آیا دارنده سند وکالتی، می تواند سند مالکیت را ابطال کند؟

با سلام

زمین بزرگی را در سال ۱۳۴۸ سه نفر به صورت مشترک و بالسویه خریده بودند (سند رسمی دارد). این زمین بعدا در سال ۱۳۶۳ به ۶۰ قطعه تفکیک میشه و کپی تقسیم نامه آن موجود است (البته بدون امضا) (از این سه نفر دو نفر فوت شده اند). در یکی از قطعات افراز شده از آن زمین:

۱- یکی از آن سه نفر (فوت شده)، آن قطعه زمین را (که در آن تقسیم نامه متعلق به وی بوده) با قولنامه عادی و شاهد در سال ۱۳۶۴ به فرد دیگری فروخته است. آن فرد نیز بر اساس تفاضانامه ای در سال ۱۳۷۵ از اداره ثبت درخواست سند ۱۴۷ کرده و پس از طی مراحل قانونی در سال ۸۴ برای آن سند ثبتی رسمی صادر می شود. در سال ۸۳ نیز دور آن دیوار را دیوار کشیده و متصرف می شود.

۲- از طرف دیگر یکی دیگر از آن سه نفر (فوت شده)، بر خلاف توافق ضمنی آن تقسیم نامه، آن قطعه زمین را (که در آن تقسیم نامه متعلق به وی نبوده) طی یک سند رسمی دفترخانه ای به صورت وکالتی در سال ۱۳۸۳ به فرد دیگر فروخته است. پس از آن نیز به صورت وکالتی دفترخانه ای چند معامله روی آن انجام شده است و الان فردی ادعای مالکیت بر روی این زمین را دارد.

توضیح اینکه هیچ کدام از دو مالک مشاع اولیه از سهم یک سوم خود بیشتر نبرده و نفر سوم بیشتر برده بوده است.

آیا دارنده سند وکالتی در راه ۲، می تواند سند مالکیت در راه ۱ را ابطال کند؟

در صورت درخواست ابطال سند، به نظر شما رای این پرونده چیست؟

توصیه شما برای جلوگیری از ابطال سند مالک راه ۱ چیست؟ (چه مدارکی می تواند راهگشا باشد؟)