آیا صلح عمری با فروش ملک باطل می‌شود؟

حسین حاجی زاده

۱ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۸۰۵ مشاوره موفق

در مورد سوال شما درباره صلح عمری و فروش ملک مشاع، پاسخ به شرح زیر است:

۱. آیا با فروش ملک، صلح عمری باطل می‌شود؟
صلح عمری به این معناست که مالک (مادر) در قالب عقد صلح، مالکیت ۱.۵ دانگ از ملک را به دخترش منتقل کرده، اما تا زمانی که مادر زنده است، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را برای خود نگه داشته است.

با فروش ملک، صلح عمری به خودی خود باطل نمی‌شود، اما چون ملک به صورت مشاع است و فروش آن نیاز به توافق تمام شرکا دارد، این فروش ممکن است منجر به انتقال سهم دختر (۱.۵ دانگ) به خریدار شود، مگر اینکه شرایط خاصی در عقد صلح ذکر شده باشد.

اگر در عقد صلح شرط شده باشد که در صورت فروش، صلح باقی بماند یا پول به دختر تعلق گیرد، باید طبق همان شرط عمل شود. در غیر این صورت، معمولا فروش ملک به معنای انتقال کلیه حقوق (از جمله سهم دختر) است.

۲. چه کسی باید پای مبایعه‌نامه را امضا کند؟
مادر (صلح‌کننده) دیگر مالک آن ۱.۵ دانگ نیست و حق امضا برای فروش آن سهم را ندارد.

دختر (صلح‌گیرنده) مالک ۱.۵ دانگ است و باید برای فروش این سهم، امضای او در مبایعه‌نامه باشد.

اگر ملک به صورت مشاعی فروخته شود (یعنی تمام شرکا توافق کنند که کل ملک فروش رود)، تمام مالکین (از جمله دختر) باید مبایعه‌نامه را امضا کنند.

۳. چه کسی پول ۱.۵ دانگ را دریافت می‌کند؟
چون دختر مالک قانونی ۱.۵ دانگ است، پول حاصل از فروش این سهم به او تعلق می‌گیرد، مگر اینکه در عقد صلح شرط دیگری شده باشد (مثلا مادر تا زمان حیات حق استفاده از منافع را داشته باشد، اما در فروش، پول به دختر برسد).

اگر مادر به عنوان منتفع‌عمری حق استفاده از ملک را داشته، این حق با فروش ملک از بین می‌رود و نمی‌تواند ادعایی نسبت به قیمت فروش داشته باشد، مگر اینکه در صلحنامه شرط شده باشد.

جمع‌بندی نهایی:
صلح عمری با فروش ملک به طور خودکار باطل نمی‌شود، اما سهم دختر (۱.۵ دانگ) به خریدار منتقل می‌شود.

دختر باید پای مبایعه‌نامه را امضا کند، چون مالک است.

پول ۱.۵ دانگ به دختر می‌رسد، مگر اینکه در صلحنامه شرط دیگری ذکر شده باشد.

اگر شرایط خاصی در عقد صلح وجود دارد، بهتر است با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در امور ملکی بررسی دقیق‌تری انجام شود.

محمدمهدی قنبری

۱ سال پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام.
در خصوص سوالات شما در مورد فروش ملک مشاع که بخشی از آن تحت صلح عمری قرار دارد، موارد زیر قابل توجه است:

ماهیت صلح عمری و تاثیر فروش ملک بر آن
صلح عمری قراردادی است که به موجب آن، مالک (مصالح) عین ملک خود را به دیگری (متصالح) منتقل می‌کند، اما منافع آن ملک (مانند حق سکونت یا دریافت اجاره‌بها) تا زمان حیات مصالح برای خود او باقی می‌ماند. پس از فوت مصالح، متصالح مالکیت کاملی بر عین و منافع ملک پیدا می‌کند.

ابطال صلح عمری در صورت فروش ملک:
فروش ملک به خودی خود باعث باطل شدن صلح عمری نمی‌شود، زیرا صلح عمری یک عقد لازم است. یعنی طرفین نمی‌توانند به سادگی آن را فسخ کنند مگر اینکه چنین حقی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.
اگر مادر شما (مصالح) در قرارداد صلح عمری حق فسخ برای خود در نظر گرفته باشد، می‌تواند ابتدا صلح را فسخ کرده و مالکیت ۱.۵ دانگ را به خود بازگرداند و سپس اقدام به فروش کند. در غیر این صورت، مالکیت ۱.۵ دانگ با دختر (متصالح) است، اما منافع آن مادام‌العمر برای مادر محفوظ است.

برای فروش کل ملک مشاع که ۱.۵ دانگ آن صلح عمری شده، چند حالت متصور است:

مادر از حق فسخ خود استفاده کند: اگر در صلح‌نامه برای مادر حق فسخ پیش‌بینی شده باشد، ایشان می‌تواند صلح را فسخ کند. در این حالت مالکیت ۱.۵ دانگ به مادر برمی‌گردد و ایشان می‌تواند این سهم را بفروشد.

توافق مادر و دختر: دختر به عنوان مالک عین ۱.۵ دانگ و مادر به عنوان دارنده حق منافع مادام‌العمر، مشترکا برای فروش این ۱.۵ دانگ به توافق برسند. در این صورت خریدار، مالکیت کامل ۱.۵ دانگ را به دست می‌آورد.

فروش سهم توسط دختر با حفظ حقوق مادر: دختر (متصالح) می‌تواند سهم ۱.۵ دانگ خود را بفروشد، اما این فروش با حفظ حقوق مادام‌العمر مادر (مصالح) خواهد بود. یعنی خریدار جدید مالک عین ملک می‌شود ولی تا زمان حیات مادر، حق استفاده از منافع آن را نخواهد داشت، مگر اینکه مادر رضایت دهد منافع خود را نیز واگذار کند.

امضای مبایعه‌نامه و دریافت وجه
چه کسی باید مبایعه‌نامه را امضاء کند؟

مالکیت عین ملک با دختر (متصالح) است. بنابراین، برای انتقال مالکیت ۱.۵ دانگ، امضای دختر به عنوان فروشنده ضروری است.

منافع ملک تا پایان عمر با مادر (مصالح) است. اگر قرار باشد ملک بدون این حق عمری و به طور کامل به خریدار منتقل شود، مادر نیز باید رضایت خود را اعلام کرده و مبایعه‌نامه را امضا کند یا به نحو دیگری (مثلا با فسخ صلح یا تنظیم اقرارنامه رسمی) از حق منافع خود صرف نظر کند.

بنابراین، برای فروش کامل ۱.۵ دانگ (هم عین و هم منافع)، امضای هر دو نفر (مادر و دختر) یا اقداماتی که نشان‌دهنده توافق هر دو بر این انتقال باشد، لازم است. اگر صلح‌نامه رسمی باشد، این انتقالات باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

چه کسی پول را می‌گیرد؟

از آنجایی که دختر مالک قانونی عین ۱.۵ دانگ است، اصولا وجه حاصل از فروش این سهم به او تعلق می‌گیرد.

اما چون مادر حق منافع مادام‌العمر داشته و با فروش ملک این حق را از دست می‌دهد، معمولا در چنین مواردی مادر و دختر باید در مورد چگونگی تقسیم وجه حاصل از فروش یا جبران حق منافع مادر با یکدیگر توافق کنند. این توافق می‌تواند به صورت دریافت بخشی از ثمن معامله توسط مادر یا هر ترتیب دیگری باشد که مورد رضایت طرفین باشد. قانون در این خصوص سکوت کرده و به توافق طرفین واگذار شده است.

نکات مهم:

مفاد دقیق قرارداد صلح عمری بسیار مهم است، خصوصا در مورد وجود یا عدم وجود حق فسخ برای مادر.

در صورتی که قرارداد صلح عمری به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، هرگونه اقدام برای فروش ملک باید با رعایت تشریفات قانونی و احتمالا از طریق همان دفترخانه انجام شود.

با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی مربوط به ملک مشاع و صلح عمری، توصیه می‌شود حتما با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت نمایید.

احسان عبدالهی تأیید‌شده

۱ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۱٬۲۲۰ مشاوره موفق

مالک شخص صلح شونده بوده ولی بخ دلیل اینکه منافع در اختیار صلح کننده می باشد مبایعه نامه باید توسط هر دو نفر امضاء شود . ترتیب تقسیم ثمن نیز بستگی به توافق طرفین دارد .