موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا خریدار با دیدن رهن سند، جاهل به فساد بیع است؟
پرسیده شده ۵ ماه پیش
۶۱ پاسخ ثبت شده
ملکی در رهن بانک بوده و در صفحه نقلوانتقالات سند مالکیت قید شده که از تاریخ ۰۴/۰۴/۱۳۸۷ به مدت ۱۰ سال در رهن است و تا فک رهن، حق هرگونه معامله ناقله سلب شده است. با وجود گذشت حدود ۱۱ ماه از سررسید ۱۰ ساله، در تاریخ ۳۰/۰۲/۱۳۹۸ مبایعهنامه تنظیم شده و خریدار اقرار کرده اصل اسناد از جمله سند را رؤیت و قبول کرده است. پنج سال بعد بانک در جریان اجراییه و مزایده ملک را تملک کرده و خریدار دعوای ابطال بیع، استرداد ثمن و مطالبه غرامات به قیمت روز مطرح کرده است. آیا درج رهن و سلب حق انتقال در سند و اقرار به رؤیت اسناد، برای اثبات آگاهی خریدار و رد ادعای جهل او از فساد بیع قابل استناد و پذیرش دادگاه است؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اگر اطلاع خریدار از رهن بودن ملک و اقرار او به رؤیت سند در دادگاه اثبات شود، خریدار عالم محسوب میشود و ادعای جهل او پذیرفته نیست؛ در این صورت او صرفاً مستحق پس گرفتن اصل ثمن پرداختی است و نمیتواند غرامت به نرخ روز بگیرد.
این نتیجه بسته به اینکه متن دقیق مبایعهنامه و اقرار خریدار چگونه در دادگاه احراز و اثبات شود، ممکن است در پرونده شما متفاوت باشد.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اثر رؤیت سند رهنی بر ادعای غرامت خریدار
با توجه به درج وضعیت رهن در سند و اقرار کتبی خریدار به رؤیت و قبولی اسناد، خریدار مطلع شناخته شده و ادعای جهل به فساد معامله به سختی پذیرفته میشود. در صورت اثبات علم و آگاهی خریدار از رهن بودن، دعوای او برای دریافت غرامت و خسارت به نرخ روز مبنای محکمی ندارد و دادگاه آن را رد خواهد کرد. در این وضعیت، خریدار تنها حق مطالبه و استرداد اصل ثمن پرداختی را خواهد داشت و نسبت به مازاد آن حقی ندارد. ارزیابی نهایی این موضوع به قوت دلایل و مدارک ارائهشده درباره اطلاع خریدار در دادگاه بستگی دارد.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
در مورد معاملات املاک در رهن خصوصا رهن بانکی ، مرتهن ( بانک ) حق عینی تبعی نسبت به ملک داره یعنی چنانچه راهن به تعهداتش عمل نکنه ، بانک میتونه با فروش ملک بدهی خودش رو برداره اما اگر شرط ده ساله عدم فروش شرط شده و معامله بعد از اون تاریخ انجام بشه و بانک نیز بعد مدت عرفی نسبتا زیاد از طریق برگزاری مزایده ملک رو تصرف و تملک کنه احتمال اینکه روال مزایده و تملک درست طی نشده باشه خیلی زیاده و میشه با طرح دعوای صحیح ابطال مزایده رو خواست.
در خصوص قسمت دوم سوال دو جواب وجود داره اول اینکه فروشنده در مبایعه نامه به ترهین ملک اشاره کرده یا نه؟
دوم اینکه خریدار در طول این مدت نسبت به استعلام وضعیت ثبتی ملک اقدام نموده یا خیر؟
جوابها ، دلایل و متن قرارداد و سایر ادله اثباتی میتونه در حل اختلاف موثر باشه.
اگر مشخص شود خریدار از رهن بودن مال مطلع بوه صرفا ثمن پرداختی را مطالبه میکند و در غیر اینصورت ثمن به نرخ روز با احتساب خسارت قابل مطالبه است و اصل بر بی اطلاعی ایشان است
درج رهن و سلب حق انتقال در سند، همراه با اقرار خریدار به رؤیت و قبول اصل اسناد، قرینهای جدی بر علم خریدار به وضعیت ملک است و میتواند ادعای جهل وی را مخدوش کند؛ با این حال، تشخیص نهایی با دادگاه و منوط به بررسی مفاد مبایعهنامه و اوضاع و احوال پرونده است.
بله؛ درج صریح رهن و سلب حق انتقال در سند مالکیت و اقرار خریدار به رؤیت و قبول اسناد، اماره قوی بر علم خریدار به وجود مانع انتقال است و میتواند ادعای جهل او را رد کند. در این حالت، خریدار اصولا فقط حق استرداد مبالغ پرداختی را دارد و مطالبه غرامات به قیمت روز مبیع مبنای محکمی ندارد.
طبق ماده ۳۹۱ قانون مدنی، در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، بایع باید ثمن را رد کند و اگر مشتری جاهل به فساد باشد، حق مطالبه غرامات دارد. همچنین طبق ماده ۱۳۲۱ قانون مدنی، اقرار علیه مقر نافذ است.
عرض سلام و احترام
درج رسمی رهن و سلب حق نقل و انتقال در سوابق/اسناد، همراه با اقرار صریح خریدار به رؤیت اسناد، معمولا قرینه بسیار قوی برای اثبات آگاهی خریدار و رد ادعای جهل به فساد بیع است و میتواند مبنای استدلال دادگاه قرار گیرد؛ اما نتیجه قطعی به صراحت اقرار و اینکه دقیقا علم مورد ادعا را پوشش میدهد، وابسته است
با سلام کاربر گرامی با توجه به اینکه مدت رهن ۱۰ سال بوده و درازدهمین سال خریدار نسبت به خرید ملک اقدام کرده میتواند به این مورد استناد نماید که از فک رهن و یا اقدام به مبالغ دریافتی از ناحیه فروشنده به بانک اطلاعی نداشته میتواند به استناد خیار عیب مبالغ پرداختی را مطالبه نماید همچنین باید فوریت عرفی را رعایت نماید در طرح دادخواست
با سلام، بله، اقرار خریدار به رؤیت سند مالکیت که در آن رهن و ممنوعیت نقلوانتقال صریحا قید شده، دلیل کامل بر آگاهی وی از وضعیت ملک است و دادگاه جهل او را نپذیرفته و دعوای ابطال بیع و مطالبه غرامات را منتفی میداند، مگر آنکه خلاف آن اثبات شود.
سلام خیر با توجه به توضیحات شما ، خیر عدم علم و آگاهی شما ، قابل استناد در دادگاه نیست
بر اساس قانون و با توجه به علم و اگاهی شما نسبت به در رهن بودن مورد معامله ، شما فقط می توانید اصل مبلغ ثمن معامله را مطالبه نمایید امکان مطالبه خسارات وجود نخواهد داشت و
سلام بله درج رهن و سلب حق انتقال در سند به همراه اقرار خریدار به رویت اصل سند قرینه قوی بر آگاهی اوست و میتواند ادعای جهل او را مخدوش کند
در نتیجه برای مطالبه غرامت به نرخ روز باید موضوع علم یا جهل خریدار و وضعیت واقعی معامله دقیق بررسی شود
با سلام ، بنابه گفته شما ، باتوجه باینکه طبق موارد مذکور خریدار عالم به در رهن بودن ملک بوده، لذا ادعای ایشان مبنی بر جهل به رهن بودن مبیع، وجاهت قانونی ندارد و طبق قانون خریدار فقط ثمن معامله پرداختی را مطالبه خواهد کرد
سلام و درود
هرچند نیاز به بررسی بیشتری وجود داره ولی در اینجا علم و جهل خریدار مهم نیست ( شاید برای گرفتن غرامت بشه از علم خریدار استفاده کرد و غرامت نداد ولی ثمن باید مسترد بشه ) بلکه تملک توسط بانک مهمه .
سلام
بار اثباتی موضوع در خصوص اطلاع خریدار از رهنی بودن ملک ، ملاک است ، اگر دلایلی موجه و مستند دال بر این موضوع دارید شخص خریدار فقط میتواند اصل ثمن معامله را دریافت کند و دعوا در باقی موارد مستمع نمی باشد .
درود؛ اقرار صریح خریدار در مبایعهنامه مبنی بر رؤیت اسناد مانع از ادعای جهل اوست. با این حال، معامله ملک مرهونه غیرنافذ است و در صورت تملک توسط بانک، خریدار تنها مستحق استرداد ثمن و غرامات به نرخ روز است.
با سلام و درود
با توجه به اقرار صریح خریدار نسبت به اطلاع از رهن و ممانعت از فروش ملک مورد نظر ، خریدار فقط می تواند استرداد ثمن معامله را درخواست نماید.
