عدهای خود را هیئت مدیره و مدیر ساختمانی معرفی نمودهاند که اکثریت آن خالی از سکنه میباشند و با یک صورتجلسه با امضای اقلیت مالکان بر علیه شمار دیگری از مالکان که ساکن هم نیستند طرح دادخواست نموده و مطالبات هزینه عمرانی مطرح نمودهاند.
از سوی دیگر، مدیر مدعی به چند اظهارنامه ابلاغی مالکان به ایشان در خصوص ارائه اسناد معتبر اثبات مدیریت خود و شفافسازی دخل و خرج ساختمان نیز اعتنایی نکرده است. در ضمن، ایشان در حضور قاضی نیز نتوانستند یک سند معتبر و بدون اشکال قانونی در اثبات مدیریت خود ارائه دهند و دادگاه درباره دادخواست ایشان رای عدم استماع قطعی صادر نموده است.
اکنون دوباره با ارسال پیامک از طرف خودش به مالکان و همچنین نصب یک نوشته در تابلوی اعلانات ساختمان به بنده اعلام کرده یک نماینده از طرف خودشان معرفی کردهاند و بنده هم یک نماینده معرفی کنم تا مسایل حل شود. در غیر این صورت تهدید به شکایت دوباره کردهاند. بنده و اکثریت مالکان، ساکن آن ساختمان نیستیم و به دلیل شرایط کاری و دور بودن مسافت نیز امکان حضور زود هنگام در این داوری که ایشان ادعا کردهاند ندارم. البته بنده نیز خواستار گفتگو برای حل مسائل هستم اما میخواستم بدانم این اقدام ایشان چقدر سندیت قانونی دارد؟ و در حالی که ایشان از طریق دادگاه نتوانستند ادعای خود را پیش ببرند میتوانند به یک پیامک و یک اعلامیه در ساختمانی که خودشان ساکن هستند استناد کنند؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
این اقدام مدعی مدیریت (ارسال پیامک و نصب اعلامیه) در شرایطی که شما ذکر کردید، فاقد سندیت قانونی الزامآور است و نمیتواند جایگزین ابلاغ قانونی (مانند اظهارنامه قضایی یا پست سفارشی) شود.
با توجه به سابقه «قرار عدم استماع» که دادگاه صادر کرده، مشخص است که این فرد هنوز نتوانسته سمت قانونی خود را اثبات کند. بنابراین، تهدید ایشان به شکایت مجدد، تا زمانی که ایرادات قانونی (مانند انتخاب صحیح مدیر و حدنصاب جلسه) را رفع نکرده باشند، معمولا به نتیجه مشابهی ختم خواهد شد.
در ادامه وضعیت حقوقی پرونده و راهکار پیشنهادی برای شما تشریح شده است:
۱. اعتبار قانونی دعوت پیامکی و نصب اطلاعیه
طبق ماده ۹ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، ابلاغ دعوتنامههای مجامع عمومی و تصمیمات برای مالکانی که در ساختمان ساکن نیستند، باید از طریق پست سفارشی به نشانی اعلامی آنها ارسال شود.
پیامک و اطلاعیه: در قانون، پیامک یا نصب کاغذ در تابلو اعلانات برای مالک غایب، «ابلاغ قانونی» محسوب نمیشود. بنابراین اگر ایشان بدون رعایت تشریفات قانونی جلسهای تشکیل دهد یا شما را به داوری دعوت کند، شما تکلیفی برای حضور ندارید و عدم حضور شما به معنای پذیرش ادعای ایشان نیست.
داوری اجباری: ارجاع به داوری نیازمند «توافق کتبی طرفین» است (مگر اینکه در اساسنامه ساختمان شرط داوری قید شده باشد). شخصی که سمت مدیریتش هنوز اثبات نشده، نمیتواند یکطرفه داور تعیین کند و شما را با پیامک مجبور به پذیرش آن نماید.
۲. تحلیل رای «عدم استماع دعوی»
رای دادگاه مبنی بر «عدم استماع»، به این معناست که قاضی اصلا وارد ماهیت دعوا (اینکه شما بدهکارید یا خیر) نشده است، زیرا شخص خواهان (مدعی مدیریت) سمت قانونی نداشته است.
این رای نشان میدهد که صورتجلسه قبلی که با امضای اقلیت مالکان تنظیم شده بود، از نظر دادگاه باطل یا بیاثر بوده است.
تا زمانی که ایشان مجمع عمومی جدیدی با رعایت حدنصاب قانونی (حضور مالکان بیش از نصف مساحت اختصاصی ساختمان طبق ماده ۸ آییننامه) برگزار نکند و شما را رسما دعوت ننماید، همچنان سمت قانونی ندارد و شکایت مجدد او نیز احتمالا با همان ایراد مواجه خواهد شد.
۳. تفاوت هزینههای عمرانی و شارژ ماهیانه
طبق قانون، مدیر (حتی اگر قانونی باشد) نمیتواند خودسرانه برای «هزینههای عمرانی» (مثل بازسازی کلی) تصمیم بگیرد. این هزینهها نیاز به تصویب مجمع عمومی دارد. اگر مجمع عمومی به دلیل عدم حضور اکثریت تشکیل نشود، اقلیت نمیتوانند برای کل ساختمان هزینه بتراشند و آن را مطالبه کنند.
راهکار پیشنهادی برای شما
با وجود اینکه حق با شماست، «سکوت مطلق» ممکن است در آینده به ضرر شما تفسیر شود (مثلا ادعا کنند شما نشانی پستی ندارید). بهتر است اقدامات زیر را انجام دهید:
پاسخ با اظهارنامه قضایی (بسیار مهم): به جای درگیری پیامکی، یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی برای ایشان ارسال کنید.
عدم حضور در جلسه داوری ساختگی: نیازی نیست نمایندهای معرفی کنید یا مسافت طولانی را طی کنید. حضور شما در جلسهای که پایه قانونی ندارد، میتواند به معنای پذیرش ضمنی رسمیت آن جلسه تلقی شود.
درخواست مدارک: در همان اظهارنامه تاکید کنید که تمام مکاتبات طبق قانون تملک آپارتمانها باید به نشانی پستی شما ارسال شود و پیامک را به رسمیت نمیشناسید.
خلاصه: تهدید ایشان در حال حاضر پشتوانه اجرایی ندارد. ایشان برای شکایت موفق، ابتدا باید یک مجمع عمومی قانونی برگزار کند و خود را به عنوان مدیر رسمی انتخاب کند، که با توجه به خالی بودن اکثر واحدها و عدم همراهی اکثریت، کار دشواری برای ایشان خواهد بود.
با سایر مالکان غیرساکن تماس بگیرید و موضوع را توضیح دهید. میتوانید یک بیانیه مشترک تهیه کنید که بهوضوح اعلام میدارد این "مدیر" بهطور قانونی انتخاب نشده و تمام درخواستها و "اعلامیه"های او فاقد اعتبار قانونی است و از او بخواهید فورا از اقدام تحت عنوان مدیر خودداری کند.صرف پیامک یا تابلو اعلانات ایشان را مدیر نمیکند کما اینکه یک رای عدم استماع هم دارید و ایشان مجددا شکایتی نمیتواند بکند .بیشتر از نصف مالکین طبق یک صورتجلسه باید ایشان را مدیر کرده باشند
با توجه به رای قطعی عدم استماع، ادعای مدیریت ایشان فاقد اعتبار قانونی است مگر اینکه مجمع عمومی قانونی با دعوت رسمی همه مالکان تشکیل و صورتجلسه معتبر تنظیم شود.
پیامک و اعلامیه تابلویی هیچ اثر الزامآور ندارد و تهدید به شکایت بدون مبنای جدید، وجاهت حقوقی نخواهد داشت.
باسلام
ادعای مدیریت ایشان در حال حاضر فاقد سندیت قانونی است
پیامک و اعلامیه هیچ اثر حقوقی الزامآور ندارند
بدون مجمع عمومی قانونی، هیچ داوری یا نمایندگیای الزامآور نیست.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
