باسلام
ببخشید یه حکم کیفری قطعی گرفتم مبنی بر محکومیت مشتکیعنه به رد مال غیرمنقول (واحد آپارتمانی) به شاکی (خودم). بعد از رای قطعی یه دادخواست حقوقی دادم با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، منتها الان متوجه شدم هشت تا دستور بازداشت از شعبات مختلف اجرای احکام و اجرای ثبت روشه، ولی متاسفانه من ابطال این دستورات بازداشتی رو ندادم.
الان قاضی دعوام رو رد میکنه؟
یا راهکاری مثل جلب ثالث هست؟
در ضمن ملکی که خریدم مقدم بر تمامی بازداشتیها هست که در دادنامه تجدید نظر هم ذکر شده.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی شما پیچیده است اما جای نگرانی نیست و راه حل های قانونی مشخصی برای احقاق حق شما وجود دارد. اینکه رای قطعی کیفری مبنی بر رد مال و همچنین تایید حق تقدم شما در دادنامه تجدیدنظر وجود دارد، موقعیت شما را بسیار مستحکم میکند.
در ادامه به تفکیک به پرسشهای شما پاسخ داده میشود.
آیا قاضی دعوای الزام به تنظیم سند را رد میکند؟
این احتمال وجود دارد که قاضی در مواجهه با ملکی که دارای بازداشتهای متعدد است، دعوای الزام به تنظیم سند را فعلا قابل استماع نداند و قرار رد دعوا صادر کند. دلیل این امر آن است که اجرای حکم الزام به تنظیم سند برای ملکی که در بازداشت است، عملا با مانع قانونی روبرو است و تا زمانی که این بازداشتها رفع نشوند، انتقال سند ممکن نیست.
با این حال، یک استدلال حقوقی قوی نیز وجود دارد که دادگاه نباید دعوای شما را رد کند. بر اساس یک نظریه مشورتی، عدم رسیدگی به دعوای اصلی (مانند ابطال سند یا الزام به تنظیم سند) به بهانه وجود بازداشت، منجر به یک دور باطل میشود؛ زیرا رفع بازداشت نیز نیازمند اثبات مالکیت است. با توجه به اینکه شما حکم قطعی کیفری مبنی بر رد مال دارید، دادگاه میتواند به دعوای شما رسیدگی کرده و پس از احراز حقانیت شما، حکم به الزام به تنظیم سند صادر نماید و اجرای آن را منوط به رفع بازداشتها کند.
نکته کلیدی: حق شما بر این ملک، مقدم بر تمامی بازداشتها است و این موضوع در دادنامه تجدیدنظر نیز قید شده است. این یک مزیت بسیار بزرگ برای شماست.
راه حل های قانونی پیش روی شما
شما نباید منتظر بمانید تا قاضی در مورد دعوای فعلی شما تصمیم بگیرد. باید به صورت فعال برای رفع بازداشتها اقدام کنید. دو راهکار اصلی و مؤثر برای شما وجود دارد:
۱. طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی (راهکار اصلی و مؤثرتر)
این بهترین و مستقیمترین راه برای رفع بازداشت هاست. شما به عنوان شخص ثالثی که حق او قبل از بازداشتها ایجاد شده، میتوانید به این دستورات بازداشت اعتراض کنید.
چگونگی اقدام: شما باید به دادگاههایی که دستور اجرای احکام و بازداشت ملک را صادر کرده اند، مراجعه کرده و دادخواست اعتراض ثالث اجرایی را به طرفیت محکوم له (طلبکاری که ملک را بازداشت کرده) و محکوم علیه (فروشندهای که به شما محکوم شده) ثبت کنید.
مبنای قانونی: طبق ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حقی نماید و ادعای او مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، از مال رفع توقیف میشود. حکم کیفری قطعی شما مبنی بر رد مال، قویترین مستند برای این دعواست.
نتیجه: با ارائه دادنامه قطعی کیفری و دادنامه تجدیدنظر، دادگاه پس از بررسی، دستورات بازداشت را ابطال خواهد کرد.
۲. جلب ثالث در پرونده الزام به تنظیم سند (راهکار دوم)
این راهکاری است که خودتان به آن اشاره کرده اید و میتواند مؤثر باشد. شما میتوانید در همین پرونده «الزام به تنظیم سند رسمی»، تمام هشت طلبکاری را که ملک را بازداشت کرده اند، به عنوان شخص ثالث به دادرسی جلب کنید.
چگونگی اقدام: باید دادخواست جلب ثالث را تا پایان اولین جلسه دادرسی به دادگاه ارائه دهید. در این دادخواست، شما از دادگاه میخواهید که با حضور تمام طلبکاران، به موضوع رسیدگی کرده و ضمن صدور حکم الزام به تنظیم سند، با توجه به حق تقدم شما، دستور به ابطال بازداشتهای آنها نیز بدهد.
مزیت: این روش میتواند باعث شود که تمام اختلافات در یک پرونده واحد حل و فصل شود و از تعدد پروندهها جلوگیری کند.
چالش: برخی قضات ممکن است با این استدلال که دعوای ابطال بازداشت باید به صورت مستقل مطرح شود، با جلب ثالث موافقت نکنند یا رسیدگی به آن را از دعوای اصلی تفکیک کنند.
جمع بندی و توصیه نهایی
اولویت با اعتراض ثالث است: بهترین و مطمئن ترین راهکار برای شما، طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی به صورت جداگانه در مراجع صادرکننده دستور بازداشت است. این کار مستقیما به قلب مشکل یعنی خود بازداشتها حمله میکند.
حکم کیفری، سند طلایی شماست: قویترین سلاح شما، حکم قطعی کیفری و دادنامه تجدیدنظری است که حق تقدم شما را تایید کرده است. این اسناد اثبات میکنند که مالکیت شما بر آپارتمان، پیش از ایجاد حقوق طلبکاران دیگر بوده است.
دعوای الزام به تنظیم سند شما به دلیل وجود بازداشتها با چالش مواجه است، اما با توجه به مقدم بودن حق شما که توسط دادگاه نیز تایید شده، با اقدامات صحیح قانونی میتوانید این موانع را برطرف کرده و در نهایت سند مالکیت را به نام خود تنظیم نمایید.
ولی احتمال اینکه دعوی شما مشمول قرار رد شود زیاد هستش . توصیه میگردد دادخواست خود را مسترد نموده و مجددا طرح دعوی صحیح نمایید .
خیر، قاضی معمولا دعوای الزام به تنظیم سند را رد نمیکند.
چون رای کیفری قطعی رد مال داری و در آن تقدم معاملهات تایید شده؛ بنابراین حق تو بر همه بازداشتهای بعدی مقدم است.
بازداشتها باعث رد دعوا نمیشوند، فقط اجرای حکم را پیچیدهتر میکنند.
برای رفع مشکل بازداشتها هم معمولا اعتراض ثالث اجرایی یا جلب ثالث استفاده میشود
و درود این دعوای شما رد خواهد شد البته شما لازم نیست منتظر بمانید تا قاضی دعوای شما را رد کند بهتر خودتان دادخواست را مسترد کنید و دعوا را به نحو صحیح مطرح نمایید
