موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا با وجود مصوبه تمدید خودکار اجاره، دستور تخلیه صادر میشود؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۳۵ پاسخ ثبت شده
قرارداد اجاره من در سامانه خودنویس ثبت شده است. قرارداد در ۲۹ تیر به پایان رسید و یک روز پیش از اتمام، از طریق اظهارنامه رسمی تمایل خود به تمدید را بر اساس مصوبه سران سه قوه اعلام کردم. موجر در دادخواست خود، تصاویری که من از پوسته‌شدن و نم‌گرفتن سقف آشپزخانه فرستاده بودم را مستند کرده و دلیل درخواست تخلیه را بازسازی ملک اعلام نموده است. من نیز در لایحه‌ام درخواست کارشناسی داده‌ام. آیا قاضی دادگاه صلح می‌تواند با وجود مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره، بدون انجام کارشناسی دستور تخلیه صادر کند؟ در صورت صدور دستور تخلیه، چه اقدامی باید انجام دهم؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اصل بر تمدید خودکار است و تعمیرات اساسی از استثنائات آن محسوب میشود که اغلب نیازمند اثبات و کارشناسی است، هرچند برخی وکلا صدور دستور تخلیه بدون ارجاع به کارشناس را نیز ممکن دانسته‌اند.
جاوید محمدیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
تخلیه به دلیل بازسازی و تکلیف کارشناسی
طبق مصوبه سران قوا اصل بر تمدید قرارداد است، مگر آنکه موجر بتواند ضرورت بازسازی اساسی را اثبات کند. در حالی که بیشتر وکلا معتقدند احراز ضرورت تعمیر اساسی نیازمند ارجاع به کارشناس است، برخی نیز صدور دستور تخلیه بدون نظر کارشناس را طبق تشخیص قاضی ممکن می‌دانند. در صورت صدور دستور تخلیه، باید فورا اعتراض کرده و با ارائه اظهارنامه تمدید و قرارداد، درخواست توقف اجرا و انجام کارشناسی را ثبت نمایید.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
سلام. خیر، صرف پایان مدت قرارداد و ادعای بازسازی، به‌تنهایی برای صدور دستور تخلیه کافی نیست. اگر شرایط مصوبه تمدید خودکار را داشته باشید و قبل از پایان قرارداد نیز رسما درخواست تمدید کرده باشید، میتوانید به تمدید قرارداد استناد کنید.
در مقابل، اگر موجر مدعی بازسازی اساسی و مشمول موارد استثنای مصوبه باشد، باید شرایط قانونی آن احراز شود. درخواست کارشناسی شما نیز برای بررسی وضعیت ملک و ضرورت واقعی بازسازی قابل توجه است.
اگر با وجود این دفاع دستور تخلیه صادر شد، فورا درخواست توقف اجرای دستور و اعتراض قانونی نسبت به آن را مطرح کنید و اظهارنامه، قرارداد خودنویس، عکس‌ها و درخواست کارشناسی را ضمیمه نمایید.
برای بررسی دقیق امکان تخلیه، متن قرارداد و دستور یا دادخواست موجر باید بررسی شود.
درود بر شما؛
اگر مصوبه تمدید خودکار در زمان انقضای اجاره حاکم و شرایط استثنای آن محقق نشده باشد، صرف پایان مدت قرارداد، مبنای کافی برای تخلیه نیست. ادعای «بازسازی» نیز باید با احراز شرایط مقرر در مصوبه و حسب مورد اثبات ضرورت تعمیرات، قابلیت استماع و انطباق آن با مستندات ملک بررسی شود؛ صرف تصاویر نم‌زدگی، بدون ارزیابی فنی، الزاما دلیل تحقق جهت تخلیه نیست.
در فرض صدور دستور تخلیه، مطابق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، اعتراض و ادعای حق مستاجر مانع از پیگیری قضایی نیست و باید فورا دعوای مقتضی و درخواست توقف عملیات اجرایی مطرح شود. نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۹۳۹ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۰۵ نیز امکان درخواست عدول از دستور تخلیه نزد مرجع صادرکننده را در صورت اشتباه قانونی تایید کرده است.
نکته تعیین‌کننده، متن دقیق مصوبه حاکم در سال مربوط، نوع ملک، علت اعلامی موجر و مستندات بازسازی است؛ آیا مصوبه و شرایط استثنای «نیاز مالک به تخلیه برای بازسازی» با وضعیت ملک شما منطبق است تا بتوان بر همان مبنا، همزمان با اعتراض، درخواست توقف اجرا و کارشناسی را به‌صورت مؤثر مطرح کرد؟
سلام پیرو سوال شما، صرف انقضای قرارداد در این وضعیت نباید مبنای صدور دستور تخلیه باشد؛ طبق مصوبه تمدید خودکار اجاره در سال ۱۴۰۵، در صورت درخواست مستاجر، قراردادهای مشمول اصولا یک سال تمدید می‌شوند و مراجع قضایی نباید صرفا به علت پایان مدت، دستور تخلیه صادر کنند. اما بازسازی می‌تواند از موارد استثنای مصوبه باشد؛ بنابراین قاضی باید احراز کند که ادعای موجر واقعی و مشمول شرایط استثناست و صرف ارسال عکس نم‌زدگی یا ادعای بازسازی، لزوما اثبات‌کننده آن نیست. درخواست کارشناسی شما نیز از این جهت مهم است. اگر دستور تخلیه صادر شد، فورا نسبت به آن اعتراض و درخواست توقف اجرا کنید و همزمان مدارک درخواست تمدید، اظهارنامه، قرارداد و مستندات مربوط به ادعای بازسازی را ارائه دهید؛ اگر موضوع نیازمند احراز فنی است، بر انجام کارشناسی تاکید کنید. در واقع، قاضی نمیتواند از یک طرف مصوبه را نادیده بگیرد و از طرف دیگر با یک عکس سقف نم‌گرفته، پروژه عمرانی را هم به رسمیت بشناسد؛ حقوق، خوشبختانه هنوز کاملا بر پایه عکس‌های واتساپی اداره نمیشود.
در صورتی که قرارداد شما مشمول شرایط تمدید خودکار بوده و رسما درخواست تمدید را ارائه کرده باشید، صرف پایان مدت قرارداد و ادعای بازسازی توسط موجر، برای صدور دستور تخلیه کافی نیست. در مقابل، اگر موجر مدعی بازسازی اساسی و مشمول موارد استثنا باشد، باید این شرایط توسط کارشناس احراز گردد.
در صورت صدور دستور تخلیه با وجود دفاع شما، فورا درخواست توقف اجرا و اعتراض قانونی را با ضمیمه کردن اظهارنامه، قرارداد، عکس‌ها و درخواست کارشناسی مطرح کنید. برای بررسی دقیق‌تر، متن قرارداد و دستور یا دادخواست موجر باید مورد مطالعه قرار گیرد.
قاضی دادگاه صلح نمیتواند بدون انجام کارشناسی و احراز ضرورت بازسازی، دستور تخلیه صادر کند و وجود مصوبه تمدید خودکار، تخلیه را منوط به اثبات دلایل موجه قانونی کرده است. در صورت صدور دستور تخلیه، با ارائه مدارک تمدید (اظهارنامه و ثبت در سامانه) و درخواست کارشناسی مجدد، به دادگاه تجدیدنظر اعتراض کنید. همچنین میتوانید با ارسال اظهارنامه جدید، بر تمدید خودکار تاکید و درخواست تاخیر در اجرای حکم را مطرح کنید.
با سلام
بله، ممکن است دادگاه بدون کارشناسی دستور تخلیه صادر کند؛ اگر قاضی تشخیص دهد شرایط قانونی تمدید اجباری وجود ندارد یا موجر مشمول یکی از استثناهای قانونی است. صرف درخواست کارشناسی، الزاما مانع صدور دستور نیست.
اگر دستور تخلیه صادر شد، فورا نسبت به آن اعتراض/درخواست رسیدگی مناسب را مطرح کنید و به مصوبه تمدید، اظهارنامه خود، قرارداد و دلایل مربوط به قابلیت تعمیر بدون تخلیه استناد کنید. همچنین اگر ادعای بازسازی مبنای تخلیه است، درخواست کارشناسی و بررسی ضرورت واقعی تخلیه را پیگیری کنید.
نکته مهم: مصوبه سران قوا و شرایط شمول آن باید دقیقا با تاریخ قرارداد و وضعیت ملک تطبیق داده شود؛ صرف ثبت قرارداد در «خودنویس» به‌تنهایی حق تمدید خودکار ایجاد نمی‌کند.
باسلام
اگر موجر پروانه معتبر تخریب، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی داشته باشد، ممکن است مشمول استثنا شود و در آن صورت نتیجه متفاوت خواهد بود.
و اگر دستور تخلیه صادر شد، فورا درخواست توقیف عملیات اجرایی را همراه با اعتراض به دستور و استناد به مصوبه ۱۴۰۵ مطرح کنید؛ زیرا اجرای دستور تخلیه می‌تواند سریع باشد و اعتراض عادی/تجدیدنظر به‌تنهایی راهکار مناسبی نیست.
سلام
علی القاعده قرارداد اجاره در این شرایط تمدید میشود مگر انکه موجر بتواند شرایط خاص و ضرورت راجع به بازسازی را اثبات نماید... دستور تخلیه قابلیت اعتراض ندارد
با فرض اینکه ملک مسکونی است و تاریخ انقضای اجاره شما ۲۹ تیر ۱۴۰۵ بوده، وضعیت شما نسبتا روشن است.
مصوبه ۱۴۰۵ می‌گوید قراردادهایی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستاجر، یک سال تمدید می‌شوند و مراجع قضایی نباید صرفا به دلیل انقضای مدت، دستور تخلیه صادر کنند. اما تخریب، احداث یا تعمیرات اساسی از استثنائات صریح مصوبه است؛ مشروط به اینکه مالک پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی از مرجع ذی‌صلاح داشته باشد.
سلام
با توجه به اظهارات شما ، بر اساس مصوبه سران قوا قراردادهای اجاره که پایان مدت قرارداد در سال ۱۴۰۵ می باشد به صورت خودبه‌خود خود و با افزایش ۲۵ درصد اجاره بها تمدید خواهد شد و امکان تخلیه وجود نخواهد داشت مگر در موارد خاص و استثنایی
نیاز شخصی موجر به ملک مورد اجاره
بازسازی و نوسازی ملک مورد اجاره توسط موجر
فروش و انتقال ملک مورد اجاره توسط موجر
عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
و
سلام. با توجه به ادعای بازسازی، قاضی موظف است برای احراز ضرورت و عدم تقصیر مستاجر، کارشناسی انجام دهد و نمیتواند صرفا بر اساس ادعای موجر حکم به تخلیه صادر کند. در صورت صدور حکم، میتوانید نسبت به آن اعتراض کرده و درخواست تجدیدنظر دهید یا در مرحله اجرا، با اثبات عدم رعایت شرایط قانونی بازسازی، از اجرای حکم جلوگیری کنید.
قاضی نمیتواند بدون کارشناسی و با استناد به بازسازی دستور تخلیه بدهد چون طبق مصوبه، اصل بر تمدید قرارداد است
اگر دستور صادر شد سریعا با درخواست «توقف اجرا به دلیل عدم انجام کارشناسی» و همچنین طرح دادخواست «ابطال دستور تخلیه» در دادگاه حقوقی اقدام کنید
درود اگر اجاره نامه ی شما مشمول طرح تمدید شود خیر با اتمام مدت اجاره دستور تخلیه صادر نمیشود و اگر هم به بازسازی ملک استناد شده میتوانید قرار کارشناسی درخواست کنید. و به اینکه قبلا خود شما از نم سقف عکس فرستادید و اطلاع دادید و برای تعمیر پیشقدم شدید استناد کنید این حسن نیت شما بوده است
صدور تصمیم قطعی قابل پیش‌بینی نیست. اگر موجر علت تخلیه را «تعمیر و بازسازی» اعلام کرده باشد، شما میتوانید برای راستی‌آزمایی این ادعا درخواست کارشناسی کنید و قاضی در صورت مؤثر دانستن موضوع، قرار کارشناسی صادر خواهد کرد.
سلام و احترام
درخواست بازسازی موجر به جهت تعمیر و مرمت و ...باید با نظر کارشناس مربوطه احراز شود که آیا نیاز به تعمیرات اساسی است که حتما باید ملک تخلیه شود و یا طی چند روز و هفته و بدون تخلیه هم امکان تعمیرات وجود دارد . و چنانچه بدون تخلیه امکان تعمیرات باشد ، قاعدتا نباید دستور تخلیه صادر کند
شما تمایل تمدید خود را اعلام کرده اید اولا دادخواست دستور تخلیه در این موارد صحیح نبوده و موجر باید دادخواست حکم تخلیه تقدیم کند ثانیا موجر باید ثابت کند مورد اجاره به تعمیر اساسی نیاز دارد دادگاه با ارجاع امر به کارشناس نظریه ی وی را اخذ نموده و رای مقتضی را صادر خواهد کرد
چرا که قاضی مکلف است برای احراز صحت ادعای موجر، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد. صدور دستور تخلیه بدون رسیدگی به این دفاع ماهوی، تخلف از قاعده «حق دفاع» است.
همراه گرامی، طبق مصوبه سران سه قوه برای سال ۱۴۰۵، اگر مستاجر قبل از پایان قرارداد تمایل خود را به تمدید اعلام کرده باشد، دادگاه نباید صرفا به دلیل انقضای مدت، دستور تخلیه صادر کند. یکی از استثناها نیاز به تعمیرات اساسی است، اما موجر باید مدارک تعمیرات اساسی یا ساختمانی داشته باشد یا دادگاه با کارشناسی آن را احراز کند.
صرف ارائه عکس‌های نم‌گرفتگی که خودتان فرستاده‌اید، معمولا کافی نیست و درخواست کارشناسی شما را اصولا پذیرفته می شود. اگر بدون کارشناسی دستور تخلیه صادر کرد، میتوانید فورا به همان دادگاه یا دادگاه حقوقی درخواست توقف عملیات اجرایی بدهید و همزمان دعوای اثبات تمدید قرارداد یا اعتراض به دستور تخلیه مطرح کنید.
با سلام بله با توجه به دستور قوا این اختیار داده شده که قاصی با توجه به اتمام مدت اجاره و درخواست مالک برای تعمیر بدون نظر کارشناس حتی دستور تخلیه را صادر نماید
با سلام کاربر گرامی
با توجه به توضیحات شما موجب می‌تواند به در جهت انجام تعمیرات و همچنین اتمام موعد اجاره و ثبت در سامانه خودنویس دستور تخلیه از محکمه بگیرد
خیر قاضی نمیتواند بدون کارشناسی و اثبات ضرورت بازسازی دستور تخلیه دهد در صورت صدور دستور فورا دادخواست واخواهی یا تجدیدنظر همراه با درخواست دستور موقت توقف اجرا ثبت کنید
با سلام و عرض ادب
اگر موجر صرفا به استناد نم‌زدگی و پوسته شدن سقف، درخواست تخلیه را به عنوان بازسازی مطرح کرده باشد، این موضوع به تنهایی برای خروج قرارداد از شمول تمدید کافی نیست. باید مشخص شود مورد از موارد استثنای مصوبه هست یا خیر.
از طرفی ارجاع به کارشناسی الزامی نیست و تشخیص ضرورت آن با قاضی است. اگر دستور تخلیه صادر شد، با توجه به اظهارنامه‌ای که قبل از پایان قرارداد ارسال کرده‌اید و سایر مدارک، سریعا اعتراض خود را نسبت به دستور و درخواست توقف اجرای آن مطرح کنید.
با سلام
ادعای موجر به‌تنهایی از موارد استثنای تمدید خودکار اجاره نیست.
قاضی اختیار داره به کارشناسی ارجاع بدهد ؛ اما موجر باید شرایط قانونی «تعمیرات اساسی» و مجوز مربوط را اثبات کند.
بنابراین صرف تصاویر پوسته‌شدن سقف، اصولا برای صدور دستور تخلیه به استناد بازسازی کافی نیست.
در صورت صدور دستور تخلیه، فورا با ارائه اظهارنامه تمدید و استناد به مصوبه، درخواست توقف اجرا و رسیدگی به اعتراض را مطرح کنید.
وقت بخیر
در صورت دستور تخلیه می بایست بلافاصله به آن اعتراض نموده و درخواست توقف عملیات اجرائی را خواستار شوید اگر شرایط تمدید طبق مصوبه سران قوا در سال ۱۴۰۵ که تمدید خودکار یک ساله قرارداد اجاره مستاجر از طریق سامانه خودنویس انجام می گیرد و همچنین به لایحه خود و درخواست کارشناسی و تعمیرات انجام شدنی بدون نیاز به تخلیه استناد کنید
صرف چند عکس از نم دار بودن و تعمیر و بازسازی ، تخلیه محقق نمی شود
پایان قرارداد یا ادعای بازسازی به‌تنهایی برای تخلیه کافی نیست، به‌ویژه اگر شرایط تمدید خودکار در قرارداد وجود داشته باشد.
در صورت صدور دستور تخلیه، باید بلافاصله با استناد به مدارک (مانند قرارداد و عکس‌ها) و درخواست کارشناسی، اعتراض قانونی و درخواست توقف اجرا را مطرح کنید.
