موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا اقدام هیئت مدیره برای ریموتدار کردن درب قانونی است؟
پرسیده شده ۲ سال پیش
۲۵ پاسخ ثبت شده
باسلام، هیئت مدیره مجتمع مسکونی ۲۴۰ واحدی بدون هماهنگی و کسب رضایت مالکین، با پیشفاکتور به مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان اقدام به خرید تجهیزات پلاکخوان، ریموت و جکدار کردن درب مجتمع نموده است. با نصب بنر جلوی مجتمع و اطلاعیه در گروه مجتمع از مردم میخواهند که هر واحد ۵۰۰ هزار تومان باید بپردازند. سوال این است که این اقدام هیئت مدیره در صورت کسب رضایت چه تعداد از مالکین قانونی است؟ و کسب رضایتنامه باید کتبی باشد یا نه؟ (توضیح اینکه درب سالم است)
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
دربارهٔ قانونی بودن این تصمیم، وکلا نظرات متفاوتی دارند؛ گروهی آن را منوط به حدود اختیارات تفویضشده به هیئتمدیره در زمان انتخاب یا مصوبات مجمع میدانند، در حالی که برخی دیگر جلب رضایت اکثریت یا حتی تمام مالکین را برای تغییرات مشاعات ضروری شمردهاند.
این شرایط به اختیارات تعیینشده برای هیئتمدیره بستگی دارد و وضعیت ساختمان شما ممکن است بر اساس صورتجلسهٔ مجمع متفاوت باشد.
نفیسه اصولی صفارآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اعتبار تصمیم به حدود اختیارات هیئتمدیره بستگی دارد
اگر بر اساس صورتجلسه مجمع عمومی و در زمان انتخاب، اختیارات لازم برای چنین تصمیماتی به هیئتمدیره تفویض شده باشد، اقدام آنها قانونی و بلامانع است. با این حال، میان وکلا اختلافنظر وجود دارد؛ دستهای معتقدند تغییر در قسمتهای مشاع به رضایت اکثریت مالکین نیاز دارد و دستهای دیگر جلب رضایت همه مالکین را الزامی میدانند. بنابراین بررسی اساسنامه مجتمع و صورتجلسه تعیین اختیارات مدیران تعیینکننده نهایی است.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
با سلام، در زمان انتخاب هیئت مدیره اختیاراتی که تفویض شده ملاک تصمیم گیری است. برای مجتمع ۲۴۰ واحدی نمیتوان دائما برای هر تصمیم رای گیری نمود. ضمن آنکه تصمیم اتخاذ شده جهت کنترل امنیت مجتمع و نظارت بر ورود و خروج است.
محمدمهدی قنبری
۱ سال پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام وقتت بخیر
اقدام هیئت مدیره مجتمع مسکونی برای خرید و نصب تجهیزات جدید برای درب مجتمع بدون کسب رضایت قبلی مالکین، رویهای معمول و قانونی نیست. اصولا تصمیمگیری در خصوص هزینههای مشترک و تغییرات در مشاعات ساختمان باید از طریق مجمع عمومی مالکین صورت پذیرد.
مبنای قانونی تصمیمگیری و تعداد آرای لازم
بر اساس قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن:
نقش مجمع عمومی: مجمع عمومی، که متشکل از تمامی مالکین ساختمان است، مرجع اصلی تصمیمگیری برای امور مربوط به ساختمان میباشد و تصمیمات با اکثریت آراء به تصویب میرسند . هیئت مدیره موظف به اجرای تصمیمات مجمع عمومی است .
حد نصاب لازم برای تصمیمگیری: در خصوص تصمیمات مربوط به اداره و تعمیرات قسمتهای مشترک (که نصب تجهیزات جدید برای درب ورودی میتواند جزو آن تلقی شود)، اکثریت مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را دارا باشند، میتوانند تصمیمات خود را بر سایر مالکین، حتی مخالفین، اعمال کنند . این اکثریت باید هم از نظر تعداد مالکین و هم از نظر میزان مالکیت (بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی) احراز شود .
لزوم اطلاعرسانی: تصمیماتی که توسط اکثریت آراء مجمع به تصویب میرسد، باید ظرف ده روز توسط مدیر یا هیئت مدیره به مالکین غایب اطلاع داده شود . مصوبات مجمع عمومی برای کلیه مالکین و ساکنین الزامآور است .
بنابراین، برای قانونی بودن اقدام هیئت مدیره در خصوص خرید و نصب تجهیزات جدید با هزینه ۱۲۰ میلیون تومان، این موضوع باید ابتدا در مجمع عمومی مالکین مطرح و با رای موافق اکثریت مالکینی که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان را در اختیار دارند، به تصویب میرسید . اقدام هیئت مدیره بدون طی این فرآیند، از نظر قانونی محل اشکال است.
شکل کسب رضایت
تصمیم مجمع عمومی: رضایت و تصمیم مالکین به صورت رسمی در جلسات مجمع عمومی و از طریق رایگیری حاصل میشود. کلیه تصمیمات مجمع عمومی مجتمع باید در صورتجلسهای مکتوب ثبت شده و توسط مدیرعامل (یا هیئت مدیره) نگهداری شود . این صورتجلسه سند رسمی تصمیمات مجمع است.
رضایتنامه کتبی فردی: اگرچه در برخی موارد خاص، رضایتنامه فردی (چه عادی و چه محضری) برای اعلام رضایت اشخاص کاربرد دارد ، اما در خصوص تصمیمات جمعی مربوط به اداره ساختمان، فرآیند قانونی از طریق تشکیل مجمع عمومی و ثبت تصمیمات آن در صورتجلسه است . با این حال، اگر قرار بر جمعآوری رضایت فردی خارج از چارچوب مجمع باشد، رضایتنامه کتبی به دلیل قابلیت استناد بیشتر، بر رضایت شفاهی ارجحیت دارد .
نتیجهگیری:
هیئت مدیره قبل از اقدام به خرید تجهیزات، میبایست موضوع را در مجمع عمومی مطرح و موافقت اکثریت مالکان (صاحبان بیش از نیمی از مساحت اختصاصی) را کسب میکرد . این موافقت از طریق رایگیری در مجمع عمومی حاصل شده و در صورتجلسه مکتوب ثبت میگردد . حال که این اقدام بدون هماهنگی قبلی صورت گرفته است، برای قانونی شدن و الزام مالکین به پرداخت، هیئت مدیره میبایست این مصوبه را از مجمع عمومی با همان اکثریت لازم اخذ نماید.
اقدام غیرقانونی است مگر با رای کتبی اکثریت مالکان در مجمع عمومی یا امضای حداقل نصف به علاوه یک مالکان. بنر و اطلاعیه در گروه مجمع، جایگزین رای کتبی رسمی نمیشود. میتوانید از پرداخت خودداری و اظهارنامه اعتراض ارسال کنید. در صورت اصرار، شکایت به مراجع قضایی برای ابطال تصمیم مطرح شود.
سلام
اگر این درب سالم است و خرید تجهیزات صرفا برای ارتقای امنیت و ایجاد امکانات جدید است نه تعمیر ضروری مشاع، هیئت مدیره به تنهایی نمیتواند صرفا با تصمیم خودش مالکین را ملزم به پرداخت کند و موضوع باید در مجمع عمومی مالکین مطرح و تصویب شود. هزینههای لازم برای حفظ و نگهداری مشاعات قابل مطالبه است اما هزینه جدید باید در حدود اختیارات قانونی مدیران باشد.
با سلام و احترام
بر اساس قانونی تحت عنوان «قانون تملک آپارتمانها» هر قسمتی از ساختمان که مالکیت آن بهنام فرد خاصی ثبت نشده باشد، از مشاعات ساختمان بوده و همهی افراد ساکن در آپارتمان میتوانند از آنها استفاده کنند. بر همین اساس، حیاط آپارتمان، باغچه، پشت بام، راهرو، آسانسور و … از جمله مشاعات ساختمان هستند.
هر هزینهای که برای مشاعات ساختمان انجام شود، باید توسط همهی ساکنان پرداخت شود. بهعنوان مثال، ساکنین طبقات اول و دوم نمیتوانند با ادعای استفاده نکردن از پشت بام، هزینهی عایقکاری را نپردازند. همچنین اگر ساکنان یک واحد فاقد خودرو باشند، نمیتوانند ادعا کنند هزینهی تعمیرات درب ماشینرو بر عهدهی آنها نیست.
همانطور که میبینید، همهی ساکنان در برابر پرداخت هزینهی مشاعات ساختمان برابرند مگر آنکه بهوسیلهی مدیر یا مدیران ساختمان، توافقی با ساکنان انجام شده باشد که سهم برخی را بیشتر و سهم برخی دیگر را کمتر در نظر بگیرند.
سلام تصمیم موردنظر بابت رفاه ساکنین گرفته شده واز این منظر چنانچه بیشتر ساکنین موافق باشند مخالفین راه به جایی نمیبرند و موظف به پرداخت سهم خود هستند این گونه موارد را با تعامل با هیات مدیره برگزار کنید واز ایجاد تنش در مجتمع خود بپرهیزید الان مبلغ پانصد هزار تومان از شارژ ماهانه خیلی مجتمع ها کمتر است و اینکه اقدام هیات مدیرها منفعت ساکنین را در پی دارد
مهسا خاکپور
۲ سال پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۱۳۱ مشاوره موفق
سلام
پاسخگویی به سوال شما مستلزم بررسی حدود اختیارات هیئت مدیره در زمان انتخاب می باشد.
