آیا خریدار می‌تواند جوی آب را تصرف کند؟

سلام و وقت شما بخیر،
سؤال بسیار مهمی درباره **حدود اربعه، مالکیت زمین کشاورزی، جوی آب، و اختلاف در تعبیر متراژ و موقعیت مکانی زمین فروخته‌شده** مطرح کرده‌اید. اجازه بدهید موضوع را به صورت کامل و دقیق، از منظر **حقوق ثبت، املاک و قواعد فقهی و عرفی مربوط به آب و زمین کشاورزی** پاسخ دهم:

---

## ✅ خلاصه موضوع:

- زمینی به مساحت یک هکتار (۱۰٬۰۰۰ متر مربع) وجود دارد؛
- **۲۵۰۰ متر از "بالای زمین"** به شخصی فروخته شده است؛
- در **سمت شرق زمین، جوی آبی وجود دارد** که توسط مالک اصلی احداث شده و آب آن برای کل زمین (از جمله قسمت پایین) استفاده می‌شود؛
- در سند رسمی، حدود اربعه سمت شرق، به اشتباه نوشته شده:
> "زمین همسایه فلانی"
در حالی که باید می‌نوشتند:
> "جوی آب و سپس زمین همسایه"
- حالا خریدار ۲۵۰۰ متر مدعی است که جوی آب در محدوده زمین اوست و نمی‌گذارد آب به پایین زمین برسد.

---

## ✅ پاسخ حقوقی و فنی:

### 🟩 ۱. **جوی آب جزو حریم و تاسیسات زمین اصلی است، نه زمین فروخته‌شده**
بر اساس عرف کشاورزی و قوانین مدنی:

- جوی آبی که توسط مالک اصلی در زمین خودش احداث شده، **جزو متعلقات و ملحقات زمین اصلی است**؛
- مگر اینکه **صراحتا در عقد بیع، جوی آب نیز به همراه زمین فروخته شده باشد**؛
- اگر چنین تصریحی نشده باشد، **جوی جزء زمین فروخته‌شده محسوب نمی‌شود**، حتی اگر در حدود اربعه اشتباه شده باشد.

📌 ** قانون مدنی**:
> «هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزو یا تابع مبیع شناخته شود، داخل در بیع است، مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.»

---

### 🟩 ۲. **اشتباه در حدود اربعه سند، قابل اصلاح است**

- اگر در سند رسمی، حدود اربعه به‌اشتباه نوشته شده باشد (مثلا جوی آب را لحاظ نکرده باشند)،
می‌توان با **درخواست اصلاح سند از اداره ثبت یا دادگاه حقوقی**، این اشتباه را اصلاح کرد.


---

### 🟩 ۳. **خریدار نمی‌تواند مانع عبور آب شود**

- حتی اگر جوی آب در محدوده ۲۵۰۰ متر فروش رفته قرار گرفته باشد، ولی **جوی برای استفاده کل زمین احداث شده باشد**، خریدار **حق قطع آب یا تصرف در حق ارتفاق عبور آب را ندارد**.

📌
> حقوق ارتفاق مانند عبور، آب‌دادن، و... در صورت وجود عرف یا استفاده سابق، **محفوظ است**، حتی اگر در عقد ذکر نشده باشد.

بنابراین، اگر:
- عبور آب از این جوی به پایین زمین یک **حق ارتفاق مستقر و عرفی** بوده؛
- و **قبل از فروش زمین نیز این استفاده وجود داشته**؛

آن‌گاه خریدار **نمی‌تواند مانع عبور آب شود** و این عمل **موجب ضمان و مسئولیت مدنی** نیز خواهد بود.

---

## ✅ نتیجه نهایی:

| موضوع | پاسخ حقوقی |
|-------|-------------|
| آیا جوی آب جزو زمین خریدار است؟ | **خیر، مگر اینکه صراحتا در قرارداد آمده باشد** |
| آیا خریدار می‌تواند مانع عبور آب شود؟ | **خیر، چون عبور آب حق ارتفاقی عرفی برای سایر قسمت‌های زمین است** |
| اشتباه در حدود اربعه سند چه می‌شود؟ | قابل اصلاح از طریق **اداره ثبت یا دادگاه حقوقی** |
| راهکار مالک اصلی چیست؟ | طرح **دعوی اثبات حق ارتفاق عبور آب** و یا **درخواست اصلاح سند** |

---

## ✍️ راهکار عملی برای شما:

۱. **درخواست کارشناسی رسمی** بدهید تا **موقعیت جوی آب، جهت جریان، و میزان استفاده** مشخص شود.

۲. اگر خریدار مانع عبور آب شده:
- **دادخواست حقوقی "اثبات حق ارتفاق عبور آب" و "رفع مزاحمت"** علیه او مطرح کنید.

۳. اگر حدود اربعه اشتباه درج شده:
- **درخواست اصلاح سند رسمی** از طریق اداره ثبت یا دادگاه بدهید.

---

با سلام و عرض ادب خدمت شما ،خیر

اگر جوی آب حق ارتفاقی برای زمین پایینی (باقی‌مانده مالک اصلی) ایجاد کرده باشد، حتی اگر در سند ذکر نشده باشد، ممکن است بتوان با استناد به ماده ۹۳ قانون مدنی یا عرف محل از قطع آب جلوگیری کرد.
همچنین، اگر مالک اصلی بتواند ثابت کند که جوی آب ملک شخصی او بوده و همیشه برای آبیاری زمینش استفاده می‌شده، ممکن است دادگاه به نفع او رای دهد.

عرض سلام و احترام، خیر حقوق ارتفاقی باید رعایت گردد.

با سلام خیر حق ارتفاق شما مبنی بر راه عبور آب باید رعایت شود.