موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سلام. زمین غیر که بدون ساخت و دیوار و در است و عموم داخلش تردد میکنند را مطابق اسناد و مدارک و شواهد، فکر کردم مال من است و چندین سال قبل و بدون سوء نیت بیع عادی دادم به شخصی تا مشکلات ثبتی را حل کند و زمین را تحویلم بدهد. از نظر قانونی و اگر در سند بیع دستکاری شده باشد، اما هیچ شرطی در بیع درج نشد، و خریدار مطلع بوده زمین متعلق به غیر است اما به من چیزی نگفته و بدون اجازه من رفته داخل زمین و نصف روز با بیل مکانیکی عملیات کندن انجام داده و بعد تعطیل شده با ممانعت عدهای که خود را مالک بدون مدرک معرفی میکردند و کارشان به کلانتری رسیده تمام. و مالکین بدون مدرک با من هم اختلاف داشتند و به من هم همین را میگفتند مدرک نداریم اما مالک هستیم و من فکر میکردم دروغ میگویند. پس از مدتی هم حفاریهای خریدار پر شده و به حالت اول برگشته و اقدام دیگری انجام نشده در زمین. آیا من غاصب یا در حکم غاصب محسوب میشوم؟ و اگر آره مسئولیتهایم چیست؟ و در حکم غاصب یعنی چه؟ یا خود خریدار غاصب است؟ اگر خریدار بدون اجازه من بیع را فروخته باشد به دیگری و خریدار جدید زمین غیر را غصب کند آیا باز هم من غاصب یا در حکم غاصبم؟ سوال دومم این است که در خصوص موضوع من فقط مواد مرتبط به معامله فضولی و غصب مصداق دارد و مواد دیگری را شامل نمیشود؟ سوالم درسی نیست خیلی متشکرم.
سلام وقت بخیر
پاسخ را در سه لایه میآورم:
الف) تحلیل عنوانهای حقوقی (غصب، در حکم غاصب، معامله فضولی) و اینکه دقیقا چه کسی زیر هر عنوان قرار میگیرد؛
ب) آثار و مسئولیتهای مالی و کیفری هر عنوان؛
ج) مواد قانونی مرتبط (برای اینکه بدانید غیر از غصب و فضولی ماده دیگری درگیر هست یا نه).
─────────────────────────────
الف) چه کسی «غاصب» است و چه کسی «در حکم غاصب»؟
─────────────────────────────
۱. تعریف غصب
«استیلا بر حق غیر به نحو عدوان.» قصد سوء لازم نیست؛ همین که بدون مجوز مالک، مال در تصرف یا تحت تغییر شما قرار بگیرد، غصب محقق است.
۲. وضعیت شما (فروشنده ناآگاه)
• شما هرگز تصرفی بر زمین نداشتهاید؛ فقط عقد بیع عادی منعقد کردهاید.
→ در معنای فقهی و قانونی «غاصب» نیستید.
• اما چون مالی را که مال خودتان نبوده فروختهاید، «فضول» هستید
← اگر مالک اصلی معامله را رد کند، شما ضامن ثمن و جبران خسارات خریدارید
• «در حکم غاصب» هم نیستید، مگر ثابت شود عمدا خریدار را به تصرف عدوانی تحریک کردهاید (ماده ق.م: کسی که سبب تلف میشود با علم به غصب)
۳. وضعیت خریدار اول
• خریدار میدانسته ملک متعلق به شما نیست و با این وجود وارد زمین شده و خاکبرداری انجام داده است.
→ او مصداق بارز غاصب است (ماده ق.م: «مجرد علم به غصبی بودن کافی است.»).
• حتی اگر عملیات فقط «نصف روز» بوده و بعد زمین رها شده، عنوان غصب محقق است؛ خسارت منافع روزانه و هزینه اعاده وضع سابق را باید بپردازد
۴. وضعیت خریدار بعدی (اگر فروخته باشد)
• عقد دوم نیز فضولی است؛ خریدار جدید در صورتی غاصب میشود که زمین را تصرف یا دخل و تصرف فیزیکی کند.
• مسئولیت شما نسبت به اعمال خریدار جدید وجود ندارد، مگر اینکه ثابت شود شما تعمدا اسباب غصب را فراهم کردهاید
نتیجه بخش الف
---------------
• شما: فروشنده فضولی، نه غاصب.
• خریدار اول: غاصب و مسئول جبران خسارات مالک یا مالکین واقعی.
• اگر پای خریدار دوم بیاید، او هم غاصب است؛ شما فقط ضامن ثمنی هستید که گرفتهاید، نه خسارات غصب.
─────────────────────────────
ب) مسئولیتهای ناشی از هر عنوان
─────────────────────────────
۱) مسئولیت شما (فضولی)
الف) در برابر مالک اصلی: هیچ مسئولیتی ندارید مگر اینکه مالک از شما مطالبه خسارت کند و ثابت کند شما به عمد یا تقصیر سبب ضرر شدهاید (بند ب ماده ۳۲۷).
ب) در برابر خریدار خودتان:
– اگر معامله توسط مالک تنفیذ نشود، باید ثمن و هزینههای متعارف او را برگردانید .
– اگر معامله تنفیذ شد، دیگر تعهدی ندارید.
۲) مسئولیت خریدار (غاصب)
• الزام به رفع ید و اعاده وضع سابق
• جبران خسارت تلف یا نقصان مال + منافع ایام تصرف
• مسئولیت کیفری: ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (تصرف عدوانی) – حبس تا ۳ سال.
• اگر از بیلمکانیکی استفاده شده و موجب تخریب محیط زیست یا قنوات شده باشد، عناوین کیفری دیگر هم قابل طرح است.
۳) «در حکم غاصب» چه زمانی صدق میکند؟
الف) کسی که مال مغصوب را منتقل کند یا واسطه حمل و نقل باشد
ب) کسی که از مال مغصوب انتفاع ببرد
در ماجرای شما، اگر ثابت شود عمدا ماشین و کارگر را فراهم کردهاید یا از خاکبرداری منتفع شدهاید، میتوانند شما را هم در حکم غاصب بدانند، ولی صرف انعقاد عقد فضولی کافی نیست.
─────────────────────────────
ج) قوانین و مواد مرتبط (غیر از غصب و معامله فضولی)
─────────────────────────────
۱. مواد ۱۵۸ تا ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی (دعاوی رفع تصرف عدوانی و خلع ید).
۲. ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی – جرم تصرف عدوانی و ایجاد مزاحمت.
۳. ماده ۶۸۸ ق.م.ا – در صورت تخریب زیستمحیطی یا منابع آب/خاک.
۴. ماده ۱۳۳ قانون ثبت – اگر در زمین اختلاف ثبتی باشد، دستور توقیف عملیات ساختمانی.
۵. مواد ۳۰۵ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی – تامین دلیل و ارزیابی خسارت.
پس بله؛ پای مقررات دیگری غیر از مواد غصب و فضولی هم وسط میآید، مخصوصا اگر مالک واقعی بخواهد رفع تصرف عدوانی یا شکایت کیفری کند.
─────────────────────────────
جمعبندی کوتاه
─────────────────────────────
• شما به دلیل نبود تصرف، غاصب نیستید؛ فقط فروشنده فضولی هستید و در بدترین حالت باید پول خریدار را پس بدهید.
• خریدار (و هر خریدار بعدی که زمین را در اختیار بگیرد) غاصب است و مسئول جبران همه خسارات و منافع ایام تصرف خواهد بود.
• اگر خریدار بدون اجازه شما ملک را دوباره بفروشد، شما نسبت به غصبهای بعدی مسئولیتی ندارید (مگر دخالت و سوءنیت شما ثابت شود).
• افزون بر احکام غصب و فضولی، مقررات تصرف عدوانی، آیین دادرسی و ماده ۶۹۰ ق.م.ا نیز قابل اعمال است.
امیدوارم تصویر روشنی از موقعیت حقوقیتان داشته باشید. اگر نیاز به متن اعتراض یا لایحه دفاعی در دعاوی احتمالی داشتید، در خدمتم. موفق باشید 🌷
با سلام چون زمین فعلا در تصرف شما نیست غاصب محسوب نمیشوید لیکن فروشنده مال غیر هستید و خریدار میتواند قیمت پرداختی و غرامت را به نرخ روز از شما دریافت کند
با سلام اگر بر غصب جهل داشته اید مسئولیتی ندارید و بابت وجه پرداختی و خسارات بوجود آمده میتوانید به فروشنده رجوع کنید .
اما زمین به مالک اصلی تعلق دارد .
اولا با توجه به اینکه شما با بیع نامه زمین شخص ثالث منتقل به شخص دیگر کردید .مرتکب جرم فروش مال غیر شدید و با توجه به عملیات ثبتی حتی توسط شخص ثالث شده باشد هر دو نفر مر تکب کلاهبرداری ثبتی از جرایم غیر قابل گذشت می باشد
با درود
شما جرم فروش مال غیر را انجام دادید و هر گونه دخل و تصرف از جانب شما و خریدار که به عدم مالکیت شما آگاه بوده موجب مسئولیت میباشد
جهت اظهار نظر دقیق مدارک باید بررسی شود
با سلام و. عرض ادب ، شما جرم فروش مال غیر انجام داده و غصب عنوان حقوقی تصرف با قهر و غلبه است ولی شما زمین غیر را فروخته اید و مبایعه نامه تنظیم کرده اید و مجازات فروش مال غیر مجازات کلاهبرداری است .
عرض ادب ، شما بزه فروش مال غیر انجام داده آید و غصب عنوان حقوقی تصرف با قهر و غلبه است ولی شما زمین غیر را فروخته اید و مبایعه نامه تنظیم کرده اید و مجازات فروش مال غیر مجازات کلاهبرداری است .
