موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا درج مساحت انباری در زیربنای پیش‌فروش، مطالبه وجه آن را مجاز میکند؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۳۸ پاسخ ثبت شده
در قراردادِ رسمیِ پیش‌فروش، فروشنده قید کرده که مساحتِ انباری جزءِ زیربنا محسوب میشود. آیا بر این اساس می‌تواند بهای آن را مطالبه کند؟ در قانونِ پیش‌فروشِ ساختمان، ملاکِ مساحت، صورت‌مجلسِ تفکیکی است و این شرط در بخشِ شرایطِ عمومیِ قرارداد درج شده است.
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
صرف درج شرطِ احتساب انباری در زیربنا مجوزی برای مطالبه وجه اضافی نیست و ملاک نهایی صورتمجلس تفکیکی است، مگر اینکه در قرارداد قیمت و فرمول مشخصی برای آن توافق شده باشد.
این یک قاعده کلی است و امکان مطالبه وجه به نحوه تعیین قیمت در متن قرارداد و مندرجات صورتمجلس تفکیکی شما بستگی دارد.
جاوید محمدیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
عدم جواز مطالبه بهای انباری بدون توافق صریح
اکثر وکلا معتقدند صرف درج اینکه انباری جزء زیربنا است، حق دریافت وجه اضافه به فروشنده نمی‌دهد. ملاک نهایی محاسبه مساحت طبق قانون، صورتمجلس تفکیکی است و شروط مغایر با آن می‌تواند باطل یا غیرقابل استناد باشد. با این حال اگر در قرارداد فرمول محاسبه روشن یا توافق صریحی برای پرداخت بهای هر مترمربع انباری وجود داشته باشد، ممکن است فروشنده بتواند آن را مطالبه کند.
منابع: ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
در این پرونده، صرف درج عبارت مربوط به احتساب مساحت انباری در زیربنا، بدون تصریح به بهای مستقل یا فرمول روشن برای آن، به‌تنهایی مبنای مطالبه جداگانه از خریدار نیست. ملاک اصلی، مفاد قرارداد رسمی و صورتمجلس تفکیکی است. بنابراین اگر در متن قرارداد، قیمت انباری به‌طور صریح و مستقل تعیین نشده باشد، فروشنده اصولا نمیتواند بعدا بهای جداگانه‌ای برای آن مطالبه کند.
صرف درج عبارت مساحت انباری جزء زیربنا محسوب می‌گردد در بخش شرایط عمومی قرارداد، به‌هیچ‌وجه واجد اثر حقوقی مستقل در جهت ایجاد حق مطالبه ثمن جداگانه بابت انباری نمیباشد.
وفق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان و به‌ویژه ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی آن، ملاک نهایی و لازم‌الاتباع در تعیین مساحت و تسویه حساب مالی صورتمجلس تفکیکی است. بنابراین، تعیین میزان واقعی و قابل محاسبه مساحت، صرفا بر مبنای مندرجات صورتمجلس تفکیکی صورت می‌پذیرد و توافقات قراردادی نمیتواند مغایر با این معیار آمره تفسیر یا اجرا گردد.
چنانچه در قرارداد، انباری به‌صورت مستقل از واحد اصلی تفکیک و تصریح شده و ثمن معامله نیز بر مبنای مساحت مفروز واحد اصلی تعیین گردیده، استناد فروشنده به یک شرط کلی و غیرمصرح در بخش شرایط عمومی، جهت تسری مساحت انباری به مبنای محاسبه ثمن و مطالبه مازاد، فاقد وجاهت حقوقی بوده و با اصول حاکم بر تفسیر قراردادها و نیز مقررات آمره قانون پیش‌فروش در تعارض است.
تفسیر باید به نحوی صورت گیرد که مجموع مفاد قرارداد و اراده مشترک طرفین را تامین نماید و نمی‌توان یک عبارت کلی را به گونه‌ای تفسیر نمود که منجر به توسعه تعهدات مالی خارج از مفاد صریح و مشخص قرارداد و نیز خارج از معیار قانونی صورتمجلس تفکیکی گردد.
سلام پیرو سوال شما، صرف درج شرط در قرارداد پیش‌فروش که «مساحت انباری جزء زیربنا محسوب میشود» لزوما به فروشنده حق مطالبه بهای مستقل بابت انباری نمی‌دهد؛ زیرا در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، مساحت و مشخصات واحد باید مطابق مقررات قانون پیش‌فروش و اسناد و مدارک فنی و ثبتی از جمله صورتمجلس تفکیکی تعیین شود و اگر مساحت نهایی طبق صورتمجلس تفکیکی با مقدار قراردادی تفاوت داشته باشد، آثار مالی آن تابع ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان است. اگر انباری در صورتمجلس تفکیکی به‌عنوان فضای مستقل با مساحت مشخص درج شده باشد، فروشنده نمیتواند صرفا با استناد به یک عبارت کلی در «شرایط عمومی» آن را به‌عنوان زیربنای قابل محاسبه برای مطالبه وجه اضافی تلقی کند؛ به‌خصوص اگر ثمن بر مبنای مترمربع واحد مسکونی تعیین شده باشد. بنابراین برای تعیین دقیق حق فروشنده باید متن بند مربوط به ثمن، نحوه محاسبه قیمت، متراژ قراردادی و صورتمجلس تفکیکی با هم تطبیق داده شوند؛ اگر شرط مذکور با مقررات آمره قانون پیش‌فروش تعارض داشته باشد، شرط قراردادی نیز نمیتواند مقررات قانونی را کنار بزند.
باسلام
خیر؛ صرف درج عبارت مساحت انباری جزء زیربنا محسوب میشود به‌تنهایی مجوز مطالبه بهای جداگانه انباری نیست. در وضعیتی که توضیح داده‌اید، استناد به صورتمجلس تفکیکی اهمیت بیشتری دارد.
طبق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی با مقدار درج‌شده در قرارداد تفاوت داشته باشد، مابه‌التفاوت با نرخ قراردادی محاسبه میشود. همچنین ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی صراحتا می‌گوید ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت، با رعایت ماده ۷ قانون، صورتمجلس تفکیکی است.
طبق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، ملاک محاسبه نهایی مساحت، صورتمجلس تفکیکی است. انباری در عرف و عادت، جزء یا تابع آپارتمان محسوب نمیشود و به‌طور مستقل قابل فروش است.
شرط مذکور با نص قانونی (ماده ۷) در تعارض است و قابل ابطال میباشد. فروشنده نمیتواند بهای انباری را به عنوان زیربنا مطالبه کند، چراکه اساسا انباری در تعریف زیربنا نمی‌گنجد و ملاک محاسبه، صورتمجلس تفکیکی است.
سلام با توجه به اینکه ملاک تعیین مساحت در قراردادهای پیش‌فروش، صورتمجلس تفکیکی است، درج این شرط در بخش «شرایط عمومی» که ماهیت کلی دارد، نمیتواند بر مفاد تخصصی و الزام‌آور صورتمجلس تفکیکی غلبه کند؛ لذا اگر در صورتمجلس تفکیکی مساحت انباری جزو زیربنا محسوب نشده باشد، فروشنده حق مطالبه بهای اضافی آن را ندارد. در واقع، شرطی که با مبانی قانونی و اسناد رسمی (تفکیک ملک) در تضاد باشد، فاقد اعتبار حقوقی برای مطالبه وجه مازاد است.
خیر، صرف درج این شرط لزوما به فروشنده حق مطالبه بهای جداگانه انباری نمی‌دهد.
طبق آیین‌نامه قانون پیش‌فروش، ملاک نهایی محاسبه مساحت و قیمت، صورتمجلس تفکیکی است و وضعیت انباری نیز باید مطابق شناسنامه فنی و ملکی مشخص شود.
بنابراین اگر انباری در صورتمجلس تفکیکی جداگانه درج شده باشد، باید دید در قرارداد رسمی دقیقا چه متراژی و با چه نرخی برای آن توافق شده است؛ صرف عبارت «انباری جزء زیربناست» برای مطالبه مبلغ اضافی کافی نیست.
به‌طور کلی، صرف اینکه در قرارداد نوشته شده مساحت انباری جزء زیربنا محسوب میشود، به‌تنهایی به فروشنده اجازه مطالبه وجه اضافی نمی‌دهد. در پیش‌فروش ساختمان، ملاک نهایی مساحت و محاسبه قیمت، اصولا صورتمجلس تفکیکی و ضوابط قانون پیش‌فروش است. بنابراین اگر انباری در صورتمجلس تفکیکی جداگانه مشخص شده باشد، فروشنده نمیتواند صرفا با استناد به یک شرط کلی در قرارداد، بهای آن را به‌عنوان زیربنا مطالبه کند؛ البته متن دقیق قرارداد و نحوه تعیین قیمت باید بررسی شود ....
با سلام،اگر در قرارداد آمده باشد که:
قیمت بر اساس هر مترمربع محاسبه میشود و
مساحت انباری نیز طبق مساحت نهایی مندرج در صورتمجلس تفکیکی در مساحت قابل محاسبه منظور میشود،
ممکن است فروشنده بتواند بهای آن را در چارچوب همان فرمول قراردادی مطالبه کند؛ نه لزوما به‌عنوان مبلغی جدا از ثمن، بلکه به‌عنوان بخشی از مساحت مبنای محاسبه قیمت.
عرض سلام و ادب
صرف درج شرط «انباری جزء زیربناست» به‌تنهایی مجوز مطالبه بهای آن نیست زیرا در پیش‌فروش، ملاک نهایی مساحت، صورتمجلس تفکیکی و مفاد معتبر قرارداد است لذا اگر انباری در صورتمجلس تفکیکی مستقل از واحد درج شده باشد، اصل بر عدم محاسبه آن در متراژ واحد است و شرط شرایط عمومی نیز نمیتواند برخلاف مقررات آمره قانون پیش‌فروش، مبنای مطالبه وجه قرار گیرد.
بنابراین فروشنده فقط در صورت وجود توافق روشن و معتبر درباره قیمت انباری می‌تواند وجه آن را مطالبه کند.
اگر در قرارداد رسمی پیش‌فروش صراحتا توافق شده باشد که مساحت انباری جزء زیربنا محسوب شود، صرف درج این شرط لزوما به فروشنده حق مطالبه وجه جداگانه نمی‌دهد؛ مفاد قرارداد و نحوه محاسبه ثمن تعیین‌کننده است.
با این حال، اگر در قرارداد قیمت بر اساس متراژ نهایی مندرج در صورتمجلس تفکیکی تعیین شده باشد، ملاک می‌تواند همان مساحت رسمی باشد و شرط مغایر، قابل ایراد است. برای اظهارنظر دقیق باید بند مربوط به ثمن و نحوه محاسبه متراژ بررسی شود.
با سلام
خیر بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان مساحت نهایی واحد باید بر اساس صورتمجلس تفکیکی تعیین بشه در قانون ملحقاتی مثل انباری و پارکینگ جزو زیربنای خالص واحد مسکونی محسوب نمی‌شن و قیمت جداگانه‌ای دارند مگر اینکه توافق صریحی در قرارداد وجود داشته باشه که هزینه اون‌ها هم به صورت جداگانه محاسبه بشه.
خیر، صرف درج این شرط در قرارداد، برای مطالبه بهای انباری کافی نیست.
مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، ملاک تعیین مساحت، صورتمجلس تفکیکی است. از آنجا که مساحت انباری در صورتمجلس تفکیکی مستقل از زیربنای واحد قید میشود، فروشنده نمیتواند صرفا با استناد به شرط مندرج در شرایط عمومی قرارداد، انباری را جزء زیربنا محسوب کرده و بهای آن را مطالبه کند؛ به‌ویژه اگر این شرط با مقررات آمره قانون پیش‌فروش مغایرت داشته باشد
خیر ملاک قطعی مساحت و تفکیک اجزا از جمله انباری صورت مجلس تفکیکی اداره ثبت است و شروط عمومی قرارداد نمی تواند برخلاف قوانین آمره پیش فروش ساختمان عمل کند بنابراین فروشنده حق ندارد با ادغام انباری در زیربنا بهای اضافه مطالبه کند و تسویه حساب باید بر اساس متراژ دقیق مندرج در صورت مجلس تفکیکی و قیمت واحد مندرج در قرارداد انجام شود
باسلام، صرف درج عبارت «مساحت انباری جزء زیربنا محسوب می‌گردد» در قرارداد، به‌تنهایی حق مطالبه ثمن جداگانه بابت انباری ایجاد نمی‌کند. طبق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان و ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی آن، ملاک نهایی تعیین مساحت و تسویه‌حساب، صورتمجلس تفکیکی است و توافق قراردادی نمیتواند برخلاف این معیار آمره تفسیر یا اجرا شود.
با سلام
اگر در قرارداد رسمی صراحتا مساحت انباری جزء زیربنا و مبنای محاسبه ثمن تعیین شده باشد، اصل بر اعتبار توافق است؛ اما مغایرت آن با صورتمجلس تفکیکی و مقررات آمره قانون پیش‌فروش ساختمان می‌تواند مانع مطالبه شود.
بنابراین صرف درج این عبارت، به‌تنهایی حق مطالبه قطعی ایجاد نمی‌کند و باید متن قرارداد و صورتمجلس تفکیکی تطبیق داده شود.
ملاک قانونی مساحت بنا، صورتمجلس تفکیکی است و ماده ۷ قانون پیش‌فروش نیز محاسبه مابه‌التفاوت را بر مبنای آن مقرر کرده است.
بنابراین صرف درج شرط «انباری جزء زیربناست» لزوما حق مطالبه جداگانه ایجاد نمی‌کند و متن قرارداد باید دقیق بررسی شود.
صرف درج شرطبه‌تنهایی مجوز مطالبه بهای آن نیست زیرا در پیش‌فروش، ملاک نهایی مساحت، صورتمجلس تفکیکی و مفاد معتبر قرارداد است اگر انباری در صورتمجلس تفکیکی مستقل از واحد درج شده باشد، اصل بر عدم محاسبه آن در متراژ واحد است و شرط نمیتواند برخلاف مقررات آمره قانون پیش‌فروش، مبنای مطالبه وجه قرار گیرد.
بر اساس قانون، فروشنده نمیتواند وجه اضافی برای فضاهایی مانند انباری و پارکینگ، که جزو زیربنای اصلی محسوب میشود مطالبه کند مگر اینکه در قرارداد و با صراحت و با ذکر قیمت، جدا گانه برای آنها توافق شده باشد مهمترین مدرک صورت مجلس تفکیکی است که ملاک نهایی محاسبه ی مساحت است
با فرض سوال ، ملاک تعیین مساحت در قراردادهای پیش‌فروش، صورتمجلس تفکیکی است ؛ لذا اگر در صورتمجلس تفکیکی مساحت انباری جزو زیربنا محسوب نشده باشد، فروشنده حق مطالبه بهای اضافی ندارد.
باسلام
صرف در قرارداد نوشته شده مساحت انباری جزء زیربنا محسوب میشود، به‌تنهایی به فروشنده اجازه مطالبه وجه اضافی نمی‌دهد.و مخالفت با قوانین پیش فروش می باشد.
سلام
خیر، صرف بند عمومی قرارداد برای مطالبه بهای انباری کافی نیست؛ ملاک اختلاف متراژ در قانون پیش‌فروش، صورتمجلس تفکیکی است و مطالبه فقط در حد مندرجات رسمی و نرخ قراردادی قابل طرح است.
با سلام کاربر گرامی حسب ماده ۱۰ قانون مدنی می‌تواند نوعی قرارداد خصوصی باشد و همچنین به جهت اینکه در توافقات طرفین داخل شده و اصل بر حاکمیت اراده است درج این شرط مانعی ندارد
درود. قید این جمله در قرارداد رسمی که مساحت انباری جز زیر بنا محسوب میشه ، موجب مطالبه ی وجه اضافی نمیشود طبق قانون ملاک نهایی تعیین مساحت صورت مجلس تفکیکی میباشد.
سلام اگر در شرایط مبایعه نامه ذکر شده که انباری جز زیر بنا هست نمی تواند قیمت را دو بار محاسبه کند و قانون طبق توافقی که صورت گرفته جزو زیر بنا می باشد
خیر، زیرا بر اساس ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، ملاک محاسبه، مساحت مندرج در صورتمجلس تفکیکی است و شرط خلاف آن در شرایط عمومی، باطل و غیرنافذ محسوب میشود.
درود صرف این شرط در قرار داد برای شما حقی ایجاد نمی‌کند که بتوانید وجه اضافی دریافت کنید مگر این که در ضمن همان قرار داد یا قرار داد دیگری برای انباری مبلغی مشخص شده باشد
سلام ، این شرط در بخش شرایط عمومی قرارداد، نمیتواند ملاک محاسبه مساحت و مبنای مطالبه وجه باشد.
طبق ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تصریح به مساحت کل عرصه و زیربنا به‌عنوان یکی از موارد ضروری قرارداد داشته و ماده ۶ این قانون نیز صراحتا صورتمجلس تفکیکی را مبنای تعیین مساحت نهایی می‌داند. بنابراین شرط خلاف قانون در بخش شرایط عمومی، قابل استناد نیست و فروشنده فقط بر اساس متراژ مندرج در صورتمجلس تفکیکی حق مطالبه بها دارد.
موفق باشید
درود
صرف درج این متن درقرارداد نمیتواند مبنای مطالبه فروشنده بابت مساحت انباری تلقی گرددچراکه طبق قانون پیش فروش، ملاک مساحت صورت مجلس تفکیکی است پس اگر انباری درصورت مجلس تفکیکی مستقل ازواحد درج شده باشد اصل براین است که انباری جز زیر بنا محسوب نمی شود چراکه خلاف قانون پیش فروش وقواعدآمره است ونهایتا مفادقراردادبایدتوسط وکیل بررسی گردد.
