- خواستهٔ نخست، اعتراض ثالث است: رأی به حقوق شما خلل زده و شما یا نماینده‌تان در آن دادرسی از اصحاب دعوا نبوده‌اید (مواد ۴۱۷ و ۴۲۰).
- خواستهٔ دوم، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است و ریشهٔ آن در لزوم قرارداد و آثار بیع است: به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع میشود و فروشنده به تسلیم ملزم است (مواد ۲۱۹، ۲۲۰ و ۳۶۲ قانون مدنی).
- دو خواسته باید ارتباط کامل داشته باشند؛ در غیر این صورت دادگاه آن‌ها را تفکیک میکند و نسبت به آنچه صلاحیت ندارد قرار عدم صلاحیت میدهد (ماده ۶۵).
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- خریدار مقدم که می‌خواهد سند بگیردملک را زودتر از خواهانِ آن پرونده خریده‌اید و ثمن را پرداخته‌اید. فقط نقض رأی مشکل شما را حل نمی‌کند، چون بعد از آن باز هم سند به نام شما نیست؛ پس هر دو خواسته را با هم مطرح می‌کنید.
- معاملهٔ معارض روی یک پلاک ثبتیفروشنده یک ملک را به دو نفر واگذار کرده و رأی به نفع خریدار دوم صادر شده است. دادخواست شما هم آن رأی را هدف می‌گیرد و هم تکلیف انتقال رسمی را روشن میکند تا پرونده دوباره از صفر شروع نشود.
- قرارداد با تعهد صریح به تنظیم سنددر مبایعهنامه تاریخ و دفترخانهٔ تنظیم سند مشخص شده و فروشنده حاضر نشده است. تعهد به تنظیم سند شرط فعل است و طبق ماده ۲۳۷ قانون مدنی می‌توانید از دادگاه اجبار به وفای شرط را بخواهید.
- ملکی که پس از رأی منتقل شدهپس از صدور رأی، ملک به دیگری منتقل شده و اکنون چند نفر روی یک پلاک ادعا دارند. در چنین حالتی ترکیب خواندگان و ترتیب خواسته‌ها تعیین‌کننده است تا رأی نهایی در دفتر املاک قابل اجرا باشد.
این دادخواست چیست و چرا دو خواسته دارد؟
در پرونده‌های ملکی، اعتراض ثالث معمولاً نیمی از راه است. اعتراض ثالث فقط رأیی را که به حقوق شما خلل زده هدف می‌گیرد (ماده ۴۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی) و نتیجهٔ حداکثری آن نقض همان رأی است (ماده ۴۲۵). اما نقضِ رأی، سند را به نام شما نمی‌زند؛ برای آن به خواستهٔ دوم نیاز دارید: الزام به تنظیم سند رسمی انتقال.
پایهٔ خواستهٔ دوم در قانون مدنی است. ماده ۲۱۹ می‌گوید عقودی که بر طبق قانون واقع شده‌اند بین متعاملین و قائم‌مقام آنان لازم‌الاتباع است، مگر به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود. ماده ۲۲۰ دامنه را وسیع‌تر میکند: طرفین نه‌فقط به آنچه تصریح شده، بلکه به همهٔ نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم‌اند. ماده ۳۶۲ هم آثار بیع صحیح را شمرده است: به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود و عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم میکند.
اگر تعهد به تنظیم سند در قرارداد به‌صورت شرط آمده باشد، ماده ۲۳۷ قانون مدنی راه را نشان میدهد: در شرط فعل، کسی که ملتزم به انجام شرط شده باید آن را به‌جا آورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند از دادگاه اجبار او به وفای شرط را بخواهد.
شرایطی که هر دو خواسته باید داشته باشند
برای بخش اعتراض ثالث سه چیز لازم است: رأی به حقوق شما خلل وارد کرده باشد؛ شما یا نمایندهٔ شما در آن دادرسی به‌عنوان اصحاب دعوا دخالت نداشته باشید (ماده ۴۱۷)؛ و دادخواست به طرفیت محکومٌ‌له و محکومٌ‌علیهِ همان رأی و به دادگاه صادرکنندهٔ آن تقدیم شود (ماده ۴۲۰). زمان طرح هم مهم است: ماده ۴۲۲ اعتراض را پیش از اجرای حکم قابل طرح می‌داند و پس از اجرا فقط وقتی می‌پذیرد که ثابت شود حقِ مبنای اعتراض به جهتی از جهات قانونی ساقط نشده است.
برای بخش الزام به تنظیم سند باید نشان دهید رابطهٔ قراردادی معتبری وجود دارد، ثمن پرداخت شده یا آماده است، ملک قابل انتقال است و طرف مقابل از انجام تعهد خودداری کرده است. اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، پیش از انتقال باید تکلیف آن روشن شود.
یک نکتهٔ قانونی تازه را هم در نظر بگیرید: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ در ماده ۱ مقرر کرده است که یک سال پس از راهاندازی رسمی «سامانهٔ ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰ آن قانون، اعمال حقوقیِ ناقل مالکیت اموال غیرمنقول باید در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود و در غیر این صورت دعاوی مربوط، از جمله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در مراجع قضایی مسموع نخواهد بود. این حکم به آن مهلت گره خورده است، پس پیش از تنظیم دادخواست باید وضعیت روز سامانه و مهلتهای ماده ۱۰ بررسی شود.
کدام دادگاه رسیدگی میکند و آیا دو خواسته در یک پرونده می‌ماند؟
برای اعتراض ثالث، ماده ۴۲۰ مرجع را تعیین کرده است: همان دادگاهی که رأی قطعی مورد اعتراض را صادر کرده، با ترتیب دادرسی مانند دادرسی نخستین. برای دعوای الزام به تنظیم سند، قاعدهٔ عمومی ماده ۱۲ می‌گوید دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
در بیشتر پرونده‌ها این دو یکی است، چون همان دادگاهی که به دعوای ملکی رسیدگی کرده در حوزهٔ وقوع ملک قرار دارد. اما اگر رأی را دادگاه تجدیدنظر استان صادر کرده باشد یا ملک در حوزهٔ دیگری باشد، دو قاعده به دو مرجع اشاره می‌کنند و اینجا متن دادخواست تعیین‌کننده است.
قانون برای این وضع پیش‌بینی دارد. ماده ۶۵ می‌گوید اگر با یک دادخواست دعاوی متعددی اقامه شود که با یکدیگر ارتباط کامل نداشته باشند و دادگاه نتواند ضمن یک دادرسی به آن‌ها رسیدگی کند، آن‌ها را از یکدیگر تفکیک میکند و نسبت به آنچه صلاحیت ندارد قرار عدم صلاحیت صادر می‌نماید. در مقابل، ماده ۱۰۳ حکم میکند دعاوی دارای ارتباط کامل که در همان دادگاه مطرح‌اند یکجا رسیدگی شوند و وکلا و اصحاب دعوا مکلف‌اند دادگاه را از دعاوی مربوط مستحضر کنند. کار وکیل این است که ارتباط کامل این دو خواسته را در متن دادخواست نشان دهد.
اگر بخواهید خواسته را بعداً اضافه کنید، ماده ۹۸ محدودیت دارد: افزودن خواسته یا تغییر نحوهٔ دعوا فقط وقتی ممکن است که با دعوای طرح‌شده مربوط باشد، منشأ واحد داشته باشد و تا پایان اولین جلسه به دادگاه اعلام شود.
هزینه‌ها و بهای خواسته در این دادخواست
چون دو خواسته دارید، هزینهٔ دادرسی هم دو پایه دارد:
- بخش اعتراض ثالث: ماده ۵۰۳ «اعتراض شخص ثالث» را در فهرست دادخواست‌هایی آورده که هزینهٔ آن‌ها بر پایهٔ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و سایر قوانین تعیین و با ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت میشود؛ مبلغ آن هر سال طبق تعرفه اعلام می‌گردد.
- بخش الزام به تنظیم سند: این خواسته مالی است و باید تقویم شود. ماده ۶۱ می‌گوید بهای خواسته از نظر هزینهٔ دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده، مگر قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد؛ و بند ۴ ماده ۶۲ می‌افزاید در دعاوی راجع به اموال، بهای خواسته مبلغی است که خواهان معیّن کرده و خوانده تا اولین جلسهٔ دادرسی به آن ایراد یا اعتراض نکرده است. اگر بر سر بهای خواسته اختلاف شود و در مراحل بعدی مؤثر باشد، دادگاه پیش از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس آن را تعیین میکند (ماده ۶۳).
- کارشناسی و استعلام‌ها: تطبیق پلاک ثبتی، بررسی حدود و اصالت اسناد معمولاً به کارشناس رسمی می‌رود و دستمزد او را در ابتدا متقاضی می‌پردازد.
- تمبر وکالت‌نامه در صورت حضور وکیل در دادگاه، طبق همان ماده ۵۰۳ ابطال میشود. دستمزد تنظیم این دادخواست جدا از همهٔ این اقلام است و خودِ وکیل آن را در گفتوگو اعلام میکند.
در صورت ناتوانی از پرداخت، دادخواست اعسار از هزینهٔ دادرسی قابل طرح است؛ ماده ۵۰۴ معسر را کسی می‌داند که به‌واسطهٔ عدم کفایت دارایی یا عدم دسترسی به مال خود به‌طور موقت قادر به پرداخت نیست.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما می‌خواهیم
- دادنامهٔ مورد اعتراض با شمارهٔ دادنامه، شمارهٔ پرونده، شعبه و تاریخ؛ و اگر در تجدیدنظر تأیید شده، دادنامهٔ تجدیدنظر.
- مبایعهنامه یا قرارداد شما با تمام صفحات، امضاها، شروط و تاریخ تعیین‌شده برای حضور در دفترخانه.
- رسیدهای پرداخت ثمن: فیش بانکی، تصویر چک‌ها، رسید نقدی؛ هرچه پرداخت شفاف‌تر باشد، ادعای شما محکم‌تر است.
- پاسخ استعلام ثبتی یا تصویر سند مالکیت برای مشخص‌شدن پلاک ثبتی، مالک رسمی، رهن و بازداشت‌های احتمالی.
- مدارک تصرف: قبوض آب و برق و گاز، کلید و صورت‌جلسهٔ تحویل، اجاره‌نامه‌ای که خودتان به دیگری داده‌اید.
- مشخصات کامل همهٔ خواندگان شامل نشانی دقیق، چون دادخواست هم به طرفیت طرفین رأی و هم به طرفیت مالک رسمی تنظیم میشود.
پیوست‌ها باید خوانا باشند و مطابقتشان با اصل گواهی شده باشد — این گواهی را دفتر دادگاه، دفتر اسناد رسمی یا خودِ وکیل انجام میدهد (ماده ۵۷)؛ و چون در این دادخواست چند خوانده دارید، نسخه‌ها به تعداد آنان به‌علاوهٔ یک تهیه میشود (ماده ۶۰).
مراحل ثبت و رسیدگی به این دادخواست
- ۱بررسی رأی و وضعیت ثبتی ملکپیش از هر چیز باید معلوم شود رأی در کدام مرجع قطعی شده، اجرا شده یا نه، و پلاک ثبتی در دفتر املاک به نام کیست. همین دو نکته، مرجع صالح و ترکیب خواندگان را تعیین میکند.
- ۲تنظیم متن دو خواستهخواسته‌ها روشن نوشته میشود: «اعتراض ثالث نسبت به دادنامهٔ شمارهٔ … و نقض آن» و «الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی …»؛ سپس ارتباط کامل این دو با استناد به ماده ۱۰۳ توضیح داده میشود.
- ۳تقویم بهای خواسته و پرداخت هزینهبهای خواستهٔ بخش الزام به تنظیم سند تعیین و در ستون مربوط نوشته میشود و هزینهٔ دادرسی هر بخش طبق تعرفهٔ سالانه در دفتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می‌گردد.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه می‌کنید؛ دادخواست اسکن و به دادگاه صادرکنندهٔ رأی ارجاع میشود و از آن پس همهٔ ابلاغ‌ها از طریق سامانهٔ ثنا به شما می‌رسد.
- ۵جلسهٔ دادرسی و کارشناسیدادگاه خواندگان را دعوت میکند و ترتیب دادرسی مانند مرحلهٔ نخستین است (ماده ۴۲۰). معمولاً استعلام ثبتی گرفته میشود و در صورت اختلاف در حدود یا اصالت اسناد، موضوع به کارشناس رسمی ارجاع میشود.
- ۶صدور رأی و درخواست اجراییهاگر اعتراض وارد باشد، دادگاه بخش مورد اعتراض را نقض میکند و در صورت احراز شرایط، حکم به تنظیم سند رسمی به نام شما میدهد. پس از قطعیت، با درخواست کتبی محکومٌ‌له اجراییه صادر میشود (مواد ۲ و ۵ قانون اجرای احکام مدنی).
بعد از رأی: اجراییه و انتقال سند در دفترخانه
رأی به‌خودی‌خود سند را جابه‌جا نمی‌کند؛ باید اجراییه صادر شود، و این کار دو پیش‌شرط دارد: حکم به محکومٌعلیه یا وکیل یا قائم‌مقام قانونی او ابلاغ شده باشد و محکومٌ‌له کتباً آن را از دادگاه بخواهد (ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی)؛ ماده ۴ همان قانون هم اجرا را جز در مواردی که قانون ترتیب دیگری مقرر کرده، از راه صدور اجراییه دانسته است. به همین دلیل مهم است خواستهٔ شما جنبهٔ الزامی داشته باشد: ماده ۴ تصریح میکند در مواردی که رأی جنبهٔ اعلامی دارد و مستلزم انجام عملی از طرف محکومٌعلیه نیست، مانند اعلام اصالت یا بطلان سند، اجراییه صادر نمیشود.
تنظیم سند رسمی، «انجام عمل معین» است. ماده ۴۷ همان قانون می‌گوید هرگاه محکومٌ‌به انجام عمل معینی باشد و محکومٌعلیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به‌وسیلهٔ شخص دیگری ممکن باشد، محکومٌ‌له می‌تواند زیر نظر دادورز آن عمل را به‌وسیلهٔ دیگری انجام دهد و هزینه‌اش را مطالبه کند، یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را از محکومٌعلیه بخواهد؛ دادگاه میزان هزینه را در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس تعیین میکند. در رویهٔ دادگاه‌ها، وقتی محکومٌعلیه در دفترخانه حاضر نمیشود، نمایندهٔ دادگاه برای امضای سند به دفترخانه معرفی میشود.
پیش از تنظیم سند، دفترخانه استعلام‌های لازم را می‌گیرد و بدهی‌های ملک باید تسویه شود. اگر ملک در رهن باشد، تا فک رهن یا موافقت مرتهن، انتقال رسمی انجام نمیشود؛ راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن او (ماده ۷۹۳ قانون مدنی).
واخواهی، تجدیدنظر و مهلت‌ها
رأیی که در این پرونده صادر میشود، مانند هر رأی نخستین دیگر قابل اعتراض است.
واخواهی: حکم اصولاً حضوری است و ماده ۳۰۳ آن را در دو فرض غیابی می‌شمارد: نبودنِ خوانده یا وکیل یا قائم‌مقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچ‌یک از جلسات همراه با نبودِ دفاع کتبی، و یا ابلاغ‌نشدنِ واقعیِ اخطاریه. مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود؛ دادخواست واخواهی به همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم داده میشود (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶).
تجدیدنظر: مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و — این نکته را کم‌تر رعایت می‌کنند — از تاریخ «ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی» شروع میشود (ماده ۳۳۶). مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز استان است (ماده ۳۳۴). طبق ماده ۳۳۱، احکام دعاوی مالی در صورتی قابل تجدیدنظرند که خواسته یا ارزش آن از نصاب مقرر بیشتر باشد و همهٔ احکام غیرمالی قابل تجدیدنظرند؛ بنابراین ممکن است دو بخشِ رأی از این نظر سرنوشت یکسانی نداشته باشند و تقویم درست بهای خواسته اهمیت دوچندان پیدا کند.
اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد
- طرح خواستهٔ دوم بدون نشان‌دادن ارتباط: اگر ارتباط کامل دو خواسته در متن توضیح داده نشود، دادگاه با استناد به ماده ۶۵ آن‌ها را تفکیک میکند و پرونده دو نیم میشود.
- تقویم نادرست بهای خواسته: بهای خواسته هم در هزینهٔ دادرسی اثر دارد و هم در قابلیت تجدیدنظرخواهی (ماده ۶۱)؛ عدد سرانگشتی، بعداً گران تمام میشود.
- نادیده‌گرفتن رهن یا بازداشت ملک: حکمی که بدون تعیین تکلیف رهن صادر شود، در دفترخانه زمین می‌ماند و باید دعوای جداگانهٔ فک رهن طرح شود.
- ناقص‌بودن خواندگان: اگر مالک رسمی یا یکی از طرفین رأی خوانده نباشد، رأی در دفتر املاک قابل اجرا نیست و کار به دعوای تازه می‌کشد.
- تأخیر تا پس از اجرای رأی: بعد از اجرا، اعتراض ثالث تنها با اثبات ساقط‌نشدن حقِ مبنای اعتراض پذیرفته میشود (ماده ۴۲۲) و بار اثبات سنگین‌تری بر دوش شماست.
- افزودن خواسته پس از جلسهٔ اول: ماده ۹۸ اجازهٔ افزودن خواسته را فقط تا پایان اولین جلسه و مشروط به ارتباط و منشأ واحد میدهد.