سلام من خونه ای رو خریداری کردم.
فهمیدم غیرمجاز ساخته شده و طبیعتا شهرداری جریمه میکند به خاطر اضافه بنا و غیره.
واحدی که اضافه درست شده، اول ۳ دانگ ۳ دانگ مالک و سازنده با هم شریک بودند.
بعد واحد را به فردی به نام محمد فروختند و من هم از محمد خریدم و توی مبایعهنامه من اینگونه نوشتند:
کشف الفساد حقیقی به عهده فروشنده میباشد
و کشف الفساد حقوقی بر عهده خریدار میباشد.
از جمله شهرداری و امکان دولتی بر عهده خریدار میباشد.
حالا میخواهم بدانم جریمه ساختمان را میشود به گردن کسی دیگر انداخت؟
و اینکه من از فرد ثالث خریداری کردم نه از سازنده یا مالک.
حالا با این وجود باز هم جریمه ساختمان پای من خریدار است؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، وضعیت شما از منظر حقوقی پیچیده است، اما میتوان آن را به بخشهای مختلفی تقسیم کرد. در ادامه، مسئولیت پرداخت جریمه و راهکارهای پیش روی شما بررسی میشود.
مسئولیت پرداخت جریمه در برابر شهرداری
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مسئولیت پرداخت جریمههای مربوط به تخلفات ساختمانی مانند اضافه بنا، بر عهده مالک فعلی ملک است. شهرداری، مالک کنونی را به عنوان "ذینفع" میشناسد و جریمه را از او مطالبه میکند. در صورتی که مالک فعلی از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری میتواند پرونده را مجددا به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده و درخواست صدور رای تخریب بنای غیرمجاز را بنماید.
بنابراین، در مقابل شهرداری، شما به عنوان مالک فعلی مسئول پرداخت جریمه هستید تا از عواقب بعدی مانند صدور حکم تخریب جلوگیری کنید.
تحلیل مفاد مبایعهنامه شما
نکته کلیدی در پرونده شما، بندی است که در مبایعهنامه ذکر شده. این بند مسئولیتها را میان شما (خریدار) و فروشنده (محمد) تقسیم کرده است:
کشفالفساد حقیقی به عهده فروشنده: این عبارت معمولا به عیوب فیزیکی و ذاتی ملک اشاره دارد (مانند مشکلات سازهای، نشتی و...).
کشفالفساد حقوقی بر عهده خریدار: این بخش به مشکلات قانونی، بدهیها و موانع حقوقی ملک مربوط میشود.
از جمله شهرداری و امکان دولتی بر عهده خریدار: این عبارت به طور مشخص و صریح، مسئولیت بدهیها و جرائم مربوط به نهادهایی مانند شهرداری را به شما به عنوان خریدار منتقل کرده است.
با توجه به این بند، به نظر میرسد شما به صورت قراردادی پذیرفتهاید که مسئولیت پرداخت جرائم شهرداری را بر عهده بگیرید. این شرط در قرارداد، یک توافق خصوصی میان شما و فروشنده است و از نظر قانونی معتبر است، مگر اینکه بتوانید اثبات کنید که در زمان عقد قرارداد از وجود تخلف بیاطلاع بوده و فریب خوردهاید.
آیا میتوان جریمه را به گردن دیگری انداخت؟
بله، اما این فرآیند ساده نیست. شما دو مسیر اصلی پیش رو دارید:
پرداخت جریمه به شهرداری و سپس رجوع به فروشنده:
راهکار منطقی این است که ابتدا جریمه را به شهرداری بپردازید تا ملک از خطر تخریب در امان بماند. سپس میتوانید با طرح دعوای حقوقی علیه فروشنده (محمد)، مبلغ پرداخت شده را از او مطالبه کنید. در این دعوا، باید به دادگاه اثبات کنید که فروشنده تخلف ساختمانی را از شما پنهان کرده است. البته فروشنده نیز با استناد به بندی که در مبایعهنامه آمده، از خود دفاع خواهد کرد.
طرح دعوا علیه فروشنده (محمد) و ایادی قبلی:
از آنجایی که تخلف اصلی توسط سازنده و مالک اولیه صورت گرفته، یک زنجیره از مسئولیت وجود دارد. اصولا سازنده ساختمان مسئول تخلفات است. شما میتوانید از فروشنده خود (محمد) شکایت کنید و او نیز به نوبه خود میتواند علیه مالک و سازنده اولیه طرح دعوا کند تا خسارت خود را جبران کند.
باسلام
مالک فعلی ملک مسئول پرداخت جریمههای ساختمانی است.
یعنی شهرداری کاری ندارد چه کسی تخلف را انجام داده؛
هر کس الان مالک است، طرف حساب شهرداری است
مالک فعلی ملک مسئول پرداخت جریمههای ساختمانی است.
از توضیحات اینطور استنباط میشود که :
خریدار ریسک تخلفات شهرداری را پذیرفته
فروشنده از مسئولیت جریمههای ماده ۱۰۰ تبرئه شده
اگر بتوانید ثابت کنید تخلف در زمان مالکیت سازندهها ایجاد شده
و فروشنده فعلی (محمد) هم از آن آگاه بوده
میتوانید:
به صورت زنجیرهای به فروشنده خود رجوع کنید
و او هم به فروشنده قبلی رجوع کند.
باید قرارداد بررسی شود ولی معمولا شهرداری در خصوص جریمه های قانونی با مالک طرف بوده و اگر طی قراردادی این جرایم از سوی فرد ثالث تقبل شده باشد مالک میتواند بعد از پرداخت به شهرداری نسبت به مطالبه از ثالث طرح دعوی کند .
به صورت کلی پرداخت هزینههای شهرداری و تخلفات روی ملک ثبت میشود و اینکه چه کسی مالک است از نظر شهرداری فرقی نمیکند و شما در هنگام تنظیم سند هر اقدام حقوقی و قانونی دیگر که نیازمند تایید شهرداری میباشید بایستی خلافی را پرداخت کنید حال اگر شما در قرارداد خود صراحتا قید کرده باشید که هزینه تخلفات بر عهده خریدار یا فروشنده باشد بر اساس آن میتوانید طرح دعوا نموده و این مبلغ را مطالبه نمایید
طبق قانون، جریمه ناشی از تخلفات ساختمانی مثل اضافهبنای غیرمجاز، به طور معمول به مالک فعلی ملک تعلق میگیرد و شهرداری مستقیما از مالک درخواست پرداخت میکند. در قرارداد شما هم ذکر شده که کشف الفساد حقوقی (مسائل قانونی مثل جریمه شهرداری) بر عهده خریدار است. بنابراین حتی اگر شما ملک را از یک فرد ثالث خریده باشید، مسئولیت پرداخت جریمه با شما خواهد بود.
با این حال، چون در مبایعهنامه آمده که کشف فساد حقیقی بر عهده فروشنده است، شما میتوانید بعدا از فروشنده شکایت حقوقی یا مطالبه خسارت کنید تا بخشی از هزینه جریمه یا خسارت را از او دریافت کنید، ولی شهرداری این مبلغ را مستقیما از شما مطالبه خواهد کرد.
با عرض سلام- شما می توانید بعلت خیار عیب در صورت تمایل معامله خود را فسخ بکنید و آنچه ذکر شده جای تفسیر دارد و منظور آن هست که اگر مبیع مستحق اللغیر درآمد بر عهده شخصی دیگر است. در ضمن در صورت موافقت شهرداری در پرداخت خسارت و جلوگیری از قلع و قمع ، فروشنده موظف به پرداخت آن به خریدار است. در صورت صلاحدید با وکیل مشورت بفرمایید. -موید باشید.
از نظر شهرداری، جریمه اضافه بنا بر عهده مالک فعلی (یعنی شما) هستش. در قرارداد هم خودتون قبول کردید که مسائل شهرداری پای خریدار هست، بنابراین تقریبا نمیتونید جریمه رو به گردن فروشنده یا سازنده بیندازید. فقط اگر بتونید ثابت کنید فروشنده تقلب یا تدلیس کرده، بتونید معامله رو فسخ کنید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
