آیا طبق قانون در این ایام به موجر اجاره بها تعلق میگیرد یا خیر؟

متین عسکری

کارشناس حقوقی

با سلام و احترام
موضوعی که فرمودید جای بحث و کنکاش فراوان دارد در نتیجه باید بررسی نمود که آیا "فورس ماژور" و یا قوه قهریه در حال حاضر که ویروس کرونا بر بسیاری از مشاغل اثر گذار بوده و طرق اصلی کسب درآمد بسیاری از افراد منتفی و یا کم اثر وضعیت فعلی قرارداد های اجاره به چه شکلی پیش بینی میشود فلذا در ذیل به اوصاف اعمال قاعده فورس ماژور را به سمع نظر شما بزرگواران میرسانم:
۱. غیرقابل پیش بینی بودن
۲. غیرقابل اجتناب (متعهد نتواند بدون مواجه با آن حادثه تعهدات خود را انجام دهد )
۳. طبیعی
۴. غیرقابل کنترل
۵. در حین مدت قرارداد
۶ .تاثیر مستقیم و موثر بر قرارداد
۷. مانع انجام تعهد قرارداد
با نظر گرفتن اوصاف فوق عقود اجاره را به دو قسم تجاری و مسکونی تقسیم کرده و مورد بررسی قرار میدهم:

●قرارداد های اجاره مربوط به ملک تجاری:
در این فرض صنوف و شاغلین را به دو دسته میتوان تقسیم نمود:
۱. گروهی از مشاغل که به تصمیم هیئت دولت و ستاد مبارزه با ویروس کرونا تعطیل شدند.

۲. گروهی که هرچند امکان کسب برایشان فراهم است لیکن با کاش شدید فروش و کسب درآمد مواجه شده اند.

دسته ی اول را با در نظر گرفتن اینکه حاکم (دولت) مستقیما اجازه کسب از طریق یکسری واحد های صنفی را ممنوع اعلام کرده است میتوان این قاعده را در چنین فرضی قائم دانست بنابراین موجر نمیتواند مستاجر را الزام به پرداخت خسارت تاخیر در تادیه نماید و به ترتیب دو انتخاب در پیش روی طرفین قرار میگیرد ۱. توافق ۲. فسخ قرارداد (بدون پرداخت خسارت)

دسته دوم با اینکه تعداد بسیاری از مشتریان و راه درآمد خود را از دست داده اند بنظر میرسد نمیتوانند به مانند گروه اول این قاعده را بر قرارداد حمل نمود لیکن این امر مانع از اعمال قاعده انصاف نمی شود و با رجوع به مراجع قضایی، به حتم شرایط مستاجر تحت عنوان عسر و حرج مطرح و به شکل اقساطی مستاجر ملزم به پرداخت هزینه های مقرر می شود

● قرار داد های اجاره مربوط به ملک مسکونی

در این مورد نیز میتوان با توجه به ششمین وصف و ویژگی اوضاع و احوال محق فورس ماژور ( مستقیم بودن ) توجه نمود و با در نظر گرفتن تعارض این نوع قراردادها با وصف مذکور قاعده فورس در این حالت نیز قائم نمی باشد و مستاجرین مطابق قاعده انصاف به مانند گروه دوم از صنوف مستاجر املاک تجاری تقاضای تقسیط در پرداخت دین را از دادگاه خواستار شوند.
موید باشید