکم دادگاه، اموال سایر همسایهها (مثل توقیف خود ملک یا ممنوعالخروجی مالک خارج از کشور) را برای وصول طلبش توقیف کند.
در اکثر احکام صادره علیه مالکان برای «مشاعات»، دادگاه حکم را به صورت «تضامنی» صادر میکند. یعنی قاضی میگوید «هر ۳ واحد مسکونی ملزم به رفع عیب هستند». این یعنی خواهان (مغازهدار) میتواند برای دریافت کل مبلغ (مثلا آن ۹۰ میلیون تومان)، به دایره اجرای احکام برود و فقط حساب شما را مسدود کند (چون دسترسی به مالک خارج از کشور ندارد و شاید واحد دیگر هم تمکن مالی نداشته باشد).شما نباید اجازه دهید کل مبلغ از حساب شما برداشته شود. به محض اینکه پرونده به اجرای احکام رفت، فورا یک «لایحه درخواست تقسیط و تفکیک مسئولیت» به دایره اجرا تقدیم کنید. در لایحه بنویسید که مسئولیت پرداخت هزینههای مشترک طبق «قانون تملک آپارتمانها» باید به نسبت مساحت واحدها (مالکیت) باشد. شما مالک ۳ دانگ هستید و مادرتان مالک ۳ دانگ دیگر پس در واحد شما هرکدام ۱۵ میلیون پرداخت خواهدکرد..وقتی شما سهم خود را به صندوق دادگستری (یا به پیمانکار با تایید دادگاه) واریز کردید، «وظیفه قانونی» خود را انجام دادهاید. اگر بقیه واحدها پول ندادند و لوله تعمیر نشد، مسئولیت خسارات بعدی ناشی از عدم تعمیر، متوجه «شما» نیست، بلکه متوجه آن واحدهایی است که از دستور دادگاه تمرد کردهاند.
باسلام
بله، متناسب با سهم مالکیت هر واحد و داخل واحد مشاع، سهم هر نفر مشخص میشود. شما و مادرتان هر کدام نصف سهم واحدتان را میپردازید
پرداخت سهم خودتان کافی است و شما از نظر قانونی مبرا هستید. شاکی باید علیه سایر مالکان اقدام کند
فقط در صورتی که قصور شما باعث خسارت شود؛ در غیر این صورت، مسئولیت با سایر مالکان است.
بهتر است پرداخت سهم خودتان را با رسید رسمی یا به حساب دادگاه انجام دهید تا بعدا شاکی نتواند شما را به پرداخت سهم دیگران مجبور کند.
در خسارت مشاعات ساختمان مانند فاضلاب، هر مالک به نسبت سهم خود در ساختمان مسئول است و این مسئولیت به طور تضامنی (یکجا و از هر کدام) نیست.
· سهم شما: مبلغ ۹۰ میلیون تومان بین کل مالکان بر اساس مساحت واحدهایشان تقسیم میشود و فقط سهم شما قابل مطالبه است . با مالکیت ۳ دانگ، سهم شما نصف کل سهم شما و مادرتان خواهد بود، نه کل مبلغ .
· تکلیف شما پس از پرداخت سهم: با پرداخت سهم خود، از مسئولیت بعدی در قبال آن خسارت خاص برائت حاصل میکنید. خسارت بعدی، حادثه جدیدی است که باید جداگانه بررسی شود.
اگر علت و مسبب حادثه ای که منجر به ایراد خسارت به طبق همکف شده، نشت فاضلاب از هر سه واحد باشد، هزینه ها تقسیم بر سه می شود و قطعا سهم شما نیز به جهت مالکیت سه دانگ، نصف یک سوم خواهد بود و هیچکس نمی تواند علاوه بر آن شما را ملکف به پرداخت رقمی بنماید، مگر اینکه در رای به گونه دیگری اتخاذ تصمیم شده باشد.
چون در طبقه اول مالک می باشید متاسفانه نشت فاضلاب از طبقه شما به طبقه همکف بیشتر ملموس است و بهتر است بعد از اقدام کنونی، فکر اساسی با مشارکت و جلب نظر طبقه همکف نسبت به آن بنمایید.
بله، متناسب با سهم مالکیت هر واحد و داخل واحد مشاع، سهم هر نفر مشخص میشود. شما و مادرتان هر کدام نصف سهم واحدتان را میپردازید
پرداخت سهم خودتان کافی است و شما از نظر قانونی مبرا هستید. شاکی باید علیه سایر مالکان اقدام کند
فقط در صورتی که قصور شما باعث خسارت شود؛ در غیر این صورت، مسئولیت با سایر مالکان است.موفق باشید
۱. تقسیم مبلغ: کارشناس معمولا هزینه را بین واحدهای مسئول تقسیم میکند. سهم هر واحد متناسب با مالکیت (۶ دانگ) محاسبه میشود. شما و مادرتان هر کدام ۳ دانگ دارید، پس سهم واحدتان نصف میشود (مثلا از ۳۰ میلیون، هرکدام ۱۵ میلیون). دادگاه کل مبلغ را بهصورت تضامنی علیه همه واحدها صادر میکند، اما در اجرا میتوانید سهم خود را پرداخت کنید و نسبت به دیگران رجوع کنید.
۲. پرداخت سهم خود: اگر فقط سهم خودتان را بپردازید و نشت ادامه یابد، مسئولیت شما بابت همان سهم رفع میشود. اما اگر تعمیر انجام نشود و خسارت جدید ایجاد شود، چون مشکل مشترک باقی مانده، دوباره همه واحدها (از جمله شما) مسئول شناخته میشوند. برای مبرا شدن کامل باید تعمیر واقعا انجام شود، نه صرفا پرداخت سهم.
راهکار عملی: سهم خود را بپردازید و پیگیری کنید که تعمیر انجام شود یا در صورت پرداخت کامل، حق رجوع به سایر مالکان را محفوظ نگه دارید.
بله کارشناس سهم هر واحد را مشخص میکند شما باید نصف مبلغ ان واحد را پرداخت نمایید در صورت عدم تعمیر توسط خود کسی که منزلش خسارت دیده دیگر حق مراجعه در صورت تعدی و بی خیالی خودش را ندهرد.
واحد شما مسئول پرداخت یک سوم خسارت میباشد و شکا مسئول عدم پرداخت سایرین نیستید. اگر شما در اولین برآورد، سهم خسارت خودتان را بپردازید در صورت عدم تعمیر و گسترش خسارت، دیگر مسئولیتی ندارید
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
