موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا به دلیل کتمان مشکل بستر رودخانهای زمین میتوانم معامله را فسخ کنم؟
پرسیده شده ۴ ماه پیش
۲۹ پاسخ ثبت شده
سلام. آذرماه ۱۴۰۴ یک قطعه زمین در فرحآباد ساری (دریای ۵۲) را از طریق دفتر املاک آریان از شخصی خریدم که خودش از مالک اولِ تفکیککننده خریده بود. اکنون که قصد فروش دارم، بنگاههای منطقه میگویند این زمین مشکل دارد و در بستر رودخانه قرار داشته و سازمان آبیاری منطقه با فروشنده اختلاف و شکایت دارد و حق فروش یا تغییر کاربری ندارم. فروشنده میگوید مشکل حل شده و دادگاه رأی را به مالک اول داده است. سؤال من این است که چرا فروشنده و بنگاه هنگام معامله این موضوع را به من نگفتند؟ تکلیف من چیست؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اگر عیب یا تدلیس و پنهانکاری در زمان معامله ثابت شود، امکان فسخ معامله، دریافت ارش یا حتی پیگیری کیفری وجود دارد. وکلا توصیه میکنند پیش از هر اقدامی وضعیت رأی دادگاه و استعلام سازمان آب منطقهای بررسی شود.
بهنام رفیعی سارانآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۷
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان فسخ معامله زمین دارای عیب بستر رودخانه
در صورتی که قرار داشتن زمین در بستر رودخانه و اختلاف با سازمان آب در زمان معامله پنهان شده باشد، میتوانید با استناد به خیار عیب یا تدلیس دادخواست فسخ معامله یا مطالبه ارش بدهید. در کنار این موضوع، ابتدا باید از مراجع مربوطه مانند آب منطقهای وضعیت ادعای فروشنده و رأی دادگاه را استعلام کنید. در صورت وجود سوءنیت و پنهانکاری، علاوه بر دادخواست حقوقی، امکان طرح شکایت یا مطالبه خسارت نیز از فروشنده و بنگاه وجود دارد. توجه داشته باشید که اعمال خیار عیب یا فسخ باید با سرعت و فوریت پیگیری و اعلام شود.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
اگر واقعا در زمان معامله اختلاف حقوقی یا قضایی درباره زمین وجود داشته و فروشنده یا بنگاه از آن مطلع بودهاند اما آن را از شما پنهان کردهاند، این موضوع میتواند از نظر حقوقی برای آنها مسئولیت ایجاد کند.
ابتدا باید وضعیت حقوقی ملک را از مرجع رسمی بررسی کنید، نه صرفا بر اساس گفته بنگاهها. از اداره ثبت اسناد، جهاد کشاورزی، امور آب منطقهای مازندران و در صورت وجود پرونده، از دادگاه مربوط استعلام بگیرید تا مشخص شود آیا زمین واقعا در بستر یا حریم رودخانه قرار دارد، محدودیت قانونی برای ساخت یا نقل و انتقال دارد یا خیر، و آیا رای قطعی به نفع مالک صادر شده است یا خیر.
اگر مشخص شود در زمان معامله، زمین دارای عیب یا محدودیت حقوقی مؤثر بوده و این موضوع از شما مخفی شده است، بسته به شرایط میتوانید از حقوقی مانند فسخ معامله به علت تدلیس یا عیب، یا مطالبه خسارت از فروشنده استفاده کنید. همچنین اگر بنگاه از این موضوع آگاه بوده و عمدا آن را کتمان کرده باشد، ممکن است مسئولیت مدنی نیز داشته باشد.
بنابراین قبل از هر اقدامی، وضعیت رسمی ملک را با اخذ استعلام و سوابق پرونده روشن کنید. نتیجه این استعلامها مشخص میکند که آیا معامله قابل فسخ است، میتوانید خسارت بگیرید یا اساسا ادعای بنگاههای منطقه نادرست است.
در صورت احراز اینکه فروشنده یا واسطه معاملاتی، وجود محدودیت قانونی ملک، قرار گرفتن آن در بستر یا حریم رودخانه، یا دعوای مؤثر با دستگاه اجرایی را کتمان کرده و این موضوع در تصمیم شما برای معامله مؤثر بوده است، حسب مورد حق استناد به خیار تدلیس (مواد ۴۳۸ و ۴۳۹ قانون مدنی)، خیار عیب در صورت تحقق شرایط (مواد ۴۲۲ و ۴۲۳ قانون مدنی) یا مطالبه خسارت ناشی از تخلف از تعهد و قواعد مسئولیت مدنی وجود دارد. همچنین مطابق مواد ۳۵۵ و ۳۶۲ قانون مدنی، فروشنده مکلف به تسلیم مبیع با اوصاف و قابلیت انتفاع متعارف است.
ابتدا باید از اداره منابع آب و اداره ثبت، وضعیت رسمی ملک، قرار داشتن در بستر یا حریم رودخانه، وجود آرای قطعی و امکان نقلوانتقال یا اخذ مجوز را استعلام کنید. در صورت اثبات کتمان حقیقت یا وجود مانع قانونی مؤثر، امکان طرح دعوای فسخ معامله، استرداد ثمن و مطالبه خسارات وجود خواهد داشت. نتیجه نهایی به مفاد مبایعهنامه، وضعیت ثبتی ملک و آرای صادره درباره همان پلاک بستگی دارد. آیا رای قطعی ادعایی فروشنده، مربوط به همین پلاک ثبتی است و در مبایعهنامه درباره وضعیت بستر یا حریم رودخانه شرط یا تصریحی شده است؟
۱. استعلام رسمی: از اداره منابع طبیعی، امور آب و شهرداری استعلام کنید که آیا زمین در بستر رودخانه یا حریم است و رای دادگاه به نفع مالک اول صادر شده است یا خیر.
۲. شکایت حقوقی: اگر مشخص شود فروشنده و بنگاه عمدا نقص را پنهان کردهاند، میتوانید:
· فسخ معامله (ماده ۲۴۲ قانون مدنی) یا مطالبه خسارت (ارزش کاهش یافته) از فروشنده و بنگاه را در دادگاه مطرح کنید.
· از اتحادیه املاک به دلیل عدم افشای نقص، شکایت کنید.
۳. اثبات تقصیر: فروشنده و بنگاه مکلف به اطلاع از وضعیت ثبتی ملک بودند و عدم افشای آن، تخلف است
در صورت اثبات، امکان فسخ یا جبران خسارت وجود دارد. با وکیل مشورت کنید.
با سلام اینکه چرا فروشنده و بنگاه این موضوع مشکل را نگفته اند یک امر متاسفانه عادی صرفا جهت کسب در امد های نامشروع است ولی چنانچه بعد از معامله ثابت شود بنگاه و مالک با علم به موضوع و با سونیت اینکار را کرده باشند دو را وجود دارد یکی دادخواست فسخ معامله در دادگاه حقوقی و دوم فروش مال متعلق به غیر یا مالی که دارای مشکل بوده در دادگاه کیفری با شکایت اگر سو نیت ثابت شود بنگاه و مالک علاوه بر استرداد ثمن باید به جنبه کیفری موضوع نیز جواب پس بدهند .
باسلام
اگر ثابت شود:فروشنده هنگام معامله از مشکل مطلع بوده،این موضوع را عمدا نگفته،
و اگر شما از آن اطلاع داشتید معامله را انجام نمیدادید یا با قیمت دیگری میخریدید،
ممکن است بتوان به استناد خیار تدلیس فریب در معامله یا در برخی شرایط خیار عیب اقدام کرد.اما اگر فروشنده واقعا معتقد باشد مشکل حل شده یا از آن بیاطلاع بوده، اثبات تدلیس دشوارتر میشود.
سلام پیرو سوال شما، اگر واقعا مشخص شود زمین در بستر رودخانه قرار داشته یا اصولا قابلیت قانونی استفاده و انتقال با کاربری مورد ادعا را نداشته، موضوع برای شما جدی است و قبل از هرگونه فروش مجدد باید وضعیت ثبتی و آبی زمین را روشن کنید. طبق ماده ۲ قانون توزیع عادلانه آب، بستر رودخانهها و مسیلها در اختیار حکومت است و تعیین حدود بستر و حریم نیز با وزارت نیرو است؛ بنابراین صرف قولنامه یا حتی سابقه تفکیک، بهتنهایی نمیتواند مالکیت خصوصی نسبت به بستر قانونی رودخانه ایجاد کند.
کتمان عیب و عدم اطلاعرسانی توسط فروشنده و بنگاه، مصداق تدلیس است. برای تعیین تکلیف و مطالبه خسارت، باید قرارداد و رای دادگاه توسط وکیل بررسی شود تا مشخص گردد امکان فسخ معامله یا مطالبه غرامت وجود دارد یا خیر.
سلام، اگر ثابت شود فروشنده یا بنگاه، از مشکل قرارگیری زمین در بستر رودخانه و محدودیتهای قانونی آن مطلع بوده و آن را کتمان کردهاند، بسته به شرایط، امکان طرح دعوای فسخ معامله به استناد تدلیس و مطالبه خسارت وجود دارد.
فعلا قبل از فروش مجدد یا فسخ، از اداره آب منطقهای، منابع طبیعی و شهرداری/مرجع مربوطه استعلام کتبی بگیرید و رای ادعایی فروشنده را بررسی کنید
عرض سلام و احترام. بله، در صورت اثبات «عیب مخفی بودن موضوع» (اینکه مشکل بستر رودخانه و آثار آن در زمان عقد برای شما روشن/معلوم نبوده) شما از حیث حقوقی میتوانید به خیار عیب استناد کنید و بسته به شرایط، فسخ یا در کنار آن ارش را بخواهید. مبنای اصلی خیار عیب، وقتی است که عیب مبیع مخفی و موجود در زمان عقد باشد
باسلام، اگر ثابت شود فروشنده هنگام معامله از مشکل مطلع بوده و عمدا آن را اعلام نکرده و شما نیز در صورت اطلاع، معامله را انجام نمیدادید یا با قیمت دیگری خریداری میکردید، ممکن است بتوان به استناد خیار تدلیس یا در برخی شرایط خیار عیب اقدام کرد. اما اگر فروشنده از مشکل بیاطلاع بوده یا واقعا معتقد بوده مشکل برطرف شده است، اثبات تدلیس دشوارتر خواهد بود.
با سلام کاربر گرامی شما میتوانید از طریق خیار عیب به جهت اینکه این عیب در زمان قبل از انعقاد عقد بوده شما نسبت به آن بی اطلاع بودید میتوانید معامله را فسخ یا نسبت به دریافت عرش اقدام نمایید فقط به خاطر داشته باشید که رعایت فوریت عرفی در ارائه دادخواست بسیار اهمیت دارد
تکلیف شما دریافت استعلام از اداره ثبت و سازمان آب منطقهای برای اثبات مشکل است. در صورت اثبات، میتوانید با ارسال اظهارنامه و سپس طرح دعوای فسخ یا کاهش ثمن به دلیل تدلیس، اقدام قانونی کنید.
با وجود شرایطی می توانید بابت تدلیس و یا عیب، معامله را فسخ نمایید یا می توانید تقاضای ارش مبیع معیوب نمایید. ولیکن جهت اقدام صحیح باید اسناد و مدارک تخصصی بررسی شود.
اگر فروشنده یا بنگاه از وجود اختلاف حقوقی یا محدودیت قانونی زمین اطلاع داشته و آن را از شما پنهان کرده باشند، میتوانید حسب مورد دعوای فسخ قرارداد، مطالبه خسارت یا الزام به جبران ضرر مطرح کنید. ابتدا وضعیت پرونده و رای ادعایی فروشنده را از مراجع مربوط استعلام کنید؛ در صورت اثبات وجود مشکل حقوقی مؤثر در زمان معامله، امکان پیگیری حقوقی وجود خواهد داشت.
