بنیاد وکلا
پشتیبانی و رزرو مشاوره ۴۲۸۱۸ - ۰۲۱
۴۲۸۱۸ - ۰۲۱

لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.

آیا سند ملکی که با وکالت‌نامه به شخص ثالث با حسن‌نیت منتقل شده قابل ابطال است؟

پرسیده شده ۱ ساعت پیش ۱۱ پاسخ ثبت شده

من در قالب پیش‌فروش، آپارتمانی را از یک سازنده خریدم و در ازای ثمن، طبق قرارداد، آپارتمان خودم را با وکالت در فروش و اختیارات مطلق به او منتقل کردم. بعداً متوجه شدم سازنده نه مالکیت پروژه را داشته و نه حق فروش، و حتی هیچ پیشرفت فیزیکی در پروژه انجام نداده بود؛ در نهایت مالک اصلی زمین، قرارداد را با سازنده فسخ کرد. سازنده با استفاده از همان وکالت رسمی، آپارتمان من را به شخص ثالثی که ظاهراً با حسن‌نیت اقدام کرده، منتقل کرده است. آیا راهی برای پس‌گرفتن آپارتمانم وجود دارد؟

جمع‌بندی پاسخ وکلا در حال آماده‌سازی

پاسخ‌های وکلا در حال جمع‌بندی است؛ چند لحظه دیگر همین‌جا نمایش داده می‌شود.

پاسخ هوشمند بنیاد وکلا هوش مصنوعی

ابطال سند با وجود انتقال به شخص ثالث

صرف داشتن وکالت رسمی به معنای قطعی بودن انتقال نیست؛ وکیل ملزم به رعایت مصلحت موکل است و بر اساس رأی وحدت رویه، حتی وکالت بلاعزل هم اجازه فروش به قیمت غیرمتعارف را نمی‌دهد. اگر عدم رعایت مصلحت، صوری بودن انتقال یا بی‌اعتباری قرارداد مبنا اثبات شود، می‌توان دعوای ابطال سند رسمی را مطرح کرد. با این حال، چنانچه حسن‌نیت خریدار ثالث ثابت بماند، ممکن است دادگاه ملک را تلف‌شده بداند و سازنده را صرفاً به پرداخت قیمت روز و خسارات محکوم کند.

منابع: رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور، قانون مدنی

این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.

۱۱ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی

پاسخ برتر ۵۷ دقیقه پیش
مهدی علیلو

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

با سلام
با توجه به توضیحات شما، امکان پیگیری قضایی برای بازگرداندن آپارتمان وجود دارد، اما نتیجه پرونده به مفاد قرارداد، حدود اختیارات وکالت‌نامه و وضعیت خریدار ثالث بستگی دارد. صرف اینکه سازنده با وکالت‌نامه رسمی ملک شما را منتقل کرده، لزوما به معنای قطعی و غیرقابل برگشت بودن انتقال نیست؛ زیرا وکیل مکلف است در حدود اختیار و با رعایت مصلحت موکل اقدام کند و در صورت تجاوز از حدود وکالت یا عدم رعایت مصلحت، حسب شرایط، معامله می‌تواند فضولی تلقی شود. رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور نیز تاکید کرده است که حتی درج اختیار فروش «به هر قیمت» یا «به هر شخص» در وکالت‌نامه، در صورت فروش به ثمن بخس و غیرمتعارف، لزوما وکیل را از رعایت مصلحت موکل معاف نمی‌کند. بنابراین در صورت وجود دلایلی مانند صوری یا غیرمتعارف بودن معامله، سوءاستفاده از وکالت، عدم رعایت مصلحت شما یا وجود ایراد در اختیار سازنده، می‌توان حسب مورد دعوای ابطال معامله و سند رسمی انتقال و استرداد ملک را مطرح کرد. البته حسن‌نیت خریدار ثالث نیز موضوع مهمی است و باید دقیقا بررسی شود؛ بنابراین قبل از طرح دعوا، متن قرارداد پیش‌فروش، وکالت‌نامه، سند انتقال به شخص ثالث و مدارک مربوط به فسخ قرارداد سازنده با مالک اصلی باید بررسی شود.

مصطفی فودازی ۱۵ دقیقه پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۵٫۰ · ۱۰ مشاوره موفق

با سلام
بله، راه برای پس‌گرفتن ملک وجود دارد؛ اما نتیجه به متن وکالت‌نامه و نحوه انتقال به ثالث بستگی دارد.
اگر ثابت شود سازنده با وجود وکالت، خارج از حدود اختیار یا برخلاف مصلحت شما اقدام کرده، می‌توان ابطال معامله و سند انتقال به ثالث را مطرح کرد؛ رای وحدت رویه ۸۴۷ نیز در شرایطی چنین انتقالی را قابل ابطال دانسته است.
اما اگر وکالت‌نامه واقعا اختیار مطلق فروش را داده باشد و انتقال به ثالث با شرایط متعارف انجام شده باشد، حسن‌نیت ثالث و مفاد دقیق وکالت‌نامه بسیار تعیین‌کننده است.
در فرض شما، فسخ قرارداد سازنده با مالک زمین به‌تنهایی مانع استفاده از وکالت‌نامه شما نمی‌شود؛ باید رابطه قراردادی شما با سازنده و نحوه استفاده او از وکالت‌نامه بررسی شود.

حمیدرضا قاسمی ۵۶ دقیقه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰ · ۸۶ مشاوره موفق

با توجه به انتقال رسمی آپارتمان به شخص ثالث، پس‌گرفتن عین ملک بسیار دشوار و معمولا ممکن نیست. رویه قضایی در این موارد به «تلف حکمی» استناد می‌کند و شما را به دریافت بهای روز ملک از سازنده ارجاع می‌دهد. باید علیه سازنده دادخواست مطالبه ثمن به نرخ روز و غرامات مطرح کنید. خریدار ثالث را نیز می‌توانید به‌عنوان خوانده اضافه کنید تا حسن‌نیت او بررسی شود، اما انتظار بازگشت ملک را نداشته باشید.

ابراهیم باقریان ۵۰ دقیقه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۵٫۰ · ۱۹ مشاوره موفق

بله، راه حقوقی برای پس‌گرفتن آپارتمان وجود دارد و با توضیحی که دادید، پرونده شما قابل پیگیری جدی است؛ اما نتیجه تا حد زیادی به متن وکالت‌نامه و قرارداد پیش‌فروش بستگی دارد.
نکته کلیدی این است که باید بررسی شود سازنده هنگام انتقال آپارتمان شما به ثالث، در حدود اختیارات وکالت و با رعایت مصلحت شما اقدام کرده یا خیر. قانون مدنی و رای وحدت رویه ۸۴۷ ۱۴۰۳/۲/۲۵ در این زمینه بسیار مهم‌اند؛ حتی وجود عبارت‌های بسیار گسترده در وکالت‌نامه، لزوما به وکیل اجازه فروش مال موکل به قیمت غیرمتعارف و برخلاف مصلحت او نمی‌دهد

نمایش ۷ پاسخ دیگر وکلا بستن پاسخ‌های بیشتر
سیما حشمتی ۴۸ دقیقه پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۵٫۰ · ۴ مشاوره موفق

امکان پیگیری و درخواست بی‌اعتباری انتقال وجود دارد، اما مانع اصلی، وکالت‌نامه رسمی و ادعای حسن‌نیت خریدار ثالث است. برای غلبه بر آن باید نشان داد سازنده در استفاده از وکالت، خلاف مصلحت موکل یا خارج از حدود اختیار عمل کرده به‌ویژه با بررسی قیمت انتقال، نحوه پرداخت ثمن و ارتباط یا اطلاع خریدار ثالث از وضعیت واقعی پروژه.
بنابراین صرف تخلف سازنده کافی نیست و متن قرارداد، وکالت‌نامه و مدارک انتقال به ثالث باید بررسی شود.

تهمینه جعفری زرمهری ۲۷ دقیقه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۲۸ مشاوره موفق

بله، در صورت اثبات فریب و عدم مالکیت سازنده بر پروژه و فقدان پروژه، می‌توانید با طرح دعوای ابطال یا فسخ قرارداد و معامله و اثبات تبانی یا عدم حسن‌نیت واقعی خریدار ثالث، درخواست بازگرداندن آپارتمان خود را مطرح کنید، هرچند اگر خریدار ثالث واقعا حسن‌نیت داشته باشد و شرایط قانونی معامله را رعایت کرده باشد، بازپس‌گیری دشوار می‌شود و ممکن است مطالبه خسارت از سازنده راه عملی‌تری باشد.

فاطمه شکیبایی ۱۰ دقیقه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰ · ۲ مشاوره موفق

با درود خدمت شما
در موضوعی که شرح دادید ، احتمال بررسی عنوان کیفری وجود دارد؛ خصوصا اگر ثابت شود سازنده از ابتدا مالک یا دارای اختیار قانونی نبوده و با علم به این موضوع، مال شما را نیز بابت معامله‌ای که امکان اجرای آن را نداشته دریافت کرده است. البته عنوان کیفری دقیق باید بر اساس مدارک و علم و قصد او تعیین شود و صرف شکست پروژه به‌تنهایی برای احراز جرم کافی نیست.

معصومه حیدری ۲۱ دقیقه پیش

کارآموز وکالت کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۱۷ مشاوره موفق

درود
بله البته اگر ثابت شود انتقال توسط سازنده خارج از حدود وکالت یا برخلاف مصلحت شما بوده، می‌توان ابطال معامله و سند انتقال و استرداد ملک را خواست. همچنین امکان مطالبه خسارت از سازنده وجود دارد.

اسماعیل کبیری ۲۲ ثانیه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

سلام . به نظر می رسد امکان پس گرفتن آپارتمانتون غیر ممکن باشد . البته اگر وکالتی انجام شده و طرف شما به قیمت متعارف نفروخته باشه شاید بتوان شانسی برای شما قائل شد

علی غلامی ۲ دقیقه پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

سلام. معامله شخص با شما فضولی بوده است. مطابق رای وحدت رویه ۸۱۱ شما میتونید قیمت روز ملک را از آن شخص که با وی معامله کرده اید مطالبه کنید.

هومن زمانی ۵۶ دقیقه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰ · ۱۰ مشاوره موفق

قبلا به این پرسش پاسخ داده شده است سندی که قرارداد اولیه آن باطل است باطل است حتی اگر فرد ثالث حسن نیت داشته باشد

۲۴۳ وکیل متخصص ابطال سند رسمی آنلاین‌اند

پرسش خود را بفرستید؛ اولین وکیل آزاد در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهد.

پرسش حقوقی دیگری دارید؟

پرسش خود را رایگان مطرح کنید؛ وکلا و کارشناسان حقوقی بنیاد وکلا در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهند.

پرسش جدید